Финансовые посредники: сделка без риска?

Приобретение недвижимости — важная статья расходов. Иногда помочь сэкономить здесь могут посредники — риэлторы и кредитные брокеры. Найти контакты специалистов несложно. Но есть вероятность попасть на мошенников. Как этого избежать?

Осторожный выбор

При поиске агентства недвижимости стоит обратить внимание на его имя и репутацию. Лучше всего остановить свой выбор на крупных компаниях, которые давно работают на рынке.

Следующий этап — заключение договора между заказчиком и агентством, предполагающий начало поиска объекта недвижимости. Если в компании подписывать соглашение отказываются, то лучше искать другое агентство, советует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Нужно внимательно ознакомиться с текстом документа, посмотреть, прописана ли в нем возможность клиента в одностороннем порядке расторгнуть договор, и какая ответственность за это предусмотрена. Стоит позаботиться о том, чтобы договор давал возможность прекратить сотрудничество с агентством, если оно в течение определенного срока не подберет объект, удовлетворяющий требованиям клиента. Однако доказать нарушения со стороны риэлтора часто бывает практически невозможно. По мнению юриста Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей на рынке финансовых услуг «Союза потребителей финансовых услуг» Игоря Кузнецова одна из причин этого заключается в том, что риэлтор в любом случае формально будет предоставлять возможные варианты. И тот факт, что они не понравилась покупателю, совсем не доказывает невыполнение обязательств.

Следующей «ловушкой» может стать предложение агентства заключить «эксклюзивный» договор. Согласно такому соглашению, покупатель не имеет права пользоваться услугами других компаний. Однако это условие противоречит статье 10 Гражданского кодекса РФ, которая не допускает «использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции». Кроме того, по словам Игоря Кузнецова, этот договор не гарантирует, что в определенный срок риэлтор найдет приемлемые для клиента варианты недвижимости.

С договором на оказание брокерских услуг нужно ознакомиться не менее внимательно. Как правило, в нем прописываются права и обязанности обеих сторон, а также стоимость услуги, возможности досрочного расторжения договора. Перед подписанием документа нужно обратить внимание на то, в какой момент клиент должен оплатить услуги. В случае полной или частичной предоплаты, нужно предусмотреть возможность вернуть деньги, переданные брокеру, если банк не одобрит кредит.

Если договор с клиентом заключать отказываются или компания не внушает доверия, то лучше найти другого брокера. Иначе можно попасть на так называемых «черных кредитных брокеров», которые берут за свои услуги до 60 % от суммы кредита. Кроме того, подобные специалисты могут предложить незаконные способы получения займа, используя для этого подделку документов, предоставление фальшивых поручителей и т. п. Когда обман раскроют, эти данные о клиенте могут попасть в кредитную историю, которая будет испорчена.

Для того, чтобы найти «правильного» кредитного брокера, можно воспользоваться советами знакомых, которые уже имели опыт работы с такими посредниками. Кроме того, перед походом в фирму можно почитать отзывы о ней в интернете. Однако нужно помнить, что довольно часто авторы сообщений и представители фирм, о которых в них идет речь, — одни и те же люди.

«Стоит также обратить внимание на то, где находится офис компании, и какой он. Если есть сертификаты, выданные банками-партнерами, то и на них стоит обратить внимание. Также очень важно, сколько лет конкретная компания работает на рынке кредитования», — добавляет генеральный директор компании «Кредитный и страховой брокер «Класс!» Алексей Казарин.

Для пользы дела

Зачем вообще нужны посредники при покупке квартиры?

Риэлтор проводит консультацию, в ходе которой помогает определиться с форматом жилья, его месторасположением и другими особенностями, учитывая финансовые возможности потенциального покупателя. Специалист старается сориентировать клиента во множестве предложений, которые есть на рынке, найти лучший вариант в заданной ценовой категории, и организовать его просмотр.

В обязанности риэлтора входит и юридическая проверка объектов недвижимости. Особенно актуально это для квартир на вторичном рынке. Агент запрашивает необходимые справки и проверяет правоустанавливающие документы. «Если есть какие-либо сомнения, то риэлтор не порекомендует проводить сделку. Например, если квартира слишком часто переходила от одного собственника к другому, или есть подозрения, что были нарушены чьи-то права во время приватизации жилья», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

При этом следует учитывать, что никакой ответственности в случае последующего признания сделки неправомочной риэлтор не несет.

Также риэлтор может предложить услугу бронирования, которая позволяет «закрепить» квартиру за клиентом на определенный срок. Для этого составляется так называемый авансовый договор между покупателем и продавцом. «Если речь идет о жилье на первичном рынке, то цена такой услуги уже „вшита“ в стоимость квартиры и составляет 1,5–2 % от цены объекта», — сообщает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

При покупке квартиры на вторичном рынке авансовый платеж составляет в среднем 30–50 тыс. рублей. Как правило, если покупатель передумает приобретать данную квартиру, сумма аванса ему не возвращается. Передумать продавать заавансированную квартиру может и продавец. Как в этом случае вернуть аванс? По словам Игоря Кузнецова, передачу денег лучше оформить письменно, чтобы в случае возникновения спора, покупатель имел возможность доказать факт передачи денег. «Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается. Мой совет, это заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи (статья 429 Гражданского кодекса РФ), — комментирует юрист. — Если продавец отказывается или уклоняется заключать основной договор с покупателем, то последний может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 статьи 445 ГК РФ)».

После того, как будет подписан договор купли-продажи, риэлтор может организовать дополнительный осмотр недвижимости. Это нужно для того, чтобы покупатель смог еще раз побывать в квартире, и, например, сделать необходимые для ремонта замеры. Напомним, что новый собственник, как правило, въезжать в новое жилье не сразу после заключения сделки, а только по истечении определенного периода. Чаще всего новый собственник ждет переезда от двух недель до месяца (этот пункт обязательно нужно прописать в договоре).

Задача кредитного брокера — помочь клиенту получить ссуду на максимально выгодных условиях. «Работа кредитных брокеров заключается в том, чтобы предоставить клиенту оптимальную программу кредитования исходя из потребностей и планов каждого конкретного заемщика. Брокер помогает клиенту оценить его кредитоспособность и в дальнейшем может представлять его интересы в банке: оказать помощь в сопровождении сделки и грамотно оформить все необходимые документы», — рассказывает начальник управления развития залогового кредитования «Райффайзенбанка» Наталия Морозова. По словам начальника управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергея Столбунова, как правило, в результате хорошей работы брокера сделки с недвижимостью проходят быстро и легко.

Кредитный брокер может помочь клиентам, которые не обладают достаточной квалификацией для того, чтобы грамотно оценить банковские продукты. Так, например, разница в процентной ставке в 1–2 % может оказаться весьма существенной, о чем могут знать не все потенциальные заемщики. Например, если клиент берет потребительский кредит в размере 500 тыс. рублей сроком на три года, то разница в 2 % (скажем, между 25 % и 27 %) может вылиться в переплату 18–20 тыс. рублей за весь этот период, подсчитывает директор НП «Национальный союз кредитных брокеров» Артем Круглов. А если кредит в 2 млн рублей берут на 15 лет, то разница в процентной ставке в 1 % принесет клиенту экономию в 234,18 тыс. рублей за весь срок кредитования, информирует генеральный директор компании «КредитМаркет» Евгений Иванов.

Сэкономить и более внушительные суммы можно, если уже действующие заемщики воспользуются услугой рефинансирования. Рефинансирование кредита означает получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения имеющегося кредита. Если, например, клиент взял в свое время ипотеку под 18 %, то он может воспользоваться услугой рефинансирования, которую предлагаю брокерские компании, и снизить ставку (и, соответственно, ежемесячные платежи) до ныне действующих рыночных значений (12–13 %). Комиссия брокера за данную услугу окупится примерно на пятый месяц после первого платежа по «новому» кредиту, уверяют в компании «Финарди, ООО, кредитный брокер». Помимо снижения ставки, клиент, воспользовавшийся рефинансированием, может рассчитывать и на другие бонусы. Среди них — пересмотр сроков кредитования на более комфортные для заемщика.

«Стоимость услуги рефинансирования рассчитывается исходя из размера предполагаемой суммы привлекаемых кредитных средств. Кредитный брокер в такой ситуации получает вознаграждение из фактически сэкономленных на переплате средств», — комментирует Артем Круглов.

Брокеры предоставляют и другие услуги. Например, запрос кредитной истории. Как рассказали в «Финарди», стоимость такой услуги составляет в среднем 1000–1500 рублей. Артем Круглов объясняет ее появление низкой доходностью с одного клиента у некоторых ипотечных брокеров. Здесь нужно помнить, что бесплатно отчет о своей кредитной истории один раз в год может получить любой человек. Это право закреплено в статье 8 закона «О кредитных историях».

Два в одном

Сегодня все большей популярностью пользуются агентства недвижимости, одновременно предоставляющие и брокерские услуги. На первый взгляд, польза от них очевидна — они позволяют сэкономить время, поскольку все действия в данном случае происходят в режиме «одного окна». Но так ли это на самом деле?

«В некоторых случаях подобные агентства сотрудничают с небольшим списком банков. При этом стоимость кредита у них может быть выше», — полагает аналитик финансового сектора в «Инвесткафе» Михаил Кузьмин. Особенно это касается компаний, предоставляющих брокерские услуги бесплатно. Как объясняет руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство» Сергей Топорников, в этих фирмах брокер получает вознаграждение от банка. В свою очередь, банков, которые платят посредникам, на рынке мало и у них не самые низкие ставки по кредитам. В таком случае возникает конфликт интересов: клиент хочет получить максимально выгодную ставку, а брокер будет предлагать ему лишь несколько банков, которые вряд ли готовы предоставить лучшие условия кредитования. Однако обычно по такой схеме работают только мелкие риэлторские компании. Серьезные агентства недвижимости сотрудничают со многими крупными банками, поэтому они могут подобрать кредит на выгодных условиях, а также предоставить дополнительные скидки (например, снизить ставки на 1 %).

В принципе, компании, оказывающие одновременно и риэлторские, и брокерские услуги, заинтересованы в продолжение работы с клиентом после того, как он получит кредит. «Недобросовестно выполненная работа по выбору условий кредитования и процессу одобрения заявки может поставить крест на дальнейшем сотрудничестве клиента и компании», — добавляет руководитель отдела жилой недвижимости «Спик» Зоя Глазырина.

Что почем

В настоящее время существует два способа оплаты услуг риэлторов. Первый и, наверное, самый известный — это процент от стоимости квартиры, который варьируется от 2 до 6 %. Второй способ — это фиксированная плата по тарифу.

Стоимость услуг кредитных брокеров рассчитывается, исходя из необходимой суммы кредита, сложностей конкретной ситуации, целей кредитования, от наличия (и качества) кредитной истории потенциального заемщика. В среднем цена работы брокеров варьируется от 0,5 до 20 %.

Существует несколько подходов к тому, когда оплачивать брокерские услуги. Некоторые компании берут 100 % предоплату, другие — требуют внесение аванса, передачу которого обязательно необходимо отразить в договоре. Безусловно, лучше платить за работу посреднику по факту получения кредита. «Тем самым компания дает гарантию качества своих услуг и остается полностью заинтересованной в одобрении кредита клиента. Наиболее успешные и надежные фирмы работают именно по этой схеме», — подчеркивает Артем Круглов.

При покупке ипотечной квартиры риэлторы и брокеры могут существенно облегчить жизнь, сэкономить время, а иногда и деньги клиента. Однако к их выбору нужно относиться с тем же вниманием, что и к выбору приобретаемого жилья.

Дарья Гетманова