Материнская ипотека: чем поможет заемщику МСК?

Обладатели материнского (семейного) капитала, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут выбрать оптимальную схему жилищного кредитования с привлечением средств МСК из различных вариантов, предлагаемых сегодня банками.

На сертификат МСК имеет право женщина, родившая (усыновившая) второго или последующих детей после 1 января 2007 года, а также мужчина, единолично усыновивший второго или последующих детей начиная с той же даты. Сумма капитала ежегодно увеличивается и, как обещает Министерство труда и социальной защиты РФ, к 2017 году достигнет 490 тыс. рублей.

430 тысяч рублей — это много или мало? Ответ зависит от того, на что эти деньги предстоит потратить. Материнский капитал, «доросший» в 2014 году до этой планки (сейчас его размер составляет 429 408,5 рублей), можно направить на улучшение жилищных условий либо обучение детей, а также перевести на счет накопительной части будущей пенсии матери. Большинство семей выбирают первый вариант и используют средства МСК на покупку жилья или погашение ипотечного кредита. В отдельных регионах России за полмиллиона можно купить деревенский дом или даже небольшую городскую квартиру, то есть в данном случае государственная субсидия действительно позволяет решить жилищный вопрос. Если же говорить о Москве, то здесь цены на самые скромные «однушки» начинаются от 5 млн рублей.

В связи с этим в столичном регионе основная часть людей может потратить материнский капитал на покупку недвижимости только с привлечением кредитных средств. За несколько лет реализации государственного проекта поддержки молодых семей банки отработали механизмы использования средств МСК при ипотечном кредитовании, и на сегодняшний день у заемщиков есть несколько способов воспользоваться средствами семейного капитала.

Погашение ипотеки

Если семья, в которой появился второй или третий ребенок, уже выплачивает ипотечный кредит, то заемщики могут направить средства материнского капитала на его досрочное погашение. Это наиболее простой и отработанный способ использования МСК при ипотеке. По такому принципу готовы работать большинство банков, так как данная схема не представляет для них никаких рисков. Для заемщика такой вариант удобен тем, что не нужно дожидаться, пока ребенку, с появлением которого возникло право на МСК, исполнится три года: в соответствии с постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2009 г. № 994 средства материнского капитала можно направить на погашение ранее взятого ипотечного кредита вне зависимости от возраста ребенка. Кредит, на выплату которого можно использовать семейный капитал, может быть оформлен на любого из супругов.

Для досрочного погашения ипотеки можно использовать весь семейный капитал или его часть. После поступления средств банку-кредитору заемщику будет уменьшен срок выплаты кредита или размер ежемесячного платежа.

Чтобы реализовать свое право на погашение ипотеки средствами государственной субсидии, клиенту нужно уведомить банк о своем намерении и получить справку о размере остатка основного долга, а также задолженности по уплате процентов. С этой справкой, а также с оригиналом сертификата на МСК, копиями кредитного договора, прошедшего госрегистрацию договора об ипотеке и свидетельством о праве собственности на купленное в ипотеку жилье паспорт, выпиской из домовой книги и копией финансового лицевого счета заемщику предстоит отправиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ и написать заявление о распоряжении материнским капиталом.

Если у ПФР не возникнет претензий к предоставленному пакету документов, деньги будут направлены в банк не позднее чем через три месяца после подачи заявления (Пенсионный фонд обязан рассмотреть заявку в течение одного месяца и при положительном решении завершить процедуру перевода средств в двухмесячный срок). Средства МСК нельзя расходовать на уплату штрафов и комиссий по кредиту. Если таковые имеются, их нужно погасить до обращения в ПФР, а в период ожидания перевода средств не допускать просрочек и других нарушений, ведущих к начислению штрафов.

Прежде чем тратить семейный капитал на досрочное погашение кредита, взвесьте все за и против. По закону недвижимость, купленная с привлечением средств МСК, должна быть обязательно оформлена в собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Если с помощью сертификата была погашена ипотека на квартиру маленькой площади, купленную до рождения детей, то вполне вероятно, что через некоторое время семье понадобится обменять жилье на более просторное. При продаже родители обязаны оформить новую квартиру также в собственность всех членов семьи, включая детей. Если же этого не произойдет, то в будущем сделка по продаже жилья, на оплату которого был потрачен семейный капитал, может быть оспорена в суде. В связи с этим владельцам сертификатов рекомендуется использовать их для погашения ипотеки лишь в том случае, если они не планируют обменивать приобретаемое жилье до совершеннолетия детей. Покупателям же квартир, собственники которых имеют право на семейный капитал, стоит запросить у них справку из Пенсионного фонда об остатке средств МСК. Если капитал не был потрачен, беспокоиться не о чем, а если средства хотя бы частично использованы, то необходимо выяснить, куда они были направлены. Квартиру, приобретенную с помощью МСК, можно покупать, только убедившись, что детям бывших собственников выделяется доля в новой недвижимости.

Увеличение суммы кредита

Одна из наиболее распространенных опций для заемщиков-обладателей семейного капитала — увеличение размера кредита на сумму неиспользованного остатка МСК. Например, семья, доходы которой позволяют получить кредит на 3 млн рублей, за счет материнского сертификата может рассчитывать на ипотеку в 3 млн 430 тыс. рублей, что дает возможность приобрести более комфортное жилье.

Заемщикам, желающим воспользоваться такой программой, следует при оформлении заявки на предоставление ипотеки указать, какую сумму средств МСК планируется использовать для оплаты приобретаемой недвижимости. К пакету документов нужно будет также приложить сертификат на семейный капитал и справку из Пенсионного фонда о размере остатка МСК. Если кредитор одобрит заявку и сделка состоится, заемщик должен в установленные банком сроки подать в отделение ПФР заявление о направлении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотечного кредита.

Нулевой первоначальный взнос

Одна из предусмотренных законодательством целей использования средств материнского капитала — уплата первоначального взноса по ипотечному кредиту. Для многих семей это имеет принципиальное значение, так как накопить на первый взнос по ипотеке нередко оказывается непосильной задачей. С сертификатом на семейный капитал возможность купить жилье в ипотеку получают даже те, кто не имеет никаких сбережений.

Однако, на практике использовать этот шанс непросто. Прежде всего, выбор кредитора ограничен: выдавать предъявителю сертификата кредит в размере 100 % стоимости залога сегодня готовы единицы банков. В то же время есть кредитные организации, которые допускают уменьшение первоначального взноса на сумму семейного капитала, при этом заемщик все равно должен внести собственные средства в размере 5–10 % стоимости приобретаемой недвижимости. Например, семья, покупающая жилье стоимостью 6 млн рублей по ипотечной программе с 15 % минимальным первоначальным взносом, должна внести собственные средства на сумму 900 тыс рублей. По согласованию с банком эта сумма может быть уменьшена, допустим, до 500 тыс. рублей (оставшиеся 400 обеспечиваются сертификатом на МСК).

Впрочем в тех банках, которые выдают владельцам семейного капитала ипотеку с нулевым первоначальным взносом, обойтись без личных накоплений удастся лишь в том случае, если средств МСК хватит на первый взнос по выбранной программе кредитования. Так, если нижняя планка первоначального взноса находится на уровне 10 %, заемщик, планирующий полностью покрыть первый взнос средствами МСК, может претендовать на жилье не дороже 4 млн рублей.

Использование семейного капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке происходит по следующей схеме: как правило, банк выдает заемщику кредит, состоящий из двух частей. Первая часть — это обычная ипотека по выбранной программе, а вторая — кредит на первоначальный взнос, который будет единовременно погашен деньгами материнского капитала. Этот кредит выдается не бесплатно — по нему также начисляются проценты.

Чтобы воспользоваться такой программой, заемщик должен подать в банк заявку на оформление кредита с использованием материнского капитала в счет первоначального взноса. Если банк предварительно одобрит выдачу ипотеки, клиенту предстоит собрать требуемый кредитором пакет документов, который обязательно будет включать сертификат на МСК и справку из ПФР об остатке средств материнского капитала на счете заемщика. Этот документ нужно запрашивать уже после получения предварительного одобрения банка, так как справка действительна только в течение одного месяца.

После заключения ипотечного договора заемщик получит кредит на полную стоимость жилья. Как только сделка будет завершена и клиент зарегистрирует право собственности, он может обращаться в Пенсионный фонд с заявлением о направлении средств материнского капитала на частичное погашение ипотеки. Алгоритм действий заемщика практически тот же, что и в случае с использованием капитала на выплату оформленного ранее жилищного кредита, за тем исключением, что обладателю сертификата необходимо обеспечить перевод средств МСК в банк в срок, заранее оговоренный кредитором — как правило, он составляет 6 месяцев с момента выдачи кредита.

Возможность получить ипотеку без первоначального взноса, безусловно, привлекательна для многих. Однако стоит иметь в виду, что такой кредит в конечном счете обойдется заемщику дороже стандартных программ. Ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной (например, она может составлять 13,1 % годовых (и более) при средней ставке 12,2 % годовых). Таким образом, за 15 лет погашения кредита на сумму 4 млн рублей по ставке 13,1 % заемщик выплатит на 423 тыс. рублей больше, чем это было бы по ставке 12,2 %. Кроме того, дополнительные расходы будут связаны и с использованием второго кредита, полученного на первоначальный взнос под обеспечение МСК (проценты за кредит на сумму 420 тыс. рублей на полгода по ставке 13,1 % годовых составят около 16 тыс. рублей). В итоге всю сумму материнского капитала «съест» повышенная процентная ставка, поэтому лучше по возможности постараться самостоятельно накопить на первоначальный взнос, чтобы можно было использовать сертификат на МСК с максимальной выгодой.

Татьяна Баирампас