| Недвижимость: цена вопроса |
Стоимость недвижимости в Московском регионе — когда быстрее, когда медленнее — но постоянно растет. Некоторой альтернативой квартиры в столице можно считать жилье в «новой Москве» и Подмосковье. Об уровне цен и предложениях на рынке недвижимости рассказали эксперты.
Фактор цены«Рынок недвижимости в Московском регионе — удивительное явление в истории нашей страны. За 20 с небольшим лет существования рынка столичной недвижимости квадратный метр московской квартиры в среднем подорожал более чем в 40 раз», — отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леонид Муравин. На стоимость недвижимости влияют разные факторы. Основной — месторасположение квартиры. «В Лондоне опытные риэлторы говорят: „Есть всего три фактора, влияющие на стоимость жилья: местоположение; место, где расположено жилье, и место его расположения“. В этой старой английской шутке есть здравый смысл. И в Москве, как и в любом ином большом городе, месторасположение объекта недвижимости является важнейшим фактором, определяющим стоимость жилья», — подчеркивает Леонид Муравин. «Естественно, по-прежнему основным фактором, влияющем на цену предложения, является местоположение объекта. Например: абсолютно одинаковые однокомнатные квартиры, продаваемые нами сейчас: в Коньково — 6 600 000 рублей, на Пресне 8 900 000 рублей», — подтверждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Также, помимо этого, на цену квартиры может влиять транспортная доступность района, его инфраструктура, вид из окна, удобство планировки, этажность дома, состояние квартиры и подъезда, наличие/отсутствие лифта, балкона, мусоропровода. По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, важен тип дома (например, кирпич стоит дороже монолита, монолит — панели), а также уровень отделки квартиры. Однако, подчеркивает эксперт, «в этом факторе важна гармония: в большинстве случаев „товарный вид“ повышает стоимость квадратного метра, а евроремонт в конечном итоге обходится дороже, нежели полученная выгода от продажи такой квартиры». Исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов добавляет, что «дома старого фонда — панельные и блочные пятиэтажки, известные как „хрущевки“, считаются неликвидными, и, соответственно, наиболее доступными по цене из-за маленького метража квартир, неудачной планировки и невысокого качества строений». Также для многих покупателей важно состояние подъезда, неприглядный вид которого может снизить стоимость жилплощади на 10 %. Что, где, почемХорошие предложения (с оптимальным сочетанием цены и качества) на рынке долго не задерживаются. По наблюдениям Леонида Муравина, «дешевых свободных однокомнатных квартир не стало: новых поступлений нет; сроки экспозиции на рынке сократились». По данным руководителя аналитического центра компании «Домус финанс» Александры Бирюковой, «в „старой Москве“ (без учета ЦАО) средняя стоимость кв.м вторичного жилья сейчас находится на уровне 204 850 рублей; за год рост цен здесь составил примерно 5,8 %. В „новой Москве“ (в черте 30 км от МКАД) — около 125 000 рублей/кв. м (годовой рост на уровне 4 %). В Подмосковье (в радиусе 30 км от МКАД) „вторичка“ стоит 80 900 рублей/кв. м (за год недвижимость подорожала примерно на 1,3 %)». По данным эксперта, сейчас «спрос смещается в сторону первичной недвижимости; кроме того, падает востребованность дешевых квартир в старом жилом фонде». 
Средняя стоимость является некоторым индикатором ситуации, но нельзя забывать, что разброс цен может быть значительным. Иногда бывает, что люди продают недвижимость дешевле рынка, потому что им срочно нужны деньги или в квартире давно не было ремонта или метраж жилья очень маленький. Так что очень экономичные предложения можно найти даже в Москве и ближнем Подмосковье. Дарья Третьякова приводит в пример квартиру, расположенную на первом этаже 5-этажного дома, общей площадью 17,7 кв. м. Она стоит 3,4 млн рублей. Александра Бирюкова рассказывает, что в Подмосковье (в пределах 30 км от МКАД) можно купить однокомнатную квартиру за 1,3 млн рублей.Среди самых дорогих — квартира в Москве в Гранатном переулке площадью 785,0 кв. м. Она продается за 1 083 300 000 рублей. Средняя стоимость недвижимости в Москве (по данным «Азбука жилья»)
Средняя стоимость недвижимости в «новой Москве»
Средняя стоимость новостроек в Подмосковье (по данным «Пересвет-Инвест»)
Арендовать нельзя купитьПокупка любой квартиры — будь то в Подмосковье и тем более в Москве — не всем по карману. Поэтому перед многими людьми встает вопрос: что лучше — арендовать недвижимость или купить ее, предположим, в ипотеку. «Мне кажется, что перед большинством жителей Москвы такого рода вопрос просто не стоит. Совершенно очевидно и понятно, что в конечном итоге, приобретая недвижимость в собственность с помощью ипотечного кредита, ты становишься собственником своей квартиры. В случае с арендой такая цель недостижима. Инструменты, позволяющие арендовать жилье с правом последующего выкупа, пока в полную силу не работают», — уверен Леонид Муравин. «Ежемесячно выплачивать чужой тете или дяде пару десятков тысяч рублей за возможность проживания в чужой квартире достаточно тяжелая обязанность. К тому же у съемной квартиры множество неудобств: невозможность сделать качественный ремонт, перепланировку, ведь в любой момент есть вероятность того, что вас могут выселить«,— соглашается Дарья Третьякова. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 30 тыс. рублей. Платежи же по ипотечному кредиту будут составлять немногим больше — 35–45 тыс. рублей. «То, что переплата банку составит более половины стоимости квартиры, не должно смущать. Ведь через 20 лет ипотечная квартира уже будет в собственности, а арендная так и останется чужой. Ну и не стоит забывать о растущей инфляции: арендные ставки будут ежегодно расти, а ежемесячные ипотечные платежи останутся постоянными», — подчеркивает эксперт. Вадим Ламин советует в существующих условиях делать выбор в пользу аренды. «При нынешних процентных ставках по ипотечным кредитам говорить о выгоде ипотеки по сравнению с арендой просто смешно, — утверждает спикер. — Единственным плюсом можно считать только сам факт собственности на квартиру. Причем, многие забывают, что, проживая в ипотечной квартире до полного погашения кредита, они ее фактически снимают у банка, только процентная ставка не 4–5 %, как при обычной аренде, а 12–13 %. Несомненные плюсы аренды — мобильность, возможность легко поменять арендуемую квартиру в случае необходимости и не тратить время и деньги на длительную дорогу». Безусловно, при решении квартирного вопроса необходимо учитывать жизненную ситуацию конкретного человека. Ипотека подходит все-таки для более финансово состоятельных людей, уверенных в своем будущем. Потенциальным заемщикам нужно накопить на первоначальный взнос, оплатить страховку, а также понести и другие затраты, связанные с получением ипотечного кредита. А еще им нужно быть готовым в дальнейшем каждый месяц на протяжении долгого периода времени отдавать деньги банку. Конечно, платить придется и арендодателю, но здесь, в случае чего, квартиру можно будет поменять на более экономичный вариант (комнату, например). Продавать же свою квартиру гораздо проблематичнее и неприятнее. «Каждый выбирает то, что ему больше подходит в имеющихся жизненных обстоятельствах. Кроме того, нужно учитывать, что порог капиталовложений при аренде и ипотеке разный», — резюмирует Александра Бирюкова. |