| Недвижимость: с риэлтором и без |
Выгода от сотрудничества с посредником при заключении жилищных сделок зависит как от квалификации и мотивации привлекаемого специалиста, так и от задач, которые ставит перед ним клиент.
Большинство людей, собирающихся купить или продать жилье, воспринимает предстоящую сделку как весьма рискованное дело, требующее много времени и сил. И они правы — это сложный многоэтапный процесс с несколькими участниками, от каждого из которых в определенной степени зависит конечный результат. Особенно непросто проходят альтернативные сделки с привлечением ипотечных средств: если распадается одно из звеньев, рушится вся цепочка, а продавцам и покупателям приходится начинать все заново.Контролировать каждый этап сделки, увязывать воедино интересы всех ее участников, находить компромиссы, следить за соблюдением сроков и планомерно доводить процесс до его логического завершения — задача посредника-риэлтора. Будучи независимым модератором сделки, он обеспечивает соблюдение всеми сторонами установленных правил. В то же время возможности риэлтора нередко преувеличиваются, и не без стараний самих посредников: рекламируя свои услуги, они подчас приукрашивают свои реальные полномочия, обещая клиентам стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки, продажу или покупку по лучшей на рынке цене и т. д. Разберемся, каковы же в действительности функции риэлтора и за что он на самом деле несет ответственность. Продавцу недвижимости риэлтор может оказать следующие услуги:
Набор услуг риэлтора для покупателя жилья обычно включает в себя:
Цена посредничестваЗа стандартный пакет услуг риэлтора и продавцу, и покупателю жилья придется заплатить от 2,5 до 6 % от суммы сделки в зависимости от стоимости объекта, его расположения и ликвидности. Например, двухкомнатную квартиру в Москве в пешей доступности от метро продать гораздо легче, чем четырехкомнатную квартиру с неузаконенной перепланировкой в Подмосковье в 20 км от МКАД, поэтому во втором случае работа риэлтора будет оплачиваться по повышенной ставке. В среднем комиссия составляет 3–4 %; то есть риэлтор, проведший сделку на 6 млн рублей, получит вознаграждение в размере 180–240 тыс. рублей. Суммы комиссионных не так уж велики, если предполагается, что посредник берет на себя львиную долю забот по подготовке и проведению сделки. Однако в реальности соотношение вознаграждения и оказанных услуг нередко оказывается совсем иным. Дело в том, что далеко не каждый риэлтор обладает уровнем квалификации, достаточным для качественного оказания всех заявленных услуг, а иногда посредники просто не хотят выполнять свои прямые обязанности, перекладывая их на клиента. В результате покупатели сами ищут себе квартиры, продавцы самостоятельно размещают объявления на рекламных ресурсах, и те, и другие тратят время и нервы на сбор справок и подготовку необходимых документов, а риэлтор в итоге получает причитающуюся ему комиссию, да еще порой за спиной покупателя договаривается с продавцом о завышении цены ради дополнительного и абсолютно незаконного гонорара. Впрочем, удивительно даже не это, а то, что сотни клиентов мирятся с подобным положением вещей, полагая, что платят риэлтору не столько за его усилия по организации купли-продажи жилья, сколько за само участие, гарантирующее юридическую чистоту и законность сделки. 
Между тем, как отмечает начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков, риэлторы несут ответственность только за качество предоставленных услуг, то есть за поиск вариантов жилья и организацию встреч собственников и покупателей. «Юридическая проверка будущей квартиры ложится на плечи соответствующих специалистов, поэтому в случае, если сделка купли-продажи оспаривается, риэлтор, как правило, не привлекается к ответственности, а проходит по делу как свидетель», — предупреждает эксперт. Исключение составляют случаи, когда раскрывается преступный замысел посредника, изначально вступившего в сговор с продавцом, чтобы провести заведомо нелегитимную сделку.Проверить правовую историю объекта недвижимости можно и не обращаясь к риэлтору: покупатель вправе либо обратиться напрямую к профильному юристу, либо ограничиться самостоятельным запросом сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Федеральная регистрационная служба предоставляет всем заинтересованным лицам информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимости и истории их перехода, о существующих на момент выдачи выписки обременениях, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта. Агентам просьба не беспокоить?
Итак, если риэлтор не дает гарантии законности проводимой сделки, то так ли необходимы его услуги? В принципе, участие посредника в сделке купли-продажи недвижимости не является обязательным. Сложность решаемых им задач обычно преувеличена: например, поиском жилья могут с равным успехом заниматься как риэлтор, так и сам покупатель. Таинственные закрытые базы с самой полной и актуальной информацией о выставленных на продажу объектах, которыми бравируют агентства, — не более чем миф, так как большинство агентов пользуется одной и той же платной базой WinNER, объявления из которой попадают и на открытые ресурсы, в частности на сайт sob.ru. Что касается рекламы объектов, то любой интернет-пользователь в состоянии самостоятельно подать объявление о продаже на десятках бесплатных сайтов, а при желании заплатить небольшую сумму (400–1000 рублей) и воспользоваться более продвинутыми сервисами типа assis.ru, позволяющими разместить рекламу одновременно на всех наиболее популярных сетевых ресурсах по недвижимости.Очевидно, что с основными функциями риэлтора вполне может справиться и сам клиент при условии, что он обладает хотя бы базовыми знаниями в этой сфере и не ограничен во времени. Однако далеко не всем удается сэкономить, отказавшись от посреднических услуг. Дело в том, что риэлтор-профессионал не только берет на себя организацию сделки, но и помогает клиенту извлечь из нее максимальную выгоду. Иногда результаты его стараний в финансовом выражении в разы превосходят размер комиссионных, и в этом случае преимущества сотрудничества с риэлтором очевидны. Прежде всего, риэлтор способен определить реальную рыночную цену объекта и не допустить, чтобы собственник продешевил, а покупатель — переплатил. Хорошо зная факторы ценообразования, риэлтор в ходе переговоров с хозяином вполне может сбить завышенную цену на объект, приглянувшийся его клиенту. Так как большинство посредников обучаются психологическим приемам успешного ведения переговоров, «обыграть» их неопытному человеку бывает сложно. «Если есть основания для торга, то лучше этот процесс доверить риэлтору, так как непрофессионал может легко разрушить сделку», — советует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. При этом не стоит всецело доверять тем, кто обещает продать вашу квартиру дороже среднерыночной цены или найти для покупки качественный объект с дисконтом — как правило, такие предложения рассчитаны лишь на то, чтобы убедить клиента подписать с риэлтором договор о сотрудничестве. В дальнейшем посредник, скорее всего, посетует на то, что сделка затягивается, и предложит ориентироваться на рыночные цены. Ипотечный брокеридж от риэлтора
С помощью риэлторского агентства можно сэкономить и на сопутствующих сделке расходах — в частности, на стоимости ипотечного кредита. Большинство крупных риэлторских компаний имеют индивидуальные договоренности с отдельными ипотечными банками, в рамках которым их клиентам предоставляются определенные преференции. Как объясняет исполнительный директор компании Est-a-Tet Любовь Дружинина, партнерские программы риэлторов и банков выгодны тем, что, как правило, ипотечная ставка для клиентов, пришедших от партнеров, на 0,5–1 % ниже, чем для других заемщиков. Кроме того, клиенты от партнеров рассматриваются в банках в ускоренном режиме и требования к таким заемщикам предъявляются более гибкие. Даже незначительное снижение ставки по ипотеке обычно позволяет заемщику ощутимо сэкономить: например, переплата по ипотеке на сумму 5 млн рублей, выданной на 20 лет, будет на 845 тысяч меньше, если ставка по кредиту снизится с 13 до 12 % годовых.Стремясь привлечь клиентов дополнительными бонусами, риэлторы заключают также партнерские соглашения с различными поставщиками товаров и услуг. «Клиентам вручаются карты лояльности, позволяющие сэкономить при ремонте и обустройстве квартиры, а также, например, воспользоваться скидками от компании по организации семейного досуга», — рассказывает Светлана Бирина. В рамках партнерских программ клиенты могут пользоваться специальными предложениями магазинов отделочных материалов, мебели, бытовой техники, а также ресторанов, кинотеатров и фитнес-клубов. Каждый покупатель и продавец недвижимости решает сам, полагаться ли ему на профессионализм риэлтора или полностью брать дело в свои руки. Но есть и третий вариант: выбрать из пакета риэлторских услуг лишь самые необходимые, а остальное сделать самостоятельно, договорившись о соответствующем уменьшении размера комиссии. «Теоретически набор риэлторских услуг может быть изменен с соответствующим понижением комиссионных, например, если клиент готов самостоятельно заниматься документооборотом», — утверждает Алексей Хижняков. Клиент может договориться об этом с риэлтором заранее, либо попросить сделать скидку на комиссию уже в процессе сотрудничества, если он, например, самостоятельно нашел покупателя на свою квартиру — на вторичном рынке это вполне распространенная практика. Некоторые риэлторские компании уже разработали специальные эконом-предложения, позволяющие клиенту получить базовый набор услуг по минимальной цене. Татьяна Баирампас |