| Оценка: на пониженных оборотах |
За прошедший год суммарный оборот участников очередного рейтинга оценочных компаний увеличился всего на 2 %. Затухающая динамика наблюдается на рынке оценки уже второй год подряд: по итогам 2012 года был зафиксирован прирост в 17% (на 6 процентных пунктов меньше показателя 2011 года). При этом нынешние двухпроцентные темпы роста не включают динамику изменения доходов одного из лидеров рынка — ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Если учитывать оборот этой структуры, то рынок продемонстрировал и вовсе резкий спад — минус 18 % за 2013 год.
Общая выручка участников нынешнего рейтинга составила по итогам 2013 года 10 млрд рублей против 12 млрд рублей годом ранее. Уменьшение в большей степени вызвано снижением выручки от оценки у вышеназванного федерального БТИ (минус 94 % к 2012 году) — была завершена государственная массовая оценка объектов недвижимости, что в свою очередь обусловило и сокращение объема работ, передаваемых ФГУпом другим оценщикам.Впрочем, даже без зацикливания на финансовых результатах федерального БТИ, замедление рынка ведущих оценочных компаний очевидно. Прирост выручки 2013 года у компаний из первой десятки лидеров рейтинга, на долю которых приходится половина суммарного дохода, почти во всех случаях не превышает и 5 %; а 20 % компаний из числа участников рейтинга имеют по итогам 2013 года и вовсе отрицательный прирост выручки. Снижение темпов роста доходов от оценочных услуг участники связывают со стагнационными настроениями в экономике. Даже незначительное снижение спроса на оценку в прошлом году, сразу же обострило конкуренцию среди ее поставщиков, а результатом стало падение стоимости этих услуг. Свидетельством этого могут являться не только высказывания участников рейтинга, но и их данные о количестве отчетов об оценке: по итогам года их общее число увеличилось на 14,2 % (до 182 тысячи). Таким образом, объем работ у оценочных компаний увеличивался гораздо стремительнее, чем доходы (+2 %). Наиболее заметно стагнация экономики повлияла на услуги по оценке недвижимого имущества (земля, коммерческая и жилая недвижимость, другие объекты строительства) — это самый массовый вид оценочной деятельности и как следствие наиболее конкурентный (практику оценки недвижимости имеют все участники рейтинга). По итогам 2013 года выручка участников рейтинга от оценки недвижимого имущества снизилась на 4 %. С учетом показателей ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» падение еще более стремительное — минус 43,5 %. С одной стороны, здесь сработало завершение в 2012 году массовой оценки для определения у объектов недвижимости кадастровой стоимости, которая теперь становится основой налогообложения, против рыночной балансовой стоимости. Таким образом, в 2013 году, итоги которого и отражает рейтинг, столь мощного драйвера роста на рынке оценки уже не наблюдалось. С другой стороны, на рынке отсутствовала активность оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости. А ведь именно на это оценщики начали серьезно рассчитывать еще в 2012 году. Склонность российских граждан и юрлиц к сутяжничеству была явно преувеличена: споры вокруг кадастровой стоимости позволили оценщикам лишь сохранить доходы в этом сегменте на определенном уровне, но, судя по всему, не более того. По словам генерального директора АКГ «Деловой Профиль» (GGI) Елены Токарской, сегодня предприятия в обязательном порядке по кадастровой стоимости ведут учет узкого перечня объектов недвижимости (бизнес- и торговые центы, офисные здания) и существенного роста заказов на переоценку пока не наблюдается. «Для промышленных зданий, складов и прочих строений и сооружений сохраняется учет по балансовой стоимости. Если по балансу стоимость ниже, чем по кадастру и переоценка не является обязательной, то выгодно вести учет объектов недвижимости по заниженной балансовой стоимости, сокращая налоговую нагрузку. Расширение перечня объектов недвижимости, учитываемой по кадастровой стоимости, вероятно, будет происходить, но в перспективе», — говорит она. Что касается физических лиц, то в основной своей массе они либо пока не знают о том, что принадлежащая им недвижимость (квартиры, дома или земля) переоценена государством, либо не придают должного значения тому, что эта новая оценка может сказаться на размере уплачиваемых с недвижимости налогов. Тем не менее, результаты государственной кадастровой оценки все же оспариваются — несогласные считают кадастровую стоимость завышенной по сравнению с рыночной. «Спрос на оценку для оспаривания кадастровой стоимости вызван двумя причинами: многократным ростом сумм налога, вследствие перехода на новую налогооблагаемую базу (на кадастровую стоимость вместо остаточной балансовой), и завышенными показателями кадастровой стоимости относительно реальных рыночных цен на аналогичные объекты. Прежде всего, это относится к Москве и Московской области, где для объектов недвижимости торгового и офисного назначения, площадью свыше 5 тыс. кв. м., была изменена налогооблагаемая база на кадастровую стоимость. Массовый характер государственной кадастровой оценки (ГКО) привел в ряде случаев к резкому ее завышению относительно реальной рыночной стоимости», — рассказывает заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» Кирилл Кулаков. При этом речь идет о трудоемкой работе — в лучшем случае, от одного до двух месяцев. «При оценке недвижимости или земельного участка для оспаривания кадастровой цены сначала проводится экспресс-оценка. Она показывает завышение, исходя из которого можно понять, покроет ли экономический эффект от переоценки все затраты на нее, экспертизу отчета СРО, возможные судебные издержи. Затем идет непосредственно оценка рыночной стоимости и составление отчета с учетом законодательства, и, наконец, отчет передается на экспертизу в СРО, для получения заключения», — поясняет генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС) Даниил Слуцкий. Так или иначе, объем доходов участников рейтинга от оценки недвижимости по сравнению с другими направлениями оценки (бизнес и ценные бумаги, транспорт и оборудование, инвест-проекты, МСФО, нематериальные активы) пока что наибольший: в 2013 году это 3,8 млрд рублей или почти 40 % их общей выручки и 118 471 отчет об оценке. Согласно показателям участников рейтинга, значительная часть выручки от оценки недвижимого имущества приходится на цели текущего функционирования (кредитование/залог, страхование, аренда) — 1,914 млрд рублей, а также на цели купли и продажи активов, слияний и поглощений — 606,8 млн рублей. Еще 158 млн рублей составляет выручка от оценки недвижимости в целях реструктуризации и организации бизнеса; 100,6 млн рублей — в целях приватизации; 78,7 — в рамках банкротства. Недвижимость остается наиболее ценным и малорисковым активом при любых сделках. Вартан Ханферян |