| Новостройка «под ключ»: купить и въехать |
Сейчас на первичном рынке жилья наблюдается рост числа предложений с отделкой от застройщика. Стоит ли расценивать это как очередной маркетинговый ход или адекватный ответ на изменение потребностей покупателей?
Большинство людей, занимаясь решением квартирного вопроса, мечтают о том чтобы, получив ключи, сразу же въехать в новое, уже обустроенное жилье. На практике же после заключения сделки им, как правило, предстоят недели, а то и месяцы ремонтных работ, а значит, и сопряженные с этим заботы и расходы.Прежде всего, это относится к покупателям новостроек, квартиры в которых часто встречают новоселов девственным бетоном и скорее напоминают пещеры неандертальцев, нежели красочные картинки из рекламных буклетов застройщиков. Что делать, если нужно срочно переселяться в новую квартиру из съемного жилья, а средств на ремонт после покупки недвижимости катастрофически не хватает? В данном случае стоит изучить предложения по новостройкам с отделкой, которых сегодня не так уж мало. По разным оценкам их доля в сегменте первичной недвижимости Москвы и Подмосковья составляет около 10–20 %. Покупка жилья, отремонтированного застройщиком, имеет два основных преимущества: во-первых, въехать в квартиру можно сразу же после оформления ее в собственность, во-вторых, расходы на отделку включаются в стоимость жилья, что удобно при ипотечной сделке: заемщик получает от банка сразу всю требуемую сумму и ему не придется впоследствии оформлять дополнительный кредит на ремонт. Практически все жилые комплексы, в которых можно приобрести готовые к заселению квартиры, относятся к эконом- или комфорт-классу. Несмотря на то, что первые новостройки с отделкой предлагались в столице, сегодня таких предложений гораздо больше в области, чем в пределах МКАД. Цена и качество
Квартиры с отделкой обходятся покупателям в среднем на 5–10 % дороже недвижимости с аналогичными характеристиками без ремонта. Впрочем, эти усредненные цифры мало информативны, ведь в зависимости от класса жилья и типа отделки ее стоимость колеблется от 5 до 100 тыс. рублей за кв. метр и более.Отделка квартир в новых домах может быть черновой, чистовой и «под ключ». Черновой вариант подразумевает установку межкомнатных перегородок, бетонную стяжку пола и первичную штукатурку. Этот минимальный набор предпочитают покупатели жилья бизнес-класса: они крайне редко доверяют застройщику полное оформление квартиры, предпочитая индивидуальный дизайн интерьера, но хотят сэкономить время на проведении базовых отделочных работ. Чистовая отделка включает также разводку сантехнических труб и электричества, выравнивание и финишную штукатурку стен и потолка. В такой квартире можно сразу приступать к завершающей стадии ремонта: клеить обои или красить стены, укладывать плитку, паркет или ламинат. Подобный вид отделки подходит тем, кто хочет въехать в новое жилье как можно быстрее, но при этом не согласен жить в типовом интерьере и намерен сам расставить цветовые и фактурные акценты. Однако застройщики гораздо охотней продают квартиры с отделкой «под ключ», то есть полностью готовые к заселению. По словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, отделка «под ключ» нередко входит по умолчанию в стоимость квартиры в новых панельных домах типовых серий, относящихся к эконом-классу, но качество такого ремонта, как правило, ниже среднего. Застройщик устанавливает отечественную или китайскую сантехнику и электрооборудование, укладывает на пол линолеум или ламинат, обычно выбирая самое доступное из представленного на рынке. Дешевыми обоями могут оклеиваться не только стены, но и потолок — в целях экономии на шпатлевке и штукатурке. Обязательным атрибутом бюджетной отделки являются оргалитовые межкомнатные двери и входная сейф-дверь минимальной защиты. Отделка жилья комфорт-класса по качеству будет на уровень выше, однако покупателям таких квартир нужно быть готовыми к тому, что застройщик установит оборудование эконом-сегмента, хотя и не самое худшее. Впрочем, как отмечает Елизавета Гудзь, благодаря низкой себестоимости материалов наличие подобной отделки незначительно отражается на цене квадратного метра. В эконом- и комфорт-классе стоимость полной отделки составляет, как правило, от 5 до 15 тыс. рублей за квадрат. Отделка «под ключ» в жилых комплексах бизнес-класса предлагается значительно реже и подразумевает совсем иной уровень качества используемых материалов и проводимых работ. В связи с этим застройщики и риэлторы нередко выделяют два типа полной отделки: муниципальную (эконом-класса) и коммерческую (бизнес-класса). Цены на коммерческую отделку выше бюджетного ремонта в разы и могут достигать 160 тыс. рублей за квадратный метр. Одинаковы с лица?
При всех очевидных плюсах новостроек с отделкой недостатком такого решения Елизавета Гудзь считает ограниченность выбора, прежде всего для покупателей недвижимости эконом- и комфорт-класса.Как правило, в случаях, когда отделка включена в стоимость квартиры, покупателю редко предоставляется право выбрать вариант дизайна. При наличии же отделки как дополнительной опции клиенту предлагается ограниченное число проектов, однако обычно выбор касается исключительно цветовых сочетаний и типа покрытия стен и пола, не затрагивая разводку электричества и сантехнических труб, которые выполняются по стандартной схеме. «В проектах более высокого класса уже присутствует разбивка на стили: классика, неоклассика, фьюжн, арт-деко и hi tech», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Дарья Третьякова. Впрочем, сделать услугу отделки от застройщика более гибкой сегодня стараются и в сегменте бюджетных новостроек. «Квартиры „под ключ“ в домах эконом- и комфорт-класса давно не новинка, и застройщики, пытаясь поднять уровень продаж, усиливают давление на свои маркетинговые отделы, которые в силу насыщения рынка различными предложениями ищут новые способы привлечения потенциальных покупателей. Одним из таких способов в последнее время стало предоставление отделки на выбор», — подчеркивает эксперт. На все готовое
Несмотря на невысокое качество бюджетной отделки «под ключ» эта опция достаточно популярна среди определенных категорий покупателей недвижимости. Приобрести готовую к заселению квартиру выгодно прежде всего тем, кто снимает жилье и стремится как можно скорее избавить семейный бюджет от расходов на аренду. Если же квартира покупается в кредит, отделка от застройщика становится еще более актуальной: очевидно, что в течение долгого времени у новоселов не будет свободных средств на ремонт, ведь львиная доля доходов будет направляться на погашение долга.Новостройки с отделкой привлекают и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях и собирается в будущем получать стабильный доход от ее сдачи в аренду. Таким клиентам, как правило, безразлично интерьерное решение — главное, чтобы в квартире были созданы базовые условия для проживания и ее можно было бы сдать в кратчайшие сроки. При этом большинство покупателей строящейся недвижимости по-прежнему уверены в том, что самостоятельный ремонт жилья окажется не только качественнее, но и дешевле, чем отделка от застройщика. Основной аргумент заключается в том, что возможности клиента контролировать закупку материалов и проведение отделочных работ при покупке квартиры «под ключ» очень ограничены, а застройщик наверняка захочет заработать на этой услуге. Однако цифры свидетельствуют о том, что подобные опасения не всегда обоснованы. Внешние строительные компании оценивают отделочные работы в новостройке примерно в 7–10 тыс. рублей за квадратный метр, и еще как минимум столько же уйдет у владельца квартиры на стройматериалы. В итоге стандартный ремонт комфорт-класса обойдется в 15–20 тыс. рублей за квадратный метр. Если же клиент обнаружит, что нанятая им бригада работает недобросовестно, отстаивать свои права ему придется самостоятельно с негарантированным результатом, особенно если ремонт делают мигранты без официального договора. Сроки отделки, организуемой покупателем, также непредсказуемы: иногда въехать в новую квартиру удается лишь через три-четыре месяца после начала ремонта. Для тех, кто арендует жилье в Москве, это означает как минимум 90–120 тыс. рублей дополнительных расходов, а для инвесторов, собирающихся сдавать новую квартиру, — те же 90–120 тыс. упущенной прибыли. Отделка от застройщика того же качества обычно стоит не дороже 15 тыс. рублей за квадрат. При этом очевидно, что застройщик, ремонтирующий все квартиры в сдаваемом корпусе, закупает стройматериалы крупными партиями и может на этом существенно сэкономить. Сроки выполнения отделки существенно различаются от проекта к проекту, но нередко квартиры бывают полностью готовы к заселению на момент выдачи ключей. Это означает, что на покупке квартиры с отделкой площадью 50 кв. метров можно сэкономить около 350 тыс. рублей (примерно 250 тыс. на стоимости работ и материалов и 100 тыс. — на арендной плате при условии немедленного вселения) по сравнению с затратами на самостоятельную организацию ремонта. И наконец, в случае несоблюдения условий договора относительно качества отделки и использованных материалов клиент вправе потребовать устранения недочетов. «В договоре прописаны обязательства застройщика по отделке жилья, на основании чего при приемке квартиры покупатель может заявить о своих претензиях и настоять на переделке, — подчеркивает Дарья Третьякова. — Кроме того, на отделку должна быть гарантия, как правило, от 1 года до 3 лет». Как утверждает эксперт, застройщики с хорошей репутацией стараются избегать конфликтных ситуаций с будущими жильцами и уделяют особое внимание качеству материалов и выполняемых работ. Таким образом, выбрав квартиру в новостройке с отделкой, покупатель может не только сэкономить на стоимости материалов и работ, но и сберечь свои силы, нервы и время — разумеется, если он сотрудничает с надежным партнером-застройщиком. Татьяна Баирампас |