Апартаменты: платим дважды?

В последние годы некоторые покупатели недвижимости в столичном регионе предпочитают привычным квартирам апартаменты. Однако не все люди в полной мере осознают отличия этого типа недвижимости от обычного жилья.

Завышенные цены на московскую недвижимость в сочетании с весьма ограниченным предложением новостроек в границах старой Москвы стали одной из причин активного развития нового сегмента рынка недвижимости — апартаментов. Весьма распространенные в Европе и США, в России апартаменты начали пользоваться спросом лишь недавно, и для многих до сих пор не вполне понятны характеристики этого типа объектов и его отличия от обычных квартир.

В отечественной практике к данной категории относятся помещения, которые де-юре не являются жилыми, но де-факто могут использоваться для проживания без права регистрации. Они подразделяются на несколько видов: гостиничные апартаменты, апартаменты в составе многофункциональных комплексов и апартаменты в отдельно возводимых зданиях.

Этот формат стал «вторым дыханием» столичного рынка новостроек: в условиях, когда число участков, пригодных для строительства жилых домов, сокращается, возможность использовать земли под коммерческую застройку для возведения апарт-комплексов окрылила девелоперов. Кроме того, площади под апартаменты выделяются и при реконструкции существующих коммерческих помещений.

В связи с этим доля апартаментов в общем объеме нового московского жилья за последние три года стремительно возрастала. Основная часть таких объектов приходится на бизнес-класс, также на рынок регулярно выводятся апарт-проекты класса «элит», тогда как экономичного жилья такого формата сейчас строится немного.

В Московской области апарт-проекты пока встречаются довольно редко.

Дешево и сердито

Чем же привлекают апартаменты покупателей? Прежде всего, более низкой ценой по сравнению с обычными квартирами, а также зачастую удобным расположением (апартаментные проекты часто реализуются в Центральном округе столицы).

По данным компании «Азбука жилья», средневзвешенная цена предложения на апартаменты комфорт-класса «старой» Москвы по итогам марта 2014 года составила 135,9 тыс. руб./кв. м, что на 5,2 % ниже уровня цен на квартиры того же сегмента (143,3 тыс. руб./кв. м). В отдельных случаях разница в стоимости может составлять 10 % и более в пользу апартаментов.

В бизнес-классе ценовые различия не столь существенны, и апартаменты иногда обходятся даже дороже квартир с аналогичным расположением и площадью. Это объясняется тем, что владельцам бизнес-апартаментов обеспечивается более широкий спектр услуг, нежели собственникам квартир того же класса: в ряде современных апарт-комплексов проживающие могут пользоваться всеми видами гостиничного обслуживания (уборка, room-service, прачечная) и преимуществами отельной инфраструктуры, включающей, например, рестораны, бильярд, боулинг, кинотеатр.

По оценкам компании «НДВ-Недвижимость», цена за квадратный метр в апартаментах бизнес-класса составляет около 240 тыс. рублей и практически не отличается от стоимости квадрата в квартирах аналогичного уровня. Впрочем, как уточняют в концерне «Крост», апартаменты в сегменте «бизнес» можно найти и по зачительно более привлекательной цене — порядка 180 тыс. рублей за кв. м.

Дисконт при реализации апартаментов вполне объясним: к коммерческим помещениям предъявляются значительно менее жесткие требования, чем к жилым домам, кроме того, застройщику нет необходимости возводить объекты социальной инфраструктуры, что позволяет существено сократить затраты по проекту. Однако, скорее всего, в ближайшем будущем девелоперы лишатся этих привилегий: правительство всерьез озаботилось нехваткой школ, поликлиник и детских садов на территориях апартаментных комплексов, жильцы которых заявляют о равных с собственниками квартир правах на социальное обслуживание. Власти планируют пересмотреть нормы строительства апартаментов, во многом приблизив их к стандартам возведения обычных жилых объектов. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость такого формата.

Помимо перечисленных плюсов, у апартаментов есть серьезные недостатки, основной из которых — их юридический статус нежилых помещений.

По закону в апартаментах нельзя прописаться, а значит, владельцам нужно иметь еще одно жилье либо регистрироваться у родственников. Кроме того, статус коммерческих помещений предполагает повышенные ставки по коммунальным платежам, а также по налогу на недвижимость. На владельцев таких объектов не будет распространяться налоговый вычет в 20 кв. м на человека, положенный всем собственникам жилых помещений. Это значит, что хозяину апартаментов бизнес-класса площадью 80 кв.м придется уплачивать ежегодный налог по ставке 0,5 % от кадастровой стоимости (которая определяется, допустим, из расчета 180 тыс. руб. за кв. м), то есть 72 тыс. рублей.

Настораживает покупателей и тот факт, что продажи апартаментов ввиду их статуса нежилых помещений не регламентируются 214-ФЗ и требованиями закона о долевом строительстве.

Необеспеченность апартаментов социальной инфраструктурой также является минусом для определенных категорий покупателей, в основном для семей с детьми. Очевидно, что для людей с достатком выше среднего наличие муниципальных поликлиник и детских садов не является важным критерием при выборе жилья, так как они чаще всего предпочитают услуги частных медицинских и детских учреждений. Однако проекты апартаментных комплексов комфорт- и эконом-класса, ориентированные на людей со средним достатком, значительно проигрывают в плане инфраструктуры жилым домам. Нивелировать этот недостаток в глазах покупателей может только серьезная уступка в цене.

Апартаменты в кредит

Пока ипотечных программ для покупателей апартаментов немного, но все же они есть: например, в банках Интеркоммерц, Дельтакредит, Возрождение, Росбанке. Эти продукты можно условно разделить на две основные категории: программы, где условия аналогичны условиям кредитования на покупку жилых помещений и программы, предполагающие принципы кредитования на приобретение коммерческой недвижимости.

Основная часть предложений относится к первой категории. Условия по ним не сильно отличаются от стандартных ипотечных программ для покупателей квартир на вторичном и первичном рынке: ставки находятся в диапазоне 9–15 % годовых, а минимальный первончальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости объекта. Такие кредиты выдаются на срок до 25–30 лет, а к заемщикам предъявляются стандартные требования по возрасту, стажу и уровню дохода.

Ко второй категории относятся предложения по ипотечному кредитованию на апартаменты (они есть, например, в Росавтобанке и др.). По словам директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, «банки, которые относят апартаменты к виду коммерческой недвижимости, применяют повышенную процентную ставку (16–18 % годовых) и ограниченный срок кредитования».

Вне зависимости от типа ипотечной программы не любые апартаменты могут быть приняты в качестве залога. Чаще всего кредитуются апартаменты на этапе строительства, и только в том случае, если проект и застройщик аккредитованы банком. Процесс аккредитации апартаментных комплексов занимает больше времени, чем в случае с многоквартирными домами: банки тщательно проверяют документацию застройщика, выясняют причины, побудившие его выбрать именно такой формат недвижимости, оценивают потенциальную ликвидность возводимых объектов с точки зрения их расположения, инфраструктуры и других характеристик. По наблюдениям Константина Шибецкого, готовые апартаменты кредитуются значительно реже, ведь они, как правило, не аккредитованы банком и здесь нет массовых продаж. Такие апартаменты являются «штучным товаром» и скрупулезно анализируются банком перед принятием решения о выдаче кредита.

В ситуации, когда выбранные апартаменты аккредитованы лишь в 1–2 банках и выбор ипотечных предложений крайне ограничен, либо объект не аккредитован в банке вообще, наиболее рациональным решением будет оформление ипотеки под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости или получение кредита на любые цели. Предожений такого рода на рынке ипотеки немало.

В дальнейшем эксперты ожидают развития ипотечных программ на покупку апартаментов (конечно, при условии увеличения их доли в структуре новостроек эконом- и комфорт-класса). Ожидать уменьшения ставок по таким продуктам можно будет только в условиях общего снижения стоимости ипотечных кредитов.

Татьяна Баирампас