| Есть альтернатива |
Как правильно провести альтернативную сделку при купле-продаже недвижимостиЧасто для того, чтобы купить новую квартиру, нужно продать имеющуюся. Покупатель вашей недвижимости тоже в свою очередь может одновременно быть продавцом своей жилплощади. Такие сделки называются альтернативными. Они имеют свои сложности, главная из которых — возможность развала «купле-продажной цепочки». 
Два в одномАльтернативные сделки сейчас очень распространены на вторичном рынке недвижимости. «Связано это с тем, что у многих людей нет такого количества денежных сбережений, с помощью которых можно было бы совершить отдельную покупку недвижимости. Поэтому чаще всего люди производят обмены — улучшают свои жилищные условия, либо просто меняют жилье. Кроме того есть альтернативные сделки, которые осуществляются с целью разъезда, обмена на меньшую площадь с целью получения доплаты», — поясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. «Причиной распространения подобных схем является достаточно развитый рынок вторичного жилья, доступность ипотечного кредитования, а также желание людей улучшить свои жилищные условия», — дополняет начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов. При альтернативных сделках собственник одновременно является и продавцом, и покупателем жилья. Участников сделки здесь может быть сколь угодно много. И это — одна из основных сложностей «альтернативы», где помимо прочего большое значение приобретает психологический фактор: необходимо совпадение и постоянство желаний сразу нескольких людей-участников сделок. Если хотя бы один из них передумает приобретать или продавать квартиру или захочет вдруг изменить ее стоимость, то все сделки автоматически не состоятся. «Прозрачные и понятные условия купли-продажи, а также получения денежных средств последним продавцом является самым главным условием успеха данных сделок», — уверен Сергей Столбунов. «Скованные одной цепью»
Главное преимущество альтернативных сделок заключается в том, что
с их помощью можно улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Продавец может добавить к сумме, вырученной от реализации недвижимости, собственные накопления (или средства ипотечного кредита) и купить новое жилье.Среди минусов — сложность осуществления сделки и повышенная комиссия риэлтора, который будет одновременно продавать квартиру и искать новую для покупки. «Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п. Чем длиннее «цепочка» (то есть чем больше людей участвует в альтернативе), тем выше вероятность того, что что-то может пойти не так и сделка не состоится. Хорошо, если в «цепочке» есть покупатель с «живыми» деньгами, которых хватит для приобретения нужной ему квартиры. «Независимо от количества звеньев в „цепочке“ обмена обязательно в начале процесса должен присутствовать участник, который совершает только покупку объекта недвижимости, а в конце — участник, который только продает свой объект, не приобретая ничего взамен, иначе череда сделок в „цепочке“ обменов будет нескончаемой. Задача риэлтера — по возможности ограничить число звеньев, чтобы сделка для его клиента была реальной, а не потенциальной», — говорит Константин Шибецкий. 
По словам эксперта, «одна из причин, по которой может сорваться сделка, — это неподготовленность участников процесса к масштабности всего мероприятия». Поэтому риэлторы должны заранее рассказать своим клиентам о каждом этапе сделки, объяснить все детали и нюансы. Так удастся избежать конфликтных ситуаций между участниками, которые могут привести к срыву сделки.В любом случае при альтернативных сделках не стоит продавать квартиру, предварительно не подобрав себе жилье взамен. Приобретаемую недвижимость нужно проверить с юридической точки зрения — посмотреть, нет ли обременений на квартиру, ограничений на ее продажу. Риэлтор должен проверить у продавца следующие документы:
Часто потенциальному покупателю приходится вносить аванс или задаток за ту квартиру, которую он планирует приобрести. Нужно помнить, что это совершенно разные понятия. Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры в качестве обеспечения исполнения договора. Если договор задатка расторгается по соглашению сторон, то вся внесенная сумма возвращается покупателю. Если договор не был исполнен по вине покупателя, то эти деньги остаются у продавца, если по вине продавца — то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка. В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию, являясь лишь формой предоплаты в счет предстоящих платежей. Вне зависимости от того, по какой причине не состоится сделка, аванс в полном размере возвращается покупателю. Ипотека с альтернативой
Ипотека способствует увеличению количества альтернативных сделок. Благодаря кредитованию, можно продать имеющуюся недвижимость, внести эти деньги в качестве первоначального взноса, а оставшуюся сумму, необходимую для покупки новой квартиры, взять в долг у банка.При альтернативных сделках с использованием ипотеки желательно уложиться в срок одобрения кредитной заявки, который обычно составляет 3–4 месяца. За это время нужно успеть продать свою квартиру и купить новое жилье. Конечно, можно будет подать заявку еще раз, и ее одобрение пройдет быстрее и легче, но в таком случае придется обновлять документы и вновь обращаться в кредитную организацию. Стандартный алгоритм «альтернативы» с ипотекой выглядит следующим образом. Человек подает заявку в банк и в случае ее одобрения начинает (сам или с помощью риэлтора) продавать свою квартиру. Желательно, чтобы покупатель не был тоже связан с ипотекой, поскольку это затруднит проведение сделки. Параллельно подбирается недвижимость для покупки. Когда она найдена, покупатель вносит аванс. После этого назначается день сделки. Обычно последующие расчеты происходят через депозитарные ячейки. То есть, например, покупатель вашей квартиры кладет в ячейку 3 млн рублей, а вы вносите 2 млн рублей в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги в конечном итоге забирает продавец последней в цепочке квартиры. Нужно помнить, что при ипотечной сделке банк предварительно проверяет юридическую чистоту квартиры, которая становится залогом на все время обслуживания кредита заемщиком. Здесь могут возникнуть определенные сложности. «По общему правилу в рамках альтернативной сделки банк контролируют процесс покупки той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита, то есть анализирует документы на эту недвижимость. Но существуют прецеденты, когда кредитор проверяет документы и других объектов в цепочке. В случае если банку не понравятся документы на квартиру, которая является одним из последующих звеньев в цепочке, он может отказать в выдаче кредита», — предупреждает Константин Шибецкий. |