| Ипотечная арифметика |
Сколько нужно заплатить заемщику, чтобы получить кредитПланируя покупку недвижимости в кредит, заемщику необходимо учитывать все предстоящие дополнительные траты, которые могут значительно увеличить бюджет ипотечной сделки. 
Опасения некоторых людей относительно того, что реальная стоимость ипотечного кредита окажется выше рассчитанных банком процентов, имеют реальные основания: к выплатам по долговым обязательствам неизбежно прибавляются различные сопутствующие расходы, которых при ипотеке немало.Аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко разделяет расходы ипотечного заемщика на две категории: учитываемые при расчете полной стоимости кредита и неучитываемые. К первой группе относятся сами платежи по кредиту, а также различные комиссии банка, ко второй — оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотечного кредитования, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страхование, услуги риэлтора и нотариуса. Информацию обо всех предстоящих расходах необходимо тщательно выяснять на этапе поиска кредитора и ипотечной программы: это позволит корректно спланировать свой бюджет и выбрать оптимальное предложение по кредиту. ОценкаОснованием для определения размера кредита в большинстве случаев является стоимость недвижимости, передаваемой банку в залог. В связи с этим по закону при заключении ипотечной сделки обязательно проводится оценка жилья профессиональными организациями. Ошибки оценщиков дорого обходятся банкам: в случае неисполнения заемщиком своих обязательств и необходимости реализации залоговой квартиры кредитор может оказаться в убытке, если рыночная стоимость недвижимости была завышена. Неудивительно, что банки доверяют оценку жилья только проверенным оценочным компаниям. Тарифы оценщиков зависят от расположения, площади и других индивидуальных характеристик объекта недвижимости. Оценка типовых московских и подмосковных квартир обходится, как правило, в 5–7 тыс. рублей, коттеджей и таунхаусов — в 8–20 тыс. рублей. Помимо этого, банк может настоять на проведении юридической проверки передаваемого в залог жилья, особенно если речь идет о недвижимости на этапе строительства. Для заемщика эта процедура будет совсем не лишней — с ее помощью он может удостовериться в благонадежности застройщика и наличии всех необходимых документов по проекту. Стоит такая проверка обычно от 4 до 15 тыс. рублей. КомиссииВ сфере ипотечного кредитования сложилась практика взимания банками комиссий за различные услуги, сопутствующие оформлению жилищного кредита. Среди наиболее распространенных Антон Сороко называет комиссии за рассмотрение заявки по кредиту, за выдачу кредита, за расчетно-кассовое обслуживание и т. д. Высший арбитражный суд признал незаконным взимание банками комиссий за действия, не являющиеся отдельными услугами, например, за открытие и ведение ссудного счета или досрочное погашение кредита. Но банки часто продолжают назначать ипотечным заемщикам дополнительные платежи, изменив лишь формулировки названий. В частности, один из банков берет 1 % от суммы аккредитива «за прием, проверку документов при открытии/исполнении аккредитива, консультации по вопросам документарных операций»; в другом взимается комиссия «за рассмотрение полноты и правильности оформления документов при выдаче кредита» в 1,27 % от суммы займа; клиентам еще одной кредитной организации придется заплатить 2 % от суммы кредита, увеличенной на 10 %, но не более 100 тыс. рублей «за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий договора ипотечного страхования». Такие платежи, пришедшие на смену нелегитимным ныне комиссиям за открытие и ведение ссудного счета, обычно составляют 1–2 % от суммы кредита и ощутимо бьют по карману заемщика. Разумеется, подобные комиссии назначают далеко не все банки: при желании заемщик может оспорить их законность, поэтому некоторые кредиторы предпочитают не рисковать и закладывать все свои издержки в процентную ставку. При этом заемщик на добровольной основе может разово уплатить 1–4 % от суммы кредита, после чего ставка по ипотеке будет снижена на 0,5–1,5 %. 
«Кроме того, в некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение ипотечной заявки в размере 1–3 тыс. рублей, — предупреждает генеральный директор „Миэль-Новостройки“ Софья Лебедева. — В такие банки лучше подавать документы после окончательного выбора конкретной программы, потому что если после одобрения заемщик решит изменить условия кредитования, ему придется заплатить за повторное рассмотрение».В процессе заключения сделки заемщику, возможно, придется воспользоваться и другими банковскими услугами. Например, если продавец квартиры хочет получить деньги наличными, покупатель будет вынужден заплатить около 0,5 % от суммы кредита за обналичивание средств и 2–3 тыс. рублей за использование банковской ячейки. За безналичный перевод на счет покупателя кредитор также может брать плату в размере 1–3 тыс. рублей. Разумеется, тарифы на эти услуги лучше узнавать до момента подписания договора с банком. СтрахованиеОдной из самых крупных статей расходов ипотечного заемщика является оплата страховок, требуемых банком для выдачи кредита. По закону обязательным является лишь страхование приобретаемой недвижимости, однако большинство кредиторов настаивают на том, чтобы клиент застраховал также свою жизнь, трудоспособность и титул собственности. Как правило, стоимость ипотечного страхового пакета не превышает 1–1,5 % от остатка задолженности по кредиту. Например, при сумме кредита в 5 млн рублей расходы на страхование за первый год пользования займом составят 50–75 тыс. рублей, однако с каждым годом стоимость страховки будет снижаться пропорционально уменьшению долга. Заемщикам, планирующим взять ипотеку с минимальным (до 20 %) первоначальным взносом, скорее всего, придется застраховать свою ответственность. Премия за этот вид страховки уплачивается сразу за весь срок действия договора по тарифу 2&ndash3 % от суммы кредита, то есть в рассматриваемом примере с ипотекой в 5 млн составит 100–150 тыс. рублей. Клиент банка имеет право отказаться от оформления не обязательных по закону видов страхования. «Правда, в этом случае ставка увеличится на 1–3,5 %», — предупреждает Софья Лебедева, то есть сэкономить таким образом вряд ли удастся. Дополнительные услугиУже после того, как собраны все необходимые документы, проведена сделка и жилье оформлено в собственность нового владельца, заемщика все равно могут ожидать непредвиденные траты по кредиту. Например, клиенту может понадобиться зарегистрировать в залоговой квартире новых жильцов или провести в ней перепланировку: по договору он не имеет права сделать это без разрешения залогодержателя, а услуга по выдаче подобных разрешений и согласий во многих банках оказывается платно и стоит от 500 до 9 тыс. рублей. Заплатить кредитору, скорее всего, придется и за внесение любых изменений в ипотечный договор, например, при необходимости поменять созаемщика. Это может обойтись в сумму от 2 до 8 тыс. рублей. Софья Лебедева напоминает и о такой статье расходов, как конвертация валют: эту услугу при каждом платеже придется оплачивать заемщику, который взял кредит в иностранной валюте, но получает доход в рублях. К перечисленным выше платежам стоит добавить расходы на оплату госпошлины за регистрацию права собственности и нотариальные услуги (в частности, заверение доверенностей, согласий и других документов участников сделки). Кроме того, ипотечный бюджет может ощутимо вырасти при решении заемщика воспользоваться услугами кредитного брокера. Посредник избавит клиента от лишних забот при подготовке пакета документов, а также повысит шансы на одобрение заявки, однако за его услуги придется заплатить примерно 1–3 % от суммы кредита. Иногда брокеры работают по фиксированным тарифам: 30–60 тыс. рублей за помощь в получении жилищного кредита на стандартных условиях. Так что для того, чтобы успешно провести ипотечную сделку, недостаточно накопить на первоначальный взнос и собрать необходимые документы. У заемщика в запасе должно быть примерно 5–7 % от одалживаемой суммы для оплаты дополнительных расходов, возникающих на этапе оформления кредита. Татьяна Баирампас |