Ипотека на вырост

Недостатки и преимущества ипотечных программ с низким первоначальным взносом

Перспектива долго и упорно копить несколько сотен тысяч рублей на минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту для многих выглядит довольно непривлекательно. Но чтобы на вас обратили внимание в банке вовсе не обязательно утомительно накапливать сбережения — достаточно подобрать себе ипотечную программу с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него.

Ипотечные программы без первоначального взноса были особенно популярны в период бума кредитования в 2006–2008 годах, когда требования банков к заемщикам были весьма лояльными, а условия ипотечных программ очень привлекательными. Впрочем, «кредитная оттепель» 2011–2012 годов, характеризующаяся смягчением требований банков к заемщикам, вернула на рынок доступные жилищные программы. Сейчас есть немало ипотечных программ с комфортным для заемщика первоначальным взносом менее 20 %.

Впрочем, банки не забыли, как обожглись на высокорисковом продукте, поэтому ожидать, что они в большом масштабе вернутся к докризисной практике, не стоит. По мнению начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаила Сероштана, ипотека без первоначального взноса — это уже история. Руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов согласен с таким мнением: «Не думаю, что ипотека без первоначального взноса в обозримом будущем станет широко распространена — риски при выдаче таких кредитов довольно высоки».

Лучше меньше да лучше?

Банкиры советуют копить на первоначальный взнос, ведь именно он призван продемонстрировать банку серьезные намерения заемщика и в перспективе снизить риски невозврата по ипотечному кредиту. Тем не менее, на рынке отчетливо прослеживается тенденция к уменьшению величины взноса. Если в 2012 году его средний размер составлял 20–30 % от стоимости объекта, то уже в 2013 году банкам было достаточно 10–15 % собственных средств для выдачи ипотеки.

Взять ипотеку при взносе всего лишь в 10 % от стоимости жилья сегодня можно во многих крупных розничных банках, таких как Сбербанк Связь-Банк, РосЕвроБанк, банк «Ак Барс», Альфа-Банк и другие.

«Некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимого имущества на первичном рынке жилья с первоначальным взносом от 10 % и менее, так как по окончанию строительства стоимость недвижимости обычно возрастает», — дополняет начальник Отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елена Ланько.

Что касается первоначального взноса в 15 %, то его в настоящее время можно назвать оптимальным. Это не «опасные» для банка 0 %, не «подозрительные» 10 % и в то же время не «тяжелые» для заемщика 20–30 %. Программы с первоначальным взносом 15 % присутствуют в линейках многих банков: «Абсолют банка», Росгосстрах Банка, Росбанка и т. д.

Некоторые семьи, имеющие двух и более детей, сейчас легко могут решить вопрос с первоначальным взносом, даже не имея накоплений. Ряд кредитных организаций — Связь-Банк, «Банк жилищного финансирования», Банк Москвы — принимают средства материнского капитала в счет полного или частичного погашения первоначального взноса. По данным Пенсионного фонда РФ, размер семейного капитала в 2014 году составляет 429,408 тысяч рублей, и им вполне можно воспользоваться «в случае необходимости погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам, в том числе ипотечным, на приобретение (строительство) жилья».

За и против

Отношение банковских экспертов к ипотечным программам с низким первоначальным взносом неоднозначно. Одни называют такие продукты высокорисковыми и настаивают, что низкий уровень первоначального взноса провоцирует безответственное поведение заемщика, тем самым резко увеличивая риски невозврата ипотечного кредита. «Чем больше первоначальный взнос, тем больше заинтересованность заемщика в надлежащем исполнении обязательств по кредиту и меньше желание потерять недвижимость, — говорит первый заместитель председателя правления „Банка жилищного финансирования“ Игорь Жигунов. — Второй важный момент — это покрытие кредитного риска стоимостью залога. При кредите в 90–95 % от стоимости жилья есть риск того, что при колебании цен и дефолте клиента не хватит средств от продажи объекта на покрытие долга». Еще один момент — сложности с рефинансированием таких кредитов и возможностью их «участия» в сделках секьюритизации.

Другие эксперты говорят, что ипотечные программы без первоначально взноса допустимы, а повышенные риски вполне компенсируются повышенными ставками. Самые оптимистичные из экспертов рынка не исключают, что в ближайшие несколько лет такое понятие как «первоначальный взнос» в линейке ипотечных кредитов может уйти из разряда необходимых требований банков. Впрочем, чтобы получить ипотеку в рамках таких программ одного желания недостаточно. «Один из ключевых недостатков такой ипотеки — сложность получения: банки сегодня не слишком охотно выдают кредиты без первоначального взноса, чаще всего одобрение таких программ предусмотрено только для надежных и проверенных заемщиков», — информирует Сергей Джамалутинов.

Ипотечные нулевые

В настоящее время лишь несколько банков из числа наиболее активных игроков ипотечного рынка предоставляют кредиты без первоначального взноса. Один из них, Инвестторгбанк. Здесь можно получить кредит на покупку жилья только в новостройках, аккредитованных банком. Базовая процентная ставка на этапе строительства составляет 15,5 % и 13,75 % — после оформления права собственности. До выдачи кредита приветствуется личное страхование заемщика (без него стоимость кредита вырастает на 2 %).

Ипотеку до 10 млн рублей без первоначального взноса в рамках программы «Переезд» на небольшой срок — от 6 месяцев до 2 лет — предусмотрен в линейке продуктов Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Кредит выдается под залог имеющегося в собственности заемщика жилья. Ставки составляют от 12,1 до 13,25 %. Они, как и в большинстве подобных программ, зависят от срока кредитования, а также соотношения «кредит/залог»: то есть чем больше кредитных средств по отношению к стоимости залога клиент возьмет у банка — тем выше будет ставка по кредиту. Ставки АИЖК выглядят весьма привлекательно, особенно если сравнить их со средневзвешенной ставкой по выданным жилищным кредитам, которую ежемесячно публикует Центральный банк. На начало этого года она составила 12,2 % годовых в рублях. Но при более внимательном изучении условий становится понятно, что это базовая ставка. Так, при отсутствии личного страхования она увеличивается на 0,7 %, а если имеющееся жилье обременено предыдущей ипотекой, то вырастает еще на 1 %.

В настоящее время АИЖК сотрудничает с несколькими агентами, уполномоченными выдавать ипотеку по такой программе. Один из них, Инвесттрастбанк, предлагает программу на приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке под залог имеющегося жилья. Процентная ставка, указанная на сайте, начинается от 12,1 % годовых в рублях. Однако столь привлекательными условиями можно воспользоваться только при заключении договора личного страхования и с учетом опции «Ставка ниже»: она позволяет «скинуть» до 4 % при единоразовом платеже в 1,9 % от суммы кредита. При соотношении кредитных средств к размеру залога от 30 до 50 % она равна, в зависимости от срока кредитования, 16,1–16,35 %, а при соотношении 51–70 % — вырастает до 16,35–17,25 %. Сам срок кредитования очень короткий — займ можно взять максимум на 2 года. В продуктовой линейке другого агента АИЖК — ООО «Крэдо-Финанс» — программа «Переезд» также заявлена, однако здесь требуется первоначальный взнос в 10 %.

Еще одну кредитную программу без первоначального взноса предлагает Азиатско-Тихоокеанский банк. Он выдает кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынке, а также на строительство домов, но под серьезный залог: два имеющихся в собственности заемщика жилых объекта (в этом случае ставка снижается на 1 %), земельный участок с домом или коммерческую недвижимость. Ипотека предоставляется на срок от 3 до 20 лет, максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей. Взимается единовременный платеж за выдачу денежных средств через кассу банка или за проведение расчетно-кассового обслуживания — 1,5 % от суммы кредита.

Момент расплаты

Ипотечный кредит даже с большим первоначальным взносом — достаточно дорогой продукт, а без него и вовсе может превратиться в ту самую «кабалу», о которой так много говорят скептики.

«Для примера возьмем ипотечный кредит на 3,5 млн рублей с первоначальным взносом 30 % на 15 лет по ставке 12 %. При таких условиях ежемесячный платеж составит 42 тыс. рублей. Если же мы рассматриваем аналогичный срок, сумму кредита и процентную ставку, но без первоначального взноса, то платеж составит уже 60 тыс. рублей в месяц. Впрочем, платеж может быть еще выше — по кредитам без первоначального взноса ставки обычно больше рыночных», — делает расчеты Сергей Джамалутинов.

Как правило, именно повышенными ставками клиент «расплачивается» за низкий первоначальный взнос или его отсутствие. «При условии, если заемщик не может направить в счет ипотеки как минимум 20 % собственных средств, процентная ставка увеличивается на 0,6% по отношению к базовой», — говорит Михаил Сероштан.

Некоторые банки, однако, не связывают первоначальный взнос с размером ставки, но в любом случае при большем взносе вероятность одобрения банком кредитной заявки значительно возрастает.

Со страховкой

Многие банки при снижении первоначального взноса предлагают клиенту застраховать свою ответственность. Этот инструмент позволяет компенсировать повышенные риски при низком первоначальном взносе.

Приобретение такой страховки снижает процентную ставку и повышает шансы заемщика на получение кредита. Однако стоит этастраховка недешево. «Стоимость такого страхования довольно существенна и составляет до 2 % от суммы кредита», — говорит Сергей Джамалутинов. Так, при стоимости квартиры в 5 млн рублей страховка обойдется примерно в 100 тыс. рублей.

Оптимальный вариант

Чем больше собственных средств клиент вложит в покупку, тем лояльнее к нему отнесется банк и тем меньшим в конечном итоге будет размер переплаты по кредиту. Вспомним, что маркетинговые акции с привлекательными процентными ставками практически всегда рассчитаны на большой первоначальный взнос (от 50 %) и минимальный срок кредитования (до 5 лет). Если у клиента есть такие возможности, на рынке можно найти по-настоящему привлекательную ставку по ипотеке.

Для тех, кто не успел собрать достаточно средств, существует понятие «оптимальный размер первоначального взноса». Идеальным для клиента с точки зрения условий банка является первоначальный взнос от 30. В любом случае, в банках существует «золотое правило», согласно которому размер выплат по ипотечному кредиту не должен превышать 40 % (в некоторых кредитных организациях — 50 %) совокупного семейного дохода заемщика. Так что иногда лучше накопить деньги на первый взнос, чем впоследствии серьезно переплачивать банку, подвергая себя риску дефолта.

Наталья Дубинина