В кредите отказать

Что делать, если банк не выдал ипотеку

Представьте: вы давно мечтали о новой квартире, и, наконец, нашли действительно хорошее предложение и даже, возможно, успели подписать с продавцом предварительный договор купли-продажи недвижимости. Потом обратились за ипотекой в банк в полной уверенности, что получите деньги, но вам отказали. Как быть в такой ситуации?

Банкиры утверждают, что неодобрение кредитной заявки не такая уж и редкость. 20–25 % потенциальных заемщиков отказывают в кредитовании. «В нашем банке количество отказов составляет около четверти от общего объема поступающих заявок», — подтверждает статистику заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимир Тимофеев.

Несостоявшиеся клиенты не понимают, в чем дело, а если учесть, что многие будущие заемщики выбирают квартиру «в ипотеку» до обращения в кредитную организацию, то нетрудно представить растерянность таких «отказников».

Просроченная задолженность по ипотеке составляет чуть более 1 %. Но это не усыпляет бдительность банкиров. Ипотечный кредит предполагает длительное — до 30-ти лет — сотрудничество с банком так что отчасти становится понятно, почему сотрудники кредитных организаций весьма щепетильны при выборе заемщиков.

Отказ «в законе»

Банк имеет полное право отказать в предоставлении займа без указания причины. Дело в том, что сообщая клиенту причину отказа, кредитор должен раскрывать критерии оценки и анализа заемщиков, а это — внутренняя коммерческая тайна. «Банк имеет полное право на непредоставление сведений о причинах отказа в кредитовании, потому что клиент при получении подобной информации может при дальнейших попытках получения кредита завуалировать те или иные сведения», — поясняет аналитик АКГ «Градиент Альфа» Егор Двинянин.

В этом вопросе кредитные организации действуют в полном соответствии с российским законодательством. По словам начальника управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергея Столбунова, в обязательном порядке клиент должно быть проинформирован только об окончательном решении банка, а «данные, на основании которых это решение принимается и способ их получения, до клиента могут не доводиться, так как законом такая обязанность не предусмотрена».

Почему я?

Первый вопрос, который возникает у клиента, получившего отказ по кредиту: почему так произошло?

В списке наиболее очевидных причин неодобрения заявки — несоответствие требованиям банка, например, к минимальному совокупному трудовому стажу (от 12 месяцев), стажу на последнем месте работы (как правило, 6 месяцев), минимальному (18–21 год) или максимальному возрасту на момент окончания выплат (в среднем 55–65 лет).

При проверке потенциальных заемщиков банки в первую очередь обращают внимание на их платежеспособность и соответствие определенным требованиям. «При выдаче кредита для банка важно, чтобы заемщик был надежным и дисциплинированным, с достаточной платежеспособностью», — уточняет начальник отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан. Отсутствие постоянной занятости или стабильного источника дохода может стать поводом для отказа в кредитовании.

Также у банка есть право не работать с клиентом при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что деньги не будут возвращен в срок. «Какие именно обстоятельства и на сколько очевидно они должны свидетельствовать о том, что кредит не будет возвращен в срок, закон не устанавливает. Это означает, что любое обстоятельство, которое банк сочтет таковым, может стать основанием для отказа», — поясняет Сергей Столбунов.

Бывают случаи, когда внешне «положительный» клиент с хорошей стабильной зарплатой, предоставивший все необходимые документы для получения кредита, получает отказ в предоставлении ипотечного кредита. Связано это, как правило, с выявлением каких-либо негативных факторов, позволяющих сомневаться в успешном исполнении обязательств по ипотечному кредиту.

Например, это может быть отрицательная репутация компании-работодателя клиента. «У нас был случай, когда в процессе рассмотрения кредитной заявки на получение ипотечного кредита было установлено, что компания, в которой потенциальный заемщик является учредителем и генеральным директором, имеет судебные разбирательства о взыскании с нее долгов на общую сумму около 15 млн рублей, а также иск о признании компании банкротом, — говорит начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин. — Понятно, что этот потенциальный клиент не стал действующим».

Также негативную роль играет и закредитованность потенциальных заемщиков. При рассмотрении заявки банк рассматривает соотношение «платеж/доход» и таким образом выясняет, какую часть своих финансовых поступлений заемщик может тратить на погашение займа. В большинстве кредитных организаций это соотношение составляет 40 %, поэтому, например, при ежемесячном доходе в 40 тыс. рублей заемщик не должен тратить на исполнение долговых обязательств более 16 тыс. рублей. Если совокупный доход семьи не позволяет «потянуть» кредит, в займе может быть отказано.

«Вот еще один пример: совокупный доход супругов, обратившихся в банк за получением нецелевого кредита под залог недвижимости, — 100 тыс. рублей. В процессе рассмотрения кредитной заявки было установлено, что совокупный объем платежей по кредитам, уже предоставленным им в других кредитных организациях, составляет 50 тыс. рублей, — вспоминает Максим Честикин. — Таким образом, при предоставлении нового кредита на запрашиваемых условиях супруги будут обязаны направлять около 90 % своего дохода на погашение обязательств по кредитам. Это, согласитесь, мало реалистично».

Еще одной причиной отказа может стать сознательная подделка документов заемщиками. Одно дело — допущенная ошибка в заявлении, которое будущие «ипотечники» в спешке заполняли в отделении, и совсем другое — «липовая» справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка. «Так, однажды при рассмотрении кредитной заявки было установлено, что справка 2-НДФЛ составлена с многочисленными нарушениями, в том числе, в ней были неверно указаны коды и суммы вычетов. При этом анализ занимаемой должности, опыта и образования потенциального заемщика позволял говорить о несоответствии указанного в справке дохода среднерыночным показателям по региону», — делится еще одним случаем из практики Максим Честикин.

История подкачала

Если несостоявшийся клиент считает, что оснований для отказа у банка не было, то прежде чем обращаться за кредитом в другой банк, имеет смысл самостоятельно проверить свою кредитную историю и убедиться в том, что там нет ошибочной информации, советует Сергей Столбунов.

К сожалению, получение этих сведений занимает немало времени. При обнаружении ошибки в кредитном отчете процесс может и вовсе затянуться. Тем не менее, «можно оспорить любую информацию, содержащуюся в кредитной истории. Для этого нужно подать соответствующее заявление в бюро кредитных историй. БКИ обязано в течение 30 дней проанализировать имеющиеся данные. Законом предусмотрено, что о результатах такой проверки вносится соответствующая запись, на основании которой БКИ имеет право блокировать негативную информацию в кредитной истории», — рассказывает Егор Двинянин. Если же БКИ отказало во внесение изменений или дополнений в кредитную историю, либо не предоставило в установленный срок письменный ответ о результатах рассмотрения заявления, то заемщик вправе обратиться в суд.

На пути исправления

Как быть, если в свое время просрочки у заемщика действительно были? Рассчитывать на новый кредит в этом случае все-таки можно.

Дело в том, что банки оценивают кредитную историю по-разному, в зависимости от своих методик, и история, однозначно отрицательная для одной кредитной организации, может быть вполне приемлемой для другой. Кроме того, банки рассматривают кредитную историю за разные периоды: одни учитывают только последний год, другие обращают внимание на более длительный период времени. «Если вы испортили кредитную историю более чем три или пять лет назад, то банк может закрыть на это глаза и выдать вам кредит, как вариант — на определенных условиях», — комментирует Максим Честикин.

В любом случае человеку, заинтересованному в дальнейшем сотрудничестве с банками и получении кредита на приемлемых условиях, можно попробовать исправить свою кредитную историю.

«Исправить кредитную историю можно одним способом — доказать что вы изменили свое отношение к кредитам и стали ответственнее исполнять свои обязательства», — считает Михаил Сероштан. По словам эксперта, в качестве «компенсирующего» фактора можно предъявить выписки об оплате различных счетов за последние несколько лет. Со временем положительные данные в кредитной истории перевесят негативные. Если же задержки в погашении происходили по объективным причинам (болезнь, потеря места работы и т. д.), то можно предоставить разъяснения и доказательства причин невыполнения своих обязательств.

Есть ли жизнь после отказа

Имеет ли смысл после отказа одного банка обращаться за ипотечным кредитом в другой банк?

Эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно. «При отказе нужно обратиться в другой банк, а лучше сразу в несколько, чтобы не потерять время. Ведь на рынке огромное количество банков, и некоторые из них могут одобрить кредит», — утверждает Владимир Тимофеев.

Наталья Дубинина