| Бизнес-дом |
Кому и зачем нужна коммерческая ипотекаТорговый павильон и земельный участок, цветочный ларек и ресторан, склад и офис — все эти объекты можно приобрести с помощью коммерческой ипотеки. 
Коммерческая или бизнес-ипотека — один из видов целевого средне- или долгосрочного кредитования для физических и юридических лиц, при котором деньги выдаются на покупку нежилой недвижимости. С помощью коммерческой ипотеки можно приобрести самые разные объекты, в зависимости от специфики бизнеса — офисы, отдельные помещения в бизнес-центрах, склады, промышленные, административные здания и даже земельные участки (в Россельхозбанке, например, можно взять кредит на земли сельскохозяйственного назначения).По словам банкиров, большинство клиентов приобретает офисные и торговые помещения для развития собственного бизнеса или для их последующей сдачи аренду. Доля коммерческой ипотеки в общей структуре кредитного портфеля банков пока невелика. Сделки с коммерческой ипотекой занимают от 2 до 6 % от общего количества договоров купли-продажи. Одна из причин этого — дороговизна таких кредитов, а также то, что об их существовании знают немногие предприниматели. Покупка или аренда?Зачем покупать офис, ввязываться в «ипотечную кабалу», если можно без лишних хлопот арендовать недвижимость? Такая идея может показаться логичной, особенно если взглянуть на изобилие предложений и динамику арендных ставок. По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за прошлый год средняя ставка аренды по объектам торговой недвижимости внутри Садового кольца снизилась почти на 7 % (1 825 долларов за квадратный метр в год на 1 декабря 2013 года), по объектам офисной недвижимости — на 3,3 % (802 долл./кв. м./год), по производственно-складским помещениям — почти на 1 % (207 долл/кв. м./год). За это же время стоимость покупки-продажи объектов коммерческой недвижимости выросла: на торговые помещения, расположенные в центре столицы, — на 14 % (17 369 долл./кв. м.), на производственно-складские помещения — почти на 10 % (1 685 долл./кв. м.). Цена метра офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца, осталась практически неизменной — 9 548 долл./кв. м. в январе 2013 года против 9 567 долл./кв. м. на конец года. Эксперты, впрочем, не торопятся подсчитывать выгоду от снижающихся арендных ставок и называют свои плюсы перехода недвижимости в собственность. «Запуск и ведение бизнеса нередко сопровождаются дополнительными капиталовложениями в недвижимость: ремонт, установка оборудования и т. д. Если помещения находятся в аренде, то подобные инвестиции сопряжены с высокими рисками для предпринимателя — арендодатель может поднять платежи или вовсе сменить арендатора», — рассказывает вице-президент управляющий директор по развитию малого бизнеса Промсвязьбанка Кирилл Тихонов. Действительно, в таких ситуациях вложенные денежные средства не окупятся, а со сменой места ведения бизнеса может уйти часть клиентов. Поэтому, «даже если платеж по кредиту будет несколько выше, чем ежемесячная арендная плата, в долгосрочной перспективе бизнес-ипотека оказывается экономически целесообразнее», — считает эксперт. Затраты на покупку собственной недвижимости часто окупают те потери, которые предприниматель может понести в связи с убыточными вложениями в арендованные помещения. Кроме того, кредит конечен: он рано или поздно будет выплачен. Кому кредит?
Как правило, в коммерческой ипотеке заинтересованы частные предприниматели и представители малого и среднего бизнеса, которые не хотят или не могут выводить средства из оборота компании. «Крупняк» среди желающих взять бизнес-ипотеку встречается редко: при необходимости эти клиенты могут взять обычные долгосрочные кредиты, по которым и ставки ниже, и условия выгоднее.Список административно-правовых форм, на которые можно оформить займ, весьма широк. Кредитуют всех: ОАО, ООО, ЗАО. В списке также собственники бизнеса или его доли, индивидуальные предприниматели, единоличные исполнительные органы предприятий малого и среднего бизнеса (генеральные директора, директора), а также фактические владельцы бизнеса. Коммерческая ипотека представлена в продуктовых линейках немногих банков. Однако даже если банк открыто не заявляет о подобных программах, всегда есть шанс выкупить помещение, получив кредит на индивидуальных условиях. Типовые требования к желающим воспользоваться программами коммерческой ипотеки стандартны. Как правило, компания должна быть резидентом РФ, срок ведения ее хозяйственной деятельности должен составлять не менее 6 месяцев (для всех видов деятельности, кроме сезонных) или не менее года (для сезонных видов деятельности). Если в случае с ипотекой на жилое помещение погашать кредит можно и 25, и 30 лет, то в коммерческой ипотеке этот период ограничен 7–10 годами. Как и при обычной ипотечной сделке, есть возможность приобрести строящийся объект недвижимости у аккредитованных в банке застройщиков. Приобретаемое имущество как предмет залога подлежит обязательному страхованию. Обычно размер кредита составляет до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости. То есть первоначальный взнос, как правило, необходим, хотя некоторые кредитные организации — Промсвязьбанк, ВТБ24 и др. — кредитуют без него (но только при наличии дополнительного залога). Заемщики могут взять кредит в рублях, долларах и евро. Иногда банки отказываются выдавать займы клиентам, сфера деятельности которых связана с повышенными рисками. Например, ЮниКредит Банк в списке некредитуемых видов бизнеса указывает шоу-бизнес, сельское хозяйство, казино, игорные заведения, производство и экспорт табачных изделий и крепких спиртных напитков, операции с ценными бумагами, финансовыми инструментами и т. д. Дорого и сердитоДекларируемые ставки по рублевым ипотечным бизнес-кредитам варьируются в диапазоне 12–18 %. Для сравнения: средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в конце 2013 года составила 12,4 %. Банкиры объясняют разницу между кредитами на недвижимость «для жилья» и «для работы» довольно логично: «Ценовые условия розничного ипотечного кредитования формируются в рамках государственной политики по повышению доступности жилья для населения. В данном случае Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные банковские кредиты, тем самым снижая риски и стоимость фондирования для банков. Как результат, банки получают финансирование по льготной цене и имеют возможность формировать более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам для населения. В ситуации с коммерческой ипотекой целевого фондирования нет», — отмечает Кирилл Тихонов. Если поискать, в линейках банковских продуктов можно найти действительно привлекательные условия по коммерческой ипотеке. Так, Сбербанк предлагает кредит от 150 тыс. рублей на 10 лет по ставке 10,69 % при первоначальном взносе 20 %. В Росбанке можно получить от 1 до 40 млн рублей на срок до 5 лет по ставке 9–13,5 %. Однако всегда стоит учитывать, что указанная на сайтах кредитных организаций ставка еще не гарантирует, что деньги будут выданы именно на таких условиях. Зачастую банки, чьи ставки на первый взгляд сильно отличаются от общерыночных в меньшую сторону, дипломатично указывают мелким шрифтом, что конечная ставка «зависит от финансового состояния заемщика» или «сумм и сроков кредитования». В целом же, заявленные условия предоставления кредита — в частности, ставки — у разных банков не сильно отличаются друг от друга. Например, в Бинбанке сумма кредита начинается от 300 тыс. рублей, а ставки в зависимости от размера годового оборота компании — от 12,4 %. Меткомбанк предоставляет кредит от 1 до 50 млн рублей под 12–15,25 %. В ВТБ24 минимальная сумма кредита составляет 4 млн рублей, максимальные суммы — несколько десятков миллионов рублей. В Промсвязьбанке предельный размер кредита — 120 млн рублей, процентные ставки — 12–17,5 %. «Коммерческая ипотека для малого бизнеса является довольно дорогостоящим продуктом, поэтому не каждый предприниматель решается на его оформление. Да и банки не спешат снижать стоимость такого продукта, ведь пока они больше нацелены на стандартную ипотеку для физических лиц. Кстати, предприниматель не является столь добросовестным заемщиком, как обычный клиент — физическое лицо», — сообщает независимый аналитик банковского сектора Екатерина Кондрашова. Кредитный алгоритмМеханизм коммерческой ипотечной сделки схож с процедурой оформления обычной ипотеки на жилое помещение: анализируется платежеспособность клиента, производится оценка и страхование приобретаемого объекта недвижимости. «В структуре стандартной сделки бизнес-ипотеки залогом становится приобретаемая недвижимость», — рассказывает Кирилл Тихонов. Сам процесс выглядит следующим образом: банк предоставляет клиенту кредит на приобретение недвижимости, резервируя эти денежные средства на специальном счете или в сейфовой ячейке. Расчеты с продавцом проводятся после предоставления в банк документов, подтверждающих факт оформления продажи недвижимости и регистрации нового собственника (заемщика). В данном случае залог возникает в силу закона: основанием является указание в договоре купли-продажи того, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств банка. Менеджер управления по работе с клиентами МСБ Абсолют Банка Наталья Меремьянина дополняет, что сделки, связанные с приобретением коммерческой недвижимости в кредит, регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотечный тихоходПо мнению Екатерины Кондрашовой, рынок коммерческой ипотеки продолжит расти, но небольшими темпами, а количество банков, заинтересованных в развитии данного сегмента рынка, будет оставаться ограниченным в силу низкой популярности такого продукта. «На мой взгляд, в этом году темпы роста этого банковского продукта не превысят 10–16 % по отношению к 2013 году», — предполагает Наталья Меремьянина, прогнозируя, что коммерческая ипотека со временем может стать столь же популярным продуктом среди представителей малого бизнеса, как и ипотека для физических лиц. «Но развитие коммерческой ипотеки в целом зависит от экономической ситуации на мировом и российском рынке. При текущих тенденциях рынок бизнес-ипотеки продолжить развиваться, и по мере его развития будет решаться проблема высокой стоимости кредитов и их краткосрочности», — заключает эксперт. Наталья Дубинина |