Новые квартиры «старой Москвы»

Сколько стоят новостройки в столице


Еще недавно казалось, что «город чудный, город древний» будет строиться бесконечно, дабы вместить всех желающих. Сегодня уже очевидно, что массовое возведение новостроек переместилось в область, а в самой столице число квадратных метров растет весьма умеренными темпами, и в основном за счет проектов бизнес- и премиум-класса.

Сколько стоит сегодня московское жилье на первичном рынке и как, вкладываясь в котлован, защитить себя от рисков мошенничества и нарушения сроков строительства?

По данным руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, сейчас на рынке первичного жилья в границах МКАД представлены 232 комплекса (это около 14 тыс. квартир). При этом в центре Москвы застройка ведется очень ограниченно. Основная часть домов возводится в спальных районах столицы, чаще всего на месте ветхих пятиэтажек. Программа по сносу хрущевок дает возможность построить в городе 1,87 млн кв. метров нового жилья.

У желающих приобрести в Москве строящееся жилье эконом-класса выбор невелик: на этот сегмент, по оценкам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, приходится не более 17 % рынка. Большая часть реализуемого в пределах «старой Москвы» жилья — по-прежнему новостройки бизнес-класса. Такие предложения составляют около 56 % рынка.

Классовые различия

«Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости „старой Москвы“ составляет 175,2 тыс. рублей», — информирует Дмитрий Таганов. Впрочем, этот показатель малоинформативен для покупателей, так как при его расчете учитываются цены на все классы жилья.

«В настоящий период в сегменте эконом-класса квадратный метр стоит в среднем 131 тыс. рублей, в сегменте комфорт — 185 тыс. рублей, в категории бизнес — 243 тыс. рублей. Новое жилье класса de luxe оценивается в 578 тыс. рублей за кв. м.», — конкретизирует эксперт.

По данным Елизаветы Гудзь, квадратный метр в новостройках эконом-класса на начальном этапе строительства стоит чуть более 122 тыс. рублей.

Самая недорогая квартира на первичном рынке столицы обойдется примерно в 3,2 млн рублей: столько стоит студия площадью 24 кв. м. в Головинском районе Северного округа. Двухкомнатные квартиры эконом-класса площадью 50–60 кв. м. стоят от 7 до 9 млн рублей. В бизнес-классе цены на однокомнатные квартиры находятся на уровне 9–11 млн рублей, на двухкомнатные — 14–20 млн рублей.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева отмечает, что жилье эконом-класса с точки зрения покупателя и застройщика — это разные понятия: «Конечно, покупатель хотел бы получить максимум: дом должен быть монолитным, располагаться рядом с метро и парком. Застройщик же такое жилье не будет реализовывать в эконом-сегменте». В реальности здание эконом-класса — стандартный панельный дом популярной современной серии либо типовой монолитный. Сейчас повышается качество возводимого в Москве эконом-жилья: застройщики используют качественную инженерию, ставят хорошие лифты, делают приемлемую отделку.

Основные преимущества жилья бизнес-класса заключаются в повышенном уровне безопасности (системы видеонаблюдения, охрана, консьерж-услуги), наличии собственной огороженной территории, подземного паркинга, технологичной системы контроля доступа, высококачественной дорогой инженерии. Кроме того, бизнес-класс предполагает большие площади квартир, широкий выбор планировок, интересные архитектурные решения и оформление фасадов.

Безусловно, наиболее выгодный момент для покупки жилья — старт продаж в очередном строящемся комплексе. К моменту сдачи готового дома стоимость квартир по сравнению с начальной стадией строительства вырастает на 30–50 %: эта разница «набегает» за счет регулярного повышения цен в течение 1,5–2 лет реализации проекта.

Однако вкладывать деньги в котлован — дело рискованное. Были случаи, когда покупатели строящегося жилья становились жертвами недобросовестных застройщиков.

Новостройка с гарантией

Выбирая застройщика, покупатели виртуальных метров, как правило, ориентируются на его портфель реализованных проектов — если компания крупная и уже сдала в срок десятки комплексов, ей можно доверять. Однако это не означает, что нужно избегать малоизвестных девелоперов: если вам понравился объект, возводимый незнакомым застройщиком, есть несколько способов убедиться в серьезности его намерений.

Прежде всего, необходимо выяснить, по какому договору реализуется это жилье.

Согласно приводимым Елизаветой Гудзь статистическим данным, в старых границах Москвы основной объем новостроек реализуется по договорам долевого участия (согласно 214-ФЗ). Предварительные договоры долевого участия заключаются в единичных случаях: не более 0,4–0,5 % объема предложения. Через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) продается примерно 8 % корпусов столичных новостроек.

«Еще один косвенный признак надежности строительного проекта — участие в нем авторитетных банков, страховых и риэлторских компаний», — полагает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Например, если застройщик и объект аккредитованы в нескольких известных ипотечных банках, то это можно рассматривать как дополнительную гарантию успешного и своевременного завершения проекта.

Не менее важную информацию об объекте и продавце можно почерпнуть в Сети: Андрей Владыкин советует внимательно изучить не только собственный сайт компании, но и отзывы о ней на различных ресурсах. Если в архиве застройщика есть недострои или некачественные объекты, то в интернете вам обязательно встретятся дискуссии дольщиков на эту тему.

В том случае, если предварительный анализ предложения свидетельствует о правильности вашего выбора, можно переходить к следующему этапу — личному знакомству с пакетом документов застройщика. В офисе компании вам обязаны показать учредительные документы, разрешение на строительство, а также правоустанавливающие документы на землю. Обратите внимание, на каком основании застройщик пользуется землей: по праву собственности или аренды, и если участок арендован, то на какой срок.

В любом случае решение вложить деньги в еще не построенное жилье требует внимательного изучения предложений и тщательной подготовки к сделке. При этом стоит отметить, что вероятность попасть в неприятную ситуацию сегодня невысока: по мнению Дмитрия Таганова, первичный рынок столицы находится в таком состоянии, когда накопленный опыт позволяет девелоперам избежать множества ошибок, конкуренция подстегивает, а новые игроки, входящие в строительный бизнес, четко рассчитывают свои силы и доводят начатое до конца.

Строительная схема

«Продажа новостроек по 214 ФЗ (Закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“) — это, безусловно, гарантия безопасности сделки для покупателя, а также возможность для застройщика пополнить портфель активов еще одним успешным и надежным проектом», — подчеркивает Дмитрий Таганов. Договор долевого участия является предпочтительной формой сделки, так как подлежит государственной регистрации и наилучшим образом защищает покупателя от рисков двойных продаж и несвоевременной сдачи объекта.

По таким договорам сегодня реализуется большинство московских новостроек, однако на первичном рынке также распространены предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. Как объясняет Софья Лебедева, использование предварительных договоров купли-продажи является вполне правомерной схемой оформления сделки в отношении построенной и введенной в эксплуатацию жилой недвижимости, применение к которой договоров долевого участия в строительстве невозможно в силу закона, поскольку строительство окончено и инвестиционные отношения между девелопером и покупателем уже невозможны.

Предварительный договор купли-продажи обеспечивается платежом в размере окончательной стоимости квартиры. Покупатель дожидается, когда застройщик или инвестор оформит квартиру в свою собственность, после чего заключается основной договор купли-продажи, а оплаченный ранее обеспечительный платеж идет в зачет стоимости квартиры.

Покупка квартиры может быть оформлена и через жилищно-строительный кооператив. Для продажи через ЖСК (равно как и для продажи через долевое участие) застройщик должен получить разрешение на строительство и надлежащим образом оформить земельные отношения. Кроме того, после относительно недавних изменений в Жилищном кодексе создание такого кооператива возможно только самим застройщиком (ранее же такую возможность имели и инвесторы). В связи с этим, считает Софья Лебедева, представления о ЖСК как о «недостаточно юридически чистой» схеме в корне не верны. Однако эксперт обращает внимание покупателей на то, что в договор ЖСК, как правило, включается пункт о том, что собственник приобретает не квартиру, а пай, который после завершения строительства можно обменять на квадратные метры.

Если в ходе реализации проекта повышаются расходы и застройщику не хватает денег на строительство, то стоимость недвижимости может быть увеличена. В некоторых договорах прописывается сумма возможного увеличения стоимости и устанавливается верхний ценовой порог. В то же время есть договоры, в которых эта сумма не фиксируется. В таком случае покупатель существенно рискует: квартира может подорожать в разы.

Кроме того, при продажах по ЖСК у застройщиков нет обязательств по срокам ввода дома в эксплуатацию. В отличии от договора долевого участия, где застройщик обязан обозначить конкретный срок передачи квартиры дольщику. Если наступает просрочка, дольщик вправе требовать штрафных санкций.

Ипотека на котлован

В настоящее время перспективы ипотечного кредитования эксперты связывают прежде всего с развитием первичного рынка недвижимости.

Купить в кредит можно жилье в любом строящемся столичном комплексе: как правило, застройщики заранее аккредитуют объект в одном или нескольких банках, что упрощает покупателям процедуру оформления кредита. Однако предварительные договоры купли-продажи и договоры ЖСК для кредиторов сопряжены с повышенной степенью риска, поэтому давать деньги под такое обеспечение готовы далеко не все. Разумеется, это не означает, что те, кто покупает жилье не по ФЗ 214, останутся без кредитов, однако выбор ипотечных программ у них будет меньше, а условия займа могут быть более жесткими.

Средняя процентная ставка по кредитам на строящееся жилье составляет 12–13 %. По ипотеке на первичку банки, как правило, устанавливают повышенную ставку на период до оформления объекта в собственность. «Сейчас средняя ставка до регистрации прав собственности составляет 12,5 % годовых, после регистрации — 11,5 % в рублях», — сообщает Софья Лебедева.

Большинство банков выдают кредиты на строящееся жилье с минимальным первоначальным взносом от 15–20 % стоимости недвижимости. Чем выше первый взнос — тем привлекательнее будет процентная ставка.

Кроме того, на ставку часто влияет согласие заемщика приобрести опциональные страховки. По закону необходимым является лишь имущественное страхование, которое можно оформить лишь после регистрации права собственности. Получается, что на период строительства заемщик вообще не обязан приобретать страховку. Однако банки, как правило, настаивают на заключении договора о личном страховании заемщика. После регистрации собственности кредитор обычно предлагает клиенту оформить комплексное ипотечное страхование (жизни, имущества и титула). При отказе от приобретения полиса ставка по кредиту может быть повышена на 1–3 пункта.


Татьяна Баирампас