Ипотечная распродажа: как выгодно купить квартиру

Специальные предложения застройщиков, риэлторов и ипотечных банков, на первый взгляд, позволяют заемщикам заметно снизить расходы на выплату кредита. При этом каждый из игроков рынка преследует собственные задачи, которые могут не совпадать с целями клиента.

Кто из нас абсолютно равнодушен к рекламным предложениям типа «приобретите три товара по цене двух» или «совершите покупку сегодня и получите скидку в 30 %»? Согласитесь, немногие. Даже те, кто совсем не склонен поддаваться на уловки маркетологов, с удовольствием получают те или иные подарки или бонусы. А когда речь идет об ипотечном кредите, то скидка, скажем, в 1 % от стандартной ставки — это уже совсем не мелочь. Заемщик, берущий в долг 4 млн рублей на 15 лет под 13 % годовых, за счет снижения ставки до 12 % сможет сэкономить 468 500 рублей за весь срок погашения кредита.

При этом, как и на любом рынке, в сфере ипотечных кредитов специальные предложения могут обернуться как реальной возможностью сэкономить, так и обычным рекламным трюком.

Застройщик + банк

В поисках наиболее привлекательных ипотечных предложений стоит изучить совместные акции банков и строительных компаний. Застройщики нередко вступают в партнерские альянсы с финансовыми организациями, которые кредитуют стройку, а затем выдают ипотеку покупателям жилья в возводимом объекте.

В рамках этих взаимоотношений банк нередко идет на то, чтобы смягчить условия для клиентов партнера: снизить ставку на 0,5–1 % годовых, не повышать процент за пользование кредитом на период до оформления залогового жилья в собственность, уменьшить минимальный первоначальный взнос или упростить схему получения кредита. Доверять таким предложениям можно — в большинстве случаев покупатель получает вполне реальные преференции, хотя банк действует далеко не из альтруистических соображений. Для него это удобный канал привлечения клиентов без дополнительной рекламы и необходимости каждый раз проверять застройщика и объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога.

Примером таких предложений может служить ипотечная акция «Верная ставка», действующая для покупателей квартир от застройщика «Сити-XXI век» в кредит от банка «Московское ипотечное агентство»: приобретая жилье в строящихся комплексах в Москве, Видном, Люберцах и Красногорске, клиенты могут рассчитывать на сниженные на величину до 1,5 % ставки, которые составляют от 11 до 14,75 % годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. Подобные условия предлагает и банк Уралсиб совместно с компанией Tekta Group: покупателям квартир в новом ЖК в Московской области предлагается оформить ипотечный кредит в банке по ставке 11 % годовых.

Банк «Зенит» разработал специальный продукт для кредитования сделок с объектами ГК «Метриум Групп» и выдает ипотеку под 13 % годовых на весь срок кредитования, включая период строительства.

Нередко спецпредложения распространяются на покупку недвижимости только у нескольких партнеров-застройщиков, иногда — на приобретение жилья во всех аккредитованных банками объектах. К подобным акциям можно отнести действительное до конца этого года предложение Сбербанка «12-12-12», по которому заемщики могут получить кредит под 12 % на срок до 12 лет при первоначальном взносе от 12 % стоимости жилья. Ставка 12 % действует как до, так и после оформления новостройки в собственность.

Акции банков по ипотеке могут длиться всего пару месяца: например, «Петрокоммерц» этой осенью запустил программу «Унесенные ветром, ставки сдуло», действующую с сентября по ноябрь. Здесь заемщикам предоставляется скидку в 1 % от действующих ставок по продукту «Новостройка» на период до оформления залогового жилья в собственность.

Банк ВТБ24, также реализующий сезонную акцию по ипотеке на новостройки, снизил проценты по кредиту и отменил дифференциацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса. До конца года любой покупатель жилья в аккредитованных банком новых домах может получить ипотеку под 11,5–12,25 % годовых, располагая 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости.

Помимо снижения ставок, банки могут предлагать клиентам и другие бонусы. Так, банк «Балтика» в рамках спецпрограммы «Новостройка — лови момент» готов кредитовать покупателей квартир в аккредитованных объектах по упрощенной схеме подачи пакета документов: их доходы могут быть подтверждены в любой форме или не подтверждены вовсе (но тогда заемщикам придется застраховать финансовую ответственность перед кредитором на срок не менее трех лет). Ставки по этой программе составляют до 13,5 % годовых на период строительства и 12,5 % на остальной срок кредита, первоначальный взнос — от 10 % стоимости недвижимости. Однако тем, кто не имеет возможности как-либо подтвердить заявленный доход, придется выплачивать кредит по повышенной ставке 17 % годовых до момента регистрации права собственности на новостройку и оформления залога.

Иногда в рамках совместной акции не только банк, но и застройщик предоставляет клиенту льготы при заключении сделки. Такие предложения обычно носят краткосрочный характер и могут длиться всего несколько дней. Например, осенью ГК «Территория» проводила акцию «Ипотечный месяц» в партнерстве с несколькими банками. Помимо специальных условий по кредитованию, покупатели жилья получали от застройщика 2 %-ую скидку от стоимости выбранной недвижимости. Так, при покупке двухкомнатной квартиры площадью 71 кв. м. за 7 221 500 рублей клиент экономил 144 430 рублей.

Часто застройщики предоставляют клиентам в рамках соглашений с банками иные, «немонетизированные» льготы. Например, компания может бесплатно оказывать заемщику «услуги ипотечного брокера»: то есть подбирать кредитный продукт (разумеется, из числа предложений банков-партнеров), помогать собирать пакет документов и способствовать скорейшему рассмотрению заявки. Банки действительно рассматривают такие заявки в рекордные сроки — иногда в течение 1–2 дней.

Банк + риэлтор

Конкуренция за клиента побуждает агентства недвижимости добиваться от банков специальных условий по ипотеке для своих покупателей в рамках долгосрочных соглашений или сезонных акций. Банкам также выгодно такое партнерство — риэлтор может обеспечить им постоянный приток клиентов и взять на себя первичную работу по консультированию заемщиков и подготовке к подаче документов.

Как правило, каждое крупное агентство постоянно сотрудничает с несколькими ипотечными банками и может предложить клиенту подбор оптимальной программы из предложений партнеров, а также в некоторых случаях обеспечить дополнительные преференции заемщикам (например, быстрое рассмотрение заявки и снижение ставки до уровня предложений зарплатным клиентам).

Наряду с этим риэлторские агентства периодически проводят совместно с банками сезонные акции, привлекая клиентов более солидными бонусами. Например, этой осенью в течение полутора месяцев действовала совместная акция банка Уралсиб и агентства недвижимости «Ариэлтика». Клиентам агентства банк предоставлял скидку в 0,5 % годовых от стандартных ипотечных тарифов, а «Ариэлтика», со своей стороны, — скидку от стоимости своих услуг в размере 10 % для сделок с вторичным жильем и 30 % — с первичным.

Агентства недвижимости могут также заключать с банками долгосрочные соглашения, в рамках которых их клиентам будут предоставляться эксклюзивные условия по ипотеке. Недавно агентство «Миэль» и «Банк жилищного финансирования» объявили о старте программы сотрудничества в Москве и Московской области. Теперь сотрудники «Миэль» смогут самостоятельно «конструировать» ипотечные продукты с учетом пожеланий клиентов, используя гибкую систему скидок и дополнительных опций по кредиту. Сотрудничество также предполагает экспресс-рассмотрение банком заявок от клиентов агентства — получить одобрение заемщики смогут уже на следующий день после предоставления необходимых документов.

Когда бонус уводит в минус

Клиентам, которым застройщик или риэлтор предлагает воспользоваться текущей ипотечной промо-акцией, нужно тщательно проанализировать все условия спецпредложения. Если застройщик уверяет, что только на его объекты банк-партнер предоставляет уникальную скидку от процентной ставки, обязательно изучите информацию по данной акции в интернете, прежде всего на сайте банка: вполне может оказаться, что те же условия он предоставляет покупателям квартир и в других аккредитованных объектах. Таким образом, если вы хотите воспользоваться именно этой ипотечной программой, ваш выбор недвижимости не будет ограничен предложениями только одного застройщика.

Следует обратить внимание на то, как «льготная» ипотечная ставка по предлагаемой вам акции соотносится со среднерыночными ставками по ипотечным кредитам. Если застройщик предлагает воспользоваться ипотечным продуктом партнера со скидкой в 1,5 % годовых при стартовой ставке 16 % годовых, не стоит торопиться: на рынке сегодня есть немало предложений по ипотеке под 12–13 % годовых.

Спецпредложения застройщиков или риэлторов, предоставляющих вкупе с ипотечными преференциями от банка скидку на определенные корпуса или этажи строящегося комплекса, могут оказаться попыткой сбыть с рук недвижимость со сниженной ликвидностью. В этом случае стоит отследить историю продаж на данном объекте по интернет-объявлениям и форумам покупателей: вполне возможно, что «скидка 5% на первые и последние этажи» возводимого ЖК предлагалась и раньше, а сейчас ее преподносят как выгодную сезонную акцию.

Что касается спецпредложений банков по экспресс-оформлению кредита с минимальным пакетом документов, то они могут быть выгодны только в том случае, если повышенные риски банк не закладывает в ставку по кредиту или в страховки.

По мнению заместителя начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга Группы компаний ПИК Елены Кураткиной, чтобы распознать, выгодно предложение банка и застройщика или нет, необходимо сделать два расчета. Первый должен включать все расходы по самой сделке, которые нужно совершить сразу: стоимость бронирования квартиры и подбора программы кредитования, расходы на регистрацию сделки, нотариальные расходы, страхование, оплата комиссий банку и т. д. Второй расчет относится непосредственно к погашению ипотечного кредита — его результатом должна стать сумма ежемесячных платежей, включающая выплату долга и процентов, а также страховых взносов в течение всего срока ипотечного договора. Имея на руках эти цифры, можно корректно сравнивать условия по спецпредложению с другими ипотечными программами (по которым тоже нужно будет сделать соответствующие расчеты).

Правильный ответ могут дать только цифры, а не рекламные проспекты и заманчивые обещания менеджеров, поэтому при совершении подобных сделок не стоит торопиться, боясь упустить шанс воспользоваться промо-акцией. Как правило, у вас в запасе есть хотя бы неделя, для того чтобы принять взвешенное решение.

Татьяна Баирампас