Игорь Жигунов: «Кредитная нагрузка заемщика не должна превышать 40—50 % его дохода»
В 2013 году наблюдался рост объемов рынка ипотечного кредитования, также появился целый ряд новинок и корректив на рынке, давших возможности новым сегментам клиентов эффективно воспользоваться ипотечными программами. Об их условия, правилах выбора банка и возможных изменениях процентных ставок, в интервью журналу «Ипотека и Кредит» рассказал Первый Заместитель Председателя Правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

— Игорь, какие новые ипотечные продукты появились в этом году? Как изменились условия по действующим кредитным программам?

— По сравнению с 2012 годом рынок в России растет чуть медленнее, но положительная динамика, тем не менее, существенная. В этом году появился целый ряд новых программ и вариантов их применения заемщиками.

В частности, это программы для социальных категорий клиентов: новые возможности по «Военной ипотеке» и использованию средств материнского капитала на первоначальный взнос, программы кредитования и субсидирования очередников в ряде регионов и молодых учителей, врачей, а также программы для предпринимателей.

В зависимости от типа программы (покупка или залог под уже имеющийся объект), тип залога (квартира, дом, коммерческий объект), типа дохода заемщика (от работы по найму, от бизнеса, по справке и т. д.) зависят условия программ. Это и ставка, и размер первоначального взноса, а также максимальный срок и размер кредита.

Отличительной особенностью социальных программ стала их всё большая вариативность и расширение целевой аудитории.

Например, материнский капитал теперь можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и на погашение кредита. При этом, если смотреть на предварительную статистику рынка, совсем еще незначительная часть семей заявила о своем праве на использование средств материнского капитала, а ведь возможности для этого очень велики и перспективны. Например, семья в регионе может переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, взяв ипотечный кредит в размере около 500–800 тыс. рублей. Затем, используя средства материнского капитала, заемщики могут погасить досрочно кредит или его значительную часть.

Отдельного внимания заслуживают программы так называемого экспресс-кредитования и учета предпринимательского дохода, а также новые возможности ипотечных залоговых программ. Часто эти программы носят название «экспресс», «ломбард», «программа залог».

Основная суть этих предложений — возможность учета дохода заемщика не только от работы по найму, но и от предпринимательской деятельности, бизнеса, сдачи имущества в аренду и т. д. Второй важный момент — более простой пакет документов и ускоренные сроки принятия решения по заявке и оформлению сделки. Для многих клиентов, особенно в конце года, это очень важно.

— На что нужно обратить внимание заемщику при выборе ипотечной программы?

— Во-первых, на валюту кредита. Как правило, сейчас население берет кредиты в рублях (так как доходная составляющая именно рублевая), однако кредиты в валюте тоже имеют спрос, так как ставка по ним ниже.

Во-вторых, на ставку. Она зависит от типа дохода заемщика, источника его получения, суммы первого взноса, типа залога. Как правило, по программам кредитования загородных домов ставки будут выше.

В-третьих, нужно учитывать вариант использования кредита. Сейчас при кредите под залог квартиры появилась опция «возобновляемая кредитная линия», благодаря которой клиент может брать сразу не всю сумму одобренного кредита, а использовать ее траншами, экономя на процентах. Частично досрочно погашая части траншей, заемщик может увеличивать остаток кредита (который еще не взял) — снова. Таким образом, кредитный лимит является возобновляемым. В итоге получается, что, получив одобрение на сумму 2 млн рублей при цене квартиры в 3 млн рублей, можно «обернуть» средства в разы больше чем 2 млн рублей.

Также важно учесть сопутствующие расходы: страхование имущества, оценка, услуги риэлтора, затраты на переезд.

Нужно обращать внимание и на условия вкладов. Сегодня для вкладчиков Банка Жилищного Финансирования есть специальные условия по ипотечным программам. И, наоборот, для ипотечных заемщиков, продавцов жилья имеются спецпредложения по вкладам.

— Для каких категорий заемщиков банк предлагает самые низкие ставки?

— Прежде всего, это относится к программам целевого социального формата. Это, в частности, «Военная ипотека», а также кредиты на покупку квартир с первым взносом от 30 %. Также банк может снизить ставку для клиентов со справками о доходах по форме 2НДФЛ.

— На какой срок лучше брать ипотечный кредит?

— Один из плюсов ипотеки заключается в том, что ее срок может составлять 15–25 лет, что позволяет снижать ежемесячный платеж по кредиту. В то же время ничто не мешает клиенту погасить ипотеку досрочно, тем самым не только сократив срок кредитования, но и уменьшим размер выплачиваемых процентов.

— Как заемщик может использовать налоговые льготы — имущественный налоговый вычет?

— При покупке жилья на средства кредита/займа клиент получает возможность «вернуть» уплаченные налоги с доходов (облагаемых по ставке 13 %), связанные с покупкой жилья (в зависимости от стоимости по договору) и проценты по кредиту (также с учетом ограничений налогового законодательства).

С 2014 года вводится целый ряд изменений в Налоговый кодекс РФ, и для покупателей жилья (в том числе тех, кто приобретает недвижимость в пользу своих детей), появляется много полезных новостей и возможностей.

— Каким должно быть соотношение ежемесячных платежей к доходам заемщика, чтобы он мог спокойно погашать долг перед банком?

— Само по себе получение кредита — это лишь первый шаг, важный, но не единственный. Дальше встает вопрос обслуживания кредита. Как правило, при расчете суммы кредита учитывается, чтобы кредитная нагрузка по всем долговым обязательствам не превышала 40–50 % дохода клиента.

При обслуживании долга очень важно, чтобы все платежи были своевременными. Ведь информация о кредитной дисциплине клиента попадает в бюро кредитных историй, и используется банками при дальнейшей работе с клиентом, при его обращении за другими кредитами. Таким образом, если на каком-то этапе у заемщика вдруг появляется обоснованное ощущение затруднений в платежах — ему нужно сразу же обращаться в банк-кредитор, чтобы вместе с ним выработать решение (начиная с отдельного графика погашения до реализации объекта из-под залога).

— Когда снизятся ставки по ипотеке?

— На сегодня ситуация на рынке такова, что цены на жилье с 2010 года снова показывают рост по ряду сегментов (прежде всего, дорожает комфорт- и эконом-класс с высокими потребительскими качествами). Стоимость ресурса для долгосрочных кредитов пока не снижается. Для этого нет рыночных предпосылок.

По прогнозам экспертов, в 2014 году рынок продолжит свой рост в части объемов ипотечного кредитования, но снижения ставок на какую-то значительную величину ожидать не стоит.

А вот новые ипотечные программы и опции будут появляться. Это, в частности, залоговые кредиты и программы кредитования коммерческой недвижимости. Также будет наблюдаться рост активности социальных программ и кредитования новостроек.