| Доходная квартира: как выгодно сдать недвижимость? |
Для владельца столичной жилплощади, желающего получать постоянный доход, наилучшим решением представляется сдача квартиры в аренду. Но, как и в любом другом бизнесе, к предполагаемой прибыли здесь прилагаются и немалые риски.Аренда в цифрах
По данным компании агентства «Антер-Недвижимость», стоимость минимальной арендной платы за однокомнатную квартиру в Москве составляет 27–30 тыс. рублей в месяц. Сдать элитное жилье площадью 150–200 кв. м. в столице можно за 500–850 тыс. рублей.Недвижимость эконом-класса в ближайшем Подмосковье снимают за 20–25 тыс. рублей в месяц. Здесь действует простое правило: чем дальше от Москвы — тем дешевле аренда. С приближением делового сезона (в конце июля) спрос на городскую аренду возрастает. Связано это с началом учебного года, завершением сезона отпусков и приездом в столицу сезонных рабочих. Соответственно, и цены на аренду осенью незначительно, но увеличиваются. Конечно, любой собственник хочет сдать недвижимость подороже. И здесь у некоторых людей может появиться идея сделать в квартире грандиозный ремонт. Однако вкладывать крупные суммы в улучшение жилья эконом-класса риэлторы не советуют. «Достаточно сделать легкий косметический ремонт с элементами „евро“, а также приобрести новую мебель — современную, но недорогую» — считает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. Хотя, безусловно, здесь не стоит впадать в другую крайность и забывать, что для большинства арендаторов важно, чтобы в квартире имелась мебель, бытовая техника, а сама она находилась в хорошем состоянии. «Если арендодатель ограничен в средствах, то я бы порекомендовал докупить то, что необходимо: в первую очередь стиральную машину, минимум мебели, бытовую технику и обязательно произвести косметический ремонт, если у вас его давно не было», — советует директор агентства недвижимости «Антер-Недвижимость» Олег Томайлы. Чтобы квартира долго не задерживалась в экспозиции, цена аренды должна быть адекватной. Чтобы определиться со стоимостью, арендодатель может посмотреть, за сколько сдается аналогичная недвижимость, или проконсультироваться по этому вопросу у профессионального риэлтора. Под защитой договораС арендатором нужно обязательно заключать договор аренды. Даже сдавая квартиру знакомым или друзьям, лучше все оформить официально, ведь неизвестно, что станет с приятельскими отношениями даже через месяц. Договор позволяет минимизировать риски собственников. Как правило, он подписывается на один год. В документе нужно максимально подробно прописывать все правила проживания арендаторов. 
«Обязательно должны быть указаны сроки аренды, лица, которые будут проживать в квартире, чтобы вместо оговоренных двух студентов в доме не проживали десяток человек. Нужно указать время и порядок внесения арендной платы, чтобы в случае задержки арендатором платежей, собственник имел законные основания требовать своевременного расчета», — подчеркивает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.В договоре должны быть прописаны правила проживания в квартире и санкции за их нарушение, составлен список находящегося в квартире имущества и описано его состояние. Также обязательно должно быть указано количество проживающих лиц и их паспортные данные. «Можно предусмотреть пункт, что квартиросъемщик не получает обратно страховой депозит, если съедет с квартиры ранее указанного срока, — рекомендует Юлия Лукина. — Если наниматель оповещает наймодателя о расторжении договора менее чем за месяц, страховой депозит также не возвращается. Также в договоре при описи квартиры можно указать стоимость имущества. Тогда, если жилец нанесет ущерб имуществу и страхового депозита будет недостаточно, чтобы его покрыть, то ему придется доплачивать за повреждение дополнительно». Эксперты рекомендуют осторожно относиться к вопросу регистрации арендаторов по месту жительства. Если данный пункт отсутствует в договоре, то выписать квартирантов досрочно будет непросто. Аренда как инвестиция
Имеет ли смысл покупать квартиру исключительно с целью ее последующей сдачи в аренду? Насколько прибыльны инвестиции такого рода?По данным Марии Жуковой, годовая доходность от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры стоимостью 7 млн рублей составляет 6,7 %. Аренда однокомнатной квартиры, расположенной в 15 минутах ходьбы от метро, с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, стоит около 45 тыс. рублей в месяц. Инвестиция в такую недвижимость окупится только в течение 13–14 лет. Тем не менее, в компании «Миэль-Аренда» считают инвестиции в недвижимость наиболее надежным инструментом сохранения капитала. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин думает иначе. По его словам, сегодня на рынке московского региона действует такое правило: «стоимость аренды недвижимости равна 1/180 стоимости квартиры». Зарабатывать на аренде квартиры эксперт считает нецелесообразным. Доходность около 7,2 % годовых — меньше, чем даже ставка по вкладам в банке. Это при том, что в расчете не учтены расходы на ремонт, содержание жилья, налоги, страховка и возможные форс-мажорные обстоятельства. Но использовать аренду можно для снижения расходов при выплате ипотечных платежей (если данная недвижимость покупалась в кредит и заемщику есть, где жить). «Например, если приобрести квартиру в кредит с 50 % первоначальным взносом, на 15 лет и ставкой 12 % годовых, то аренда будет равна ежемесячному платежу по ипотеке. Если у вас есть другое жилье, вы можете сдавать квартиру, купленную в ипотеку, и вырученные деньги использовать для погашения кредита», — рекомендует Андрей Владыкин. Правда, сделать это получится только с согласия банка, что объясняется повышением риска повреждения предмета залога арендатором. Кроме того, считает эксперт, возможно, что через пару лет ставки по кредитам пойдут вниз. Тогда заемщик сможет рефинансировать свой кредит и значительно уменьшить ежемесячным платеж. Олег Томайлы считает такую покупку выгодной только для заемщиков, имеющих большой первоначальный взнос: в этом случае сумма ежемесячного ануитентного платежа по ипотеке будет примерно равна арендной плате. Людмила Мехонцева |