Новостройки Подмосковья: купить и выиграть

Покупка жилья в строящемся доме в Подмосковье может оказаться весьма выгодной сделкой — всё зависит от умения покупателя определить подходящий объект недвижимости, перспективный район и надежного застройщика.

Московская область сейчас считается одним из наиболее активно застраиваемых регионов в России. По итогам прошлого в области было введено в строй 6,7 млн кв. м. жилья. Для сравнения, в Москве за то же время было сдано 2,5 млн кв. м. Ожидается, что к концу текущего года в Подмосковье будет введено в эксплуатацию еще 6,5 млн кв. м. недвижимости.

Пока большая часть областных новостроек относится к объектам эконом-класса. Но в последнее время растет доля новостроек комфорт-класса.

Экономная покупка

Основная причина привлекательности областных новостроек — более низкие (по сравнению с Москвой) цены.

Стоимость квадратного метра определяется, в первую очередь, удаленностью объекта от столицы. Эксперты рынка недвижимости разделяют Московскую область на три пояса: ближнее (0–5 км от МКАД), среднее (5–30 км от МКАД) и дальнее Подмосковье (более 30 км от МКАД).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена кв. м. в ближнем Подмосковье составляет 86 390 руб., в среднем поясе — 67 620 руб., а в дальнем — 51 270 руб.

Небольшую двухкомнатную квартиру без отделки площадью 55 кв. м. в непосредственной близости от Москвы на начальной или средней стадии строительства можно купить в среднем за 4,7 млн рублей. Та же квартира в Подольске или Лобне (15–20 км от МКАД) будет стоить уже порядка 3,2–3,5 млн руб., а в Звенигороде или Ногинске, удаленных от МКАД более чем на 30 км, — 2,7 млн руб.

Цены на самые экономичные объекты в областных новостройках — однокомнатные квартиры и студии площадью 25–30 кв. м. — начинаются от 1,5 млн руб. в среднем Подмосковье и от 2,8 млн руб. — в ближнем Подмосковье.

В последнее время рост цен на областные новостройки заметно сбавил темп. За прошлй год стоимость квадратного метра первичного жилья выросла не больше чем на 8 %, за исключением некоторых районов: по данным компании ПИК, например, в Мытищах рост составил 9 %.

Как отмечает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, цены могли бы даже снизиться, так как предложение на первичном рынке Московской области в последние годы постоянно увеличивалось, создавая риск затоваривания. Однако этому воспрепятствовали ограничительные меры новой областной администрации (снижение этажности, пересмотр инвестконтрактов и т. п.)

Новостройка без риска

Приобретать квартиру в новостройке выгоднее на начальном или хотя бы среднем этапе строительства. Еще не существующие в реальности метры стоят дешевле, однако 100 %-ой гарантии того, что дом действительно будет построен, у клиента нет.

«На рынке много замороженных проектов, обманутых дольщиков и долгостроев, а также исчезнувших застройщиков», — констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Антер-Недвижимость» Олег Томайлы. Именно поэтому покупателю приходится выбирать не только и не столько сам объект, сколько строительную компанию.

На подмосковном рынке новостроек работает ряд крупных компаний, реализовавших множество проектов и внушающих доверие потенциальным клиентам. Однако помимо них областные земли осваивает немало других застройщиков, чьи предложения могут оказаться не менее выгодными. В то же время, сталкиваясь с незнакомым названием организации, покупатель часто теряется: с одной стороны, нравится объект и цена, с другой — как ему, рядовому обывателю, проверить надежность компании? Очевидно, что на словах любой продавец представит себя в лучшем свете и никогда не пустит клиента на свою внутреннюю кухню. Тем не менее, подготовленный покупатель в состоянии самостоятельно проанализировать риски предстоящей сделки.

Сначала нужно составить общее представление о компании. Как правило, знакомство начинается с изучения сайта: на нем должна быть информация о том, сколько лет компания работает на рынке, кем управляется, какие проекты реализовала и над какими работает в данный момент. Оценить проектный портфель компании — ключевая задача для покупателя. «У успешно развивающейся компании обычно в реализации находится сразу несколько проектов, — отмечает директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова. — Кроме того, не должно быть недостроя».

Проверить это несложно. По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, достаточно почитать отзывы о застройщике в интернете, пообщаться с теми, кто уже купил квартиру в данной организации — таких людей не сложно найти на соответствующих интернет-форумах.

Следующий этап — анализ предложения, которое вас заинтересовало. Желательно, чтобы строительство объекта велось в соответствии с 214 ФЗ.

Изучая представленные на сайте сведения о жилом доме или комплексе, ознакомьтесь с проектной декларацией. К ней должно быть приложено заключение Государственной строительной экспертизы, подтверждающее, что проект соответствует нормативным требованиям и техническим регламентам. Если вы не обнаружили декларацию на веб-странице проекта, это повод задуматься, так как по правилам застройщик должен размещать ее для публичного ознакомления на своем сайте или в средствах массовой информации.

Если представленные в сети данные о проекте и отзывы о застройщике вас не разочаровали, можно переходить к стадии очного знакомства с компанией-продавцом. «Поездка в центральный офис застройщика полезна не только в плане ознакомления с разрешительной и проектной документацией: заодно вы сможете оценить сам офис, его расположение и размер, количество и квалификацию сотрудников. Офис продаж — лицо компании», — считает Наталия Иванова.

Однако основной задачей покупателя при визите в офис является изучение пакета документов застройщика. В первую очередь нужно посмотреть его учредительные документы, к которым относятся устав фирмы, свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН, свидетельство ОГРН. Также можно попросить показать утвержденные годовые отчеты и три последних годовых бухгалтерских баланса.

Кроме того, компания обязана предоставить вам оригинал разрешения на строительство. Читая документ, удостоверьтесь, на какой именно объект он выдан и каковы конечные сроки разрешения.

Также клиенту необходимо узнать, какими правоустанавливающими документами на землю располагает застройщик. Наименьшие опасения вызывает свидетельство о праве собственности — при условии, что назначение земли позволяет строительство планируемого объекта. Если же девелопер пользуется землей по договору аренды, обратите внимание на срок его действия. «Он не должен истекать ранее, чем завершится строительство, и дом будет введен в эксплуатацию», — предупреждает Наталия Иванова.

Для тех, кто намерен приобрести квартиру в новостройке на заемные средства, одним из критериев выбора объекта и компании является также наличие предложений по ипотеке. Получить кредит можно только в определенных банках — тех, которые аккредитовали данную строительную компанию. Чем больше список банков, аккредитовавших выбранный вами дом или комплекс, — тем шире будет выбор ипотечных программ. «При этом нужно понимать, что наличие аккредитации в одном или нескольких банках никак не гарантирует, что объект вовремя построится, и не снижает вероятность других возможных проблем», — подчеркивает Олег Томайлы.

Со следующего года у дольщиков появятся дополнительные гарантии того, что вложенные в новостройки деньги не пропадут: с 1 января вступит в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщиков. Если строительная компания обанкротится, страховщик компенсирует ее клиентам средства, вложенные в недостроенный проект. Однако необходимость оплачивать страховые взносы заставит девелопрво повысить цены на новостройки примерно на 3–4 %, то есть в конечном счете за дополнительные гарантии заплатят сами покупатели.

«Карточные домики»

Клиенту мало быть уверенным в том, что дом будет возведен и сдан — каждому дольщику хочется надеяться на то, что через год после сдачи в доме не деформируются стены, жильцам не придется скидываться на ремонт протекающей крыши, а детям хватит мест в близлежащих детских садах и школах.

Перспектива столкнуться с серьезными строительными недоделками после сдачи дома пугает многих покупателей новостроек. Эти опасения во многом основываются на публикуемых в интернете отзывах уже въехавших в новые квартиры жильцов, недовольных качеством строительных материалов и работ. Однако, как полагает Александр Энгель, в подобных жалобах зачастую много преувеличений.

Строительство любого жилого дома осуществляется согласно строительным нормам и правилам (СНиП), в соответствии с которыми за каждой стройкой ведется государственный надзор. По окончанию строительства готовые дома принимаются государственной комиссией. «Если хотя бы одно из требований СНиПов будет нарушено, объект не будет введен в эксплуатацию, а такой исход застройщикам не нужен», — уверена заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Впрочем, строительный брак в новых подмосковных квартирах все же не редкость. Правда, обычно недостатки могут быть легко устранены. Так, «в монолитных домах в квартирах без отделки могут быть недостаточно ровные стены и пол», — приводит пример Александр Энгель. Однако нужно понимать, что в этих помещениях в любом случае надо будет делать стяжку, в процессе чего дефект будет исправлен.

Намного больше вопросов возникает у покупателей квартир с готовым ремонтом, особенно в домах бизнес-класса. Здесь для отделки используются дорогие материалы (венецианская штукатурка, дорогой облицовочный кирпич и т. д.), прокладываются инженерные сети повышенного качества, однако ремонтные работы выполняют те же подрядчики, что и на объектах эконом-класса. Количество претензий к отделке у новоселов в таких домах достаточно велико. В связи с этим наиболее требовательным покупателям, возможно, лучше предпочесть квартиру без отделки, чтобы впоследствии лично контролировать ход ремонтных работ.

На случай, если вы все-таки столкнетесь с ситуацией, когда в доме, прошедшем госкомиссию, обнаруживаются строительные недоработки и просчеты, имейте в виду, что на новые дома существует гарантийный срок (3–5 лет), в течение которого покупатель имеет право потребовать от застройщика устранения дефектов.

Что касается возможных проблем новоселов с инфраструктурой, то, по мнению экспертов, в последнее время этот вопрос теряет актуальность. «На сегодняшний день власти уделяют данному вопросу большое внимание. Инвестконтракты на строительство жилых проектов, в рамках которых есть нарушения по обеспечению объектами социальной инфраструктуры, расторгаются», — поясняет Александр Энгель. Это мнение разделяет и Яна Сосорева: по ее словам, любой проект изначально проходит процесс утверждения местной администрацией. Если речь идет о строительстве микрорайона, то правительство, как правило, обязывает застройщика включить в проект школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительный центр и т. д. А точечная застройка обычно не сильно влияет на загруженность уже имеющихся объектов района. Впрочем, если по проекту предполагается, что жители новостройки будут пользоваться уже имеющейся инфраструктурой населенного пункта, покупатель может заранее лично пообщаться с администрациями ближайших школ, детских садов и других интересующих его учреждений и выяснить у них, насколько они загружены в данный момент и способны ли обслуживать также и жильцов нового дома.

Инвестиции в котлован

Вложение средств в недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и приумножить накопленное. Наиболее распространены два инвестиционных сценария: купить, чтобы затем продать по более высокой цене, или купить, чтобы потом сдавать и получать регулярный доход от аренды.

Среди инвесторов особой популярностью пользуются новостройки. Как правило, это краткосрочные вложения: людипредпочитают продавать квартиры вскоре после сдачи дома или даже незадолго до нее.

Как словам Наталии Ивановой, стоимость квартиры за период от начального этапа строительства до сдачи дома в эксплуатацию в среднем вырастает на 30 %. Это значит, что вложив в покупку на стадии котлована 3 млн рублей, можно через 1,5 года продать квартиру уже за 4 млн рублей.

Для последующей перепродажи инвесторы, как правило, выбирают квартиры, выставленные по минимальной цене квадратного метра. По данным Яны Сосоревой, дешевле среднерыночной цены объекты продаются, как правило, в двух случаях: на низкой стадии готовности дома и при их расположении в местах с неудобным транспортным сообщением.

Олег Репченко советует быть очень осторожными при выборе объекта вложений — неудачные новостройки с плохой транспортной доступностью и слабой инфраструктурой могут не только не вырасти, но даже просесть в цене.

Лучший вариант для инвестора — строящиеся объекты в перспективных районах, где пока сохраняется относительно невысокий уровень цен на жилье, при этом уже ведутся (или планируются) работы по улучшению транспортного сообщения с Москвой, что в будущем приведет к росту стоимости квадратного метра в районе. «Например, к 2015 году планируется построить дублер Щелковского шоссе, а жители Котельников в скором времени смогут добираться в Москву на метро», — указывает на привлекательные с инвестиционной точки зрения районы Олег Репченко. По данным эксперта, для каждого конкретного дома улучшение транспортной доступности может добавить к цене квартиры от 5 до 15 %, а в отдельных случаях даже больше (например, после завершения реконструкции Киевского шоссе отдельные объекты подорожали даже на 30 %). Но стоит учитывать, что рост цен может произойти, только если улучшения будут действительно ощутимы, а не приведут, как часто бывает, просто к переносу пробки с одного участка дороги на другой.

По мнению Олега Репченко, примерный портрет инвестиционно-привлекательной квартиры в Подмосковной новостройке включает следующие характеристики: расположение недалеко от железнодорожной станции и на относительно неплохом с точки зрения пробок шоссе (например, Киевском, Симферопольском, Новорижском, Минском), рядом с объектами городской инфраструктуры. При этом наиболее ликвидным и доходным сейчас является комфорт-класс — с относительно невысокими ценами, но при этом с продуманной внутренней инфраструктурой. Удачной для инвестора может оказаться покупка квартиры с отделкой.

При этом эксперты советуют ориентироваться не только на планы развития и динамику цен целого района или города Подмосковья, но и оценивать каждый объект в отдельности. Ведь времена, когда дорожало любое жилье, давно прошли. Так что покупка квартиры в некачественном проекте с неудобным расположением прибыли не принесет.

Татьяна Баирампас