Деньги на котлован: где выгодно получить кредит для покупки новостройки

Самое дешевое жилье — это жилье строящееся. Но даже для покупки новостройки у многих покупателей не хватает собственных средств. Где можно выгодно получить ипотеку на объекты первичного рынка?

На заре российской ипотеки банки одалживали деньги исключительно на покупку готового жилья — эфемерные квадратные метры, существующие лишь в планах застройки, практически никем из кредиторов в залог не принимались. Однако уже через несколько лет строительные риски перестали отпугивать банкиров, и на ипотечном рынке появились механизмы, позволяющие учитывать жилье в новостройках в качестве обеспечения по кредиту.

Сейчас получить кредит можно практически на любую новостройку. В этом покупателю готовы помочь и риэлторы, и ипотечные брокеры, и сами застройщики. До того момента, как объект будет построен, обеспечением по ипотеке является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве или иному инвестиционному договору.

Любой банк, выдавая деньги под виртуальные метры, закладывает свои риски в стоимость кредита. Так что, как правило, на период строительства жилья процентная ставка по ипотеке будет повышена: в среднем до 13,5–15 % годовых. Как только объект будет сдан и оформлен в собственность заемщика, ставка снизится на 1–1,5 % — до среднерыночного уровня. Если застройщик нарушит сроки сдачи дома в эксплуатацию, платить за это все равно придется заемщику.

Рассмотрим пример: ипотечный кредит в размере 4 млн рублей выдан на 15 лет по ставке 14 % на время строительства и 12,5 % после регистрации права собственности. Предполагается, что оформить жилье в собственность заемщик сможет через год. В течение первого года ежемесячные аннуитетные выплаты составят 53 270 рублей, а после снижения ставки — 49 459 рублей. Если же сдача дома задержится на год, то заемщик продолжит платить по 53 270 рублей ежемесячно, а значит, за второй год погашения кредита из-за повышенной ставки он потеряет 45 732 рубля.

Покупатели недвижимости на первичном рынке могут выбрать оптимальную программу кредитования из довольно широкого спектра банковских предложений. Довольно интересными являются программа «Новостройка» от АИЖК, которая реализуется банками-партнерами Агентства, программа Внешэкономбанка, а также совместные предложения кредиторов и застройщиков.

Ипотека с господдержкой

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) несколько лет назад разработало кредитную программу на приобретение жилья в строящихся и недавно построенных домах эконом-класса, которая позволяет гражданам из определенных социальных групп снизить расходы по ипотеке. Ставки по кредитам находятся в диапазоне 7,9–11 % годовых в рублях на период после оформления залогового жилья в собственность. Процентная ставка зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Минимальная ставка — 7,9 % — устанавливается для заемщиков, располагающих первоначальным взносом не менее 50 % от стоимости жилья и берущим кредит на срок до пяти лет. Дополнительные вычеты из процентной ставки (0,25–0,5 %) ппредоставляются таким категориям заемщиков, как многодетные родители, владельцы государственных жилищных сертификатов, участники подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Если заемщик имеет право на предоставление сразу нескольких вычетов, их величина суммируется. Первоначальный взнос по кредитам на новостройку от АИЖК должен составлять как минимум 20 % от цены приобретаемой недвижимости.

Сумма кредита ограничивается максимальными значениями, установленными для каждого региона России. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге не выдаются кредиты на сумму более 8 млн рублей. Также размер кредита определяется платежеспособностью заемщика: выплаты по ипотеке не могут превышать 45 % от его ежемесячного дохода. Чтобы повысить совокупный доход, который учитывается банком, заемщик может привлечь до четырех созаемщиков.

По требованиям Агентства заемщик должен застраховать только передаваемую в залог квартиру от рисков утраты или повреждения. Личное и титульное страхование оформляется по желанию клиента. Банки-партнеры АИЖК могут устанавливать дополнительные условия по страхованию — например, требовать от клиента оплаты личного страхования на весь срок кредитования и страхования титула сразу после регистрации права собственности. При отказе банк оставляет за собой право повысить процентную ставку на 0,7–3 %.

В 2010 году Внешэкономбанк запустил программу по поддержке рынка ипотеки и инвестиций в проекты строительства доступного жилья. Для этого была разработана схема предоставления банкам относительно дешевых ресурсов, которыми они должны кредитовать заемщиков под невысокий процент. В рамках этой программы с Внешэкономбанком сотрудничают Газпромбанк, Сбербанк, Уралсиб, банк «Ак Барс», «Зенит» и др.

Партнеры ВЭБа готовы выдавать покупателям строящегося жилья ипотеку под 11–11,5 % годовых, однако эти ставки действуют только после регистрации заемщиком права собственности на жилье и оформления залога. На период строительства ставка будет выше на 1–2 %.

Кредиты по программе с государственной поддержкой выдаются на срок до 30 лет с первоначальным взносом не менее 20 % от стоимости жилья. Как правило, приобрести на эти средства можно недвижимость в определенных домах и жилых комплексах, аккредитованных в банках; нередко устанавливаются ограничения по сроку сдачи объектов.

Требования к страхованию могут существенно различаться. Например, при отказе заемщика от личного или титульного страхования некоторые кредиторы повышают ставку на 2–3 %. Для многих банков крайне желательно оформление личного страхования заемщика на инвестиционном этапе — то есть до оформления жилья в собственность.

Программа Внешэкономбанка продлится до конца следующего года.

Предложения тандемов

Выгодно кредитоваться можно не только в рамках государственных программ, но и участвуя в специальных акциях застройщиков.

Долгосрочные партнерские отношения между банками и девелоперами — не редкость. В этом случае банк кредитует строительную компанию, а затем предлагает специальные условия по ипотеке для ее клиентов: пониженные ставки или первоначальный взнос, упрощенные процедуры подачи и рассмотрения заявки. Продавец жилья, в свою очередь, тоже предлагает бонусы заемщикам: например, делает дополнительную скидку или бесплатно оказывает те или иные услуги.

Так, один застройщик предлагал своим покупателям, оформляющим ипотеку в Сбербанке в рамках акции «12-12-12», 2 %-ую скидку от стоимости жилья. В рамках программы ставка по ипотечному кредиту составляет 12 % годовых в рублях после оформления объекта в собственность, первоначальный взнос — от 12 %, срок — 12 лет. Благодаря скидке от продавца переплата заемщика по ипотеке в реальности будет равна расходам на погашение кредита, выданного под 11,3 % годовых. Подобные сезонные акции есть и у других кредиторов: ипотеку на схожих условиях можно было получить в рамках предложения «Легкое лето» от МТС Банка или «Квартира-новостройка 2013 (11-13-15)» от банка Возрождение.

В некоторых случаях совместные предложения банков и застройщиков позволяют сэкономить на ипотеке отдельным категориям заемщиков. Например, по программе «Ипотека для родителей» от Газпромбанка, действующей для покупателей квартир в одном из новых ЖК Московской области, ставка в течение всего срока погашения кредита может снижаться на 0,5 % при рождении ребенка в семье заемщика.

«Снижение годовой процентной ставки на 0,5–1 % в рамках совместного предложения банка и застройщика или риэлтора позволяет клиенту, берущему кредит в размере 4 млн рублей на 15 лет, сэкономить за весь срок погашения 235–468 тыс. рублей», — приводит пример руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Кроме того, по его словам, заемщик может рассчитывать и на другие преференции — в частности, на ускоренное рассмотрение заявки. Это возможно, когда документы передаются непосредственно андеррайтерам — сотрудникам, которые занимаются проверкой предоставленной информации и рассмотрением заявки. Иногда заявки от клиентов-участников акций рассматриваются вне очереди в течение двух часов.

Кредит с альтернативой

Если купить новостройку в ипотеку в большинстве случаев можно без особых затруднений, то совместить получение кредита с проведением альтернативной сделки бывает весьма непросто. Речь идет о тех случаях, когда для приобретения строящегося жилья покупателю приходится продавать старую квартиру и дополнительно брать заем в банке.

Здесь главным критерием успеха является оперативность проведения сделки. По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, жилье в новых домах выгоднее всего покупать на начальном этапе строительства: «Стартовые цены обычно наиболее привлекательны для покупателя. Многие клиенты крупных застройщиков отслеживают выход на рынок новых проектов и специально ждут момента объявления стартовых условий. Когда проект выходит в продажу по минимальной цене, действовать нужно быстро, ведь ждать, пока клиент продаст имеющуюся недвижимость, никто не будет. Поэтому те покупатели, которые хотят сэкономить, к началу продаж готовы заранее».

Если строительство объекта уже запущено, а старая квартира еще не продана, то реализовать ее лучше в кратчайшие сроки. Если продажа затянется, покупатель рискует ощутимо проиграть в цене нового жилья. Как отмечает Александр Энгель повышение стоимости квартиры по мере возведения дома может составлять 1–2 % в месяц. Всего за период строительства, по расчетам «НДВ-Недвижимость», цена недвижимости вырастает в среднем на 30–35 %.

Средний срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет 3–4 месяца. За это время выбранная квартира в новостройке может подорожать на 3–8 %. В связи с этим покупатели строящегося жилья продают старую квартиру с дисконтом. Это позволяет реализовать недвижимость в более короткие сроки — в течение 1–2 месяцев. Обычно дисконт составляет 3–7 % от среднерыночной цены квартиры.

Например, семья продает двухкомнатную квартиру в Ногинске за 3 млн рублей и покупает четырехкомнатную в Реутове в доме на начальном этапе строительства за 8 млн рублей с привлечением кредитных средств. Допустим, по рыночной цене квартира в Ногинске продастся за 4 месяца. Новое жилье за это время может подорожать на 4–8 %, то есть на 320–640 тыс. рублей. Если выставить старую квартиру на продажу со скидкой в 7 %, то есть за 2 млн 790 тыс. рублей, то вполне вероятно, что ее удастся продать через 1–1,5 месяца. За это время в новом доме если и произойдет повышение цен, то не более чем на 1–2 %, то есть новая квартира может подорожать на 80–160 тыс. рублей. Значит, что всего покупатель потеряет 290–370 тыс. рублей (против 320–640 тыс. рублей при продаже старого жилья по рыночной цене).

Промедление при покупке жилья в новостройке опасно еще и тем, что через 2–3 месяца квартир выбранного типа может уже не быть в наличии. В удачно расположенных домах от известных застройщиков квартиры ходового метража раскупаются в первые месяцы после старта продаж, поэтому если покупатель нацелен на покупку жилья в конкретном жилом комплексе, ему стоит рассмотреть иные схемы реализации имеющейся недвижимости. Здесь предусмотрен такой механизм как трейд-ин.

В этом случае риэлторская или девелоперская компания выкупает у клиента его старую квартиру и направляет полученные средства на оплату нового жилья. Одновременно с этим клиент может получить ипотечный кредит, первоначальным взносом по которому будут считаться деньги, вырученные от продажи прежней квартиры. Такая схема позволяет провести сделку в короткие сроки и с минимальным риском для клиента. Однако для компании, выкупающей вторичное жилье, риск есть — неизвестно, как быстро и за какую цену она сможет потом реализовать приобретенную у заемщика квартиру. Поэтому цену на старую квартиру при трейд-ин назначают с дисконтом. Его размер зависит, прежде всего, от степени ликвидности объекта недвижимости. Чем больше шансов быстро и выгодно его продать — тем меньше будет дисконт. В лучшем случае он составит порядка 10 % от среднерыночной стоимости. Если же у компании есть серьезные претензии к приобретаемому объекту (неудачное расположение, непрозрачная юридическая история и т. д.), скидка может достигать 50 %.

Еще одним решением может стать обмен старого жилья на новостройку по схеме взаимозачета. В этом случае риэлтор не выкупает квартиру у клиента, а способствует ее скорейшей продаже: рекламирует через собственные ресурсы и ресурсы партнеров, рекомендует собственнику способы повышения ликвидности объекта на рынке. При этом квартира продается по рыночной цене или с минимальным дисконтом менее 5 %. Одновременно риэлтор резервирует для своего клиента квартиру в выбранной новостройке, однако цена не фиксируется, и если продажа имеющейся недвижимости займет много времени, стоимость новой квартиры может значительно вырасти.

Еще один вариант решения проблемы обмена — программа «Переезд» от АИЖК. Воспользовавшись этим предложением, клиент может одновременно получить два кредита: основной ипотечный под залог приобретаемого жилья в новостройке и дополнительный под залог имеющейся квартиры. Таким образом, покупатель сразу получит в распоряжение сумму, необходимую для оплаты приобретаемой недвижимости и избежит необходимости срочной продажи старой квартиры. Сумма дополнительного кредита не может превышать 70 % стоимости имеющегося жилья. Процентная ставка зависит от соотношения размера кредита и стоимости залога, а также от срока займа и составляет от 12,1 до 13,25 % годовых. Ежемесячные выплаты по этому кредиту не производятся — он гасится разово вместе с процентами после продажи квартиры.

Вернемся к рассмотренному ранее примеру: квартира стоимостью 3 млн рублей обменивается на квартиру стоимостью 8 млн рублей. Если покупатель воспользуется программой «Переезд», он сможет получить кредит размером 2 млн 100 тыс. рублей под залог имеющегося жилья. На недостающие 5 млн 900 тыс. рублей он оформит ипотеку под залог приобретаемой квартиры. Таким образом, появится возможность без промедления внести средства за новостройку, а затем без спешки заняться продажей старого жилья. Если дополнительный кредит будет оформлен на шесть месяцев, ставка по нему составит 12,35 % годовых. Полугода вполне достаточно для реализации квартиры, а переплата по «займу на переезд» за полгода составит 129 675 рублей. Это значительно меньше финансовых потерь в случае повышения цены на строящуюся квартиру или срочной продажи старого жилья с существенным дисконтом.

Татьяна Баирампас