| Взнос преткновения: как накопить на первоначальный взнос для ипотеки? |
|
Несмотря на возможность взять на покупку квартиры ипотечный кредит, приобрести жилье «с нуля» — не располагая хоть какими-то собственными средствами — вряд ли получится. Чтобы банк одобрил кредит и выдал его по приемлемой ставке, у заемщика должны быть накопления. Они называются первоначальным взносом. Найти эту сумму бывает нелегко. Накопить на ипотеку
Хорошо, если у потенциального заемщика есть недвижимость, средства от продажи которой можно использовать как первоначальный взнос. Именно благодаря этому большинство людей чаще всего приобретают новую жилплощадь.Вариант альтернативной сделки — неплох. Хотя здесь есть определенные сложности. Квартиру нужно продать за 3–4 месяца — именно столько действует обычно одобрение кредитной заявки в банке. В результате, чтобы уложиться в установленный срок, иногда приходится снижать стоимость квартиры. Также, возможно, придется идти на некоторые компромиссы при подборе нового жилья, чтобы кредитная заявка не оказалась просроченной. При всех этих неудобствах наличие квартиры для продажи лишает человека необходимости копить на первоначальный взнос. Это является сложной задачей, учитывая сравнительно небольшие доходы многих ипотечных заемщиков, инфляцию и высокую стоимость недвижимости. По требованию банков размер первоначального взноса должен составлять, как правило, не меньше 20–30 % от стоимости приобретаемой квартиры. Сколько времени и какую сумму придется откладывать для этого? «Если рассмотреть в качестве примера покупку однокомнатной квартиры за 5 млн рублей, что соответствует стоимости небольшой московской квартиры в хрущевке или современной квартиры в примыкающих к Москве подмосковных городах, то первоначальный взнос составит 1,5 млн рублей (30 %). Если необходимо накопить эту сумму в течение года, то потребуется ежемесячно откладывать около 120 тыс. рублей, при условии накопления суммы на пополняемом вкладе», — информирует директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов. Это довольно приличные «отчисления». Конечно, можно не спешить и откладывать меньшую сумму — например, 40 тыс. рублей в месяц. Тогда первоначальный взнос накопится примерно за три года. Но здесь есть один нюанс: недвижимость в столице постоянно дорожает и, не исключено, через несколько лет накопленной суммы будет недостаточно для первоначального взноса. «Комфортным соотношением выплат (для накопления первоначального взноса) считается вариант, когда они не превышают 40 % от общего дохода семьи. То есть ежемесячно будущий „ипотечник“ должен откладывать менее половины своего дохода», — считает руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабина Хамитова. В среднем будущие заемщики «собирают» средства на первоначальный взнос в течение двух—трех лет. Если накопить на требуемый первоначальный взнос доходы не позволяют, можно обратить свой взор в сторону области, где недвижимость стоит гораздо дешевле. В Подмосковье можно купить жилплощадь за 3–3,5 млн рублей. По словам руководителя Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергея Джамалутинова, «первоначальный взнос в этом случае может составить 975 тыс. рублей; для этого придется ежемесячно откладывать 81 тыс. рублей в течение года или 27 тыс. рублей в течение трех лет». Сохранить и преумножить
Вариантов хранения накоплений существует не так много. Как правило, потенциальные заемщики пользуются двумя из них. Хранят деньги дома или на вкладе в банке. Последний вариант имеет неоспоримые преимущества. Во-первых, деньги гарантированно будут сохранены. Во-вторых, на них будут начислять проценты.Выбирая банк, следует обратить внимание на то, входит ли он в систему страхования вкладов. Это означает, что в случае банкротства кредитной организации вкладчик гарантированно получит 700 тыс. рублей. Средства, превышающие эту сумму, можно будет вернуть в ходе конкурсного производства. Но, наверное, нет смысла терпеть лишние неудобства. Можно «остаток», превышающий 700 тыс. рублей, положить на вклад в другом банке. Сейчас в среднем ставка по депозитам в банках ТОП-100 составляет 9 %. У крупнейших игроков нет проблем с фондированием, поэтому они привлекают ресурсы не слишком дорого. В более мелких и региональных банках, а также банках, которые активно работают на рынке розничного кредитования, можно найти предложения на 1–2 % дороже. Лучше открывать вклад с капитализацией процентов. Это означает, что начисляемые проценты будут автоматически присоединяться к сумме вклада. То есть в каждом следующем месяце проценты будут начисляться уже на более крупную сумму. Также, открывая вклад, следует помнить, что они бывают срочными и до востребования. Проценты по вкладам до востребования — очень незначительные. Декларируемые банками ставки (9–11 %) относятся к срочным вкладам. При этом, если вы решите забрать деньги раньше указанного в договоре срока, то банк, скорее всего, начислит проценты такие же, как по вкладу до востребования. Еще один интересный вариант — положить деньги на так называемый «ипотечный вклад». Он открывается в банке, где вы планируете впоследствии взять кредит. Накопленные средства будут учитываться как первоначальный взнос. 
«Как правило, эти вклады рассчитаны на год и предполагают частичное пополнение равными долями, сопоставимыми с будущим ежемесячным взносом по кредиту. Таким образом, покупатель морально готовится к выплате кредита, а банк, в свою очередь, оценивает его платежеспособность и надежность. Проценты по таким вкладам довольно низкие — в среднем 8–9 %», — рассказывает Сабина Хамитова.«Эта услуга в России не получила широкого распространения, количество банков, предлагающих ее — единицы», — делится наблюдениями руководитель направления отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Игорь Кошкин. Помимо вкладов есть другие финансовые инструменты, которые можно использовать для накоплений. Они приносят более высокую доходность, но пользоваться ими должен человек, который хотя бы немного разбирается в финансовых вопросах. Один из таких продуктов — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). «Желательно выбрать стабильный фонд, показывающий стабильную прибыль на протяжении нескольких лет», — советует Игорь Кошкин. По его мнению, «прочие финансовые инструменты (вложения в акции, драгоценные металлы, операции на валютном рынке), где можно довольно много заработать, а можно и прогореть, должны использовать финансово подкованные клиенты». Иногда накопить на первоначальный взнос в силу разных причин не представляется возможным. Тогда может появиться мысль взять потребительский кредит и использовать его как первоначальный взнос. В определенных ситуациях банки могут одобрить получение двух кредитов. Но вот выгодно ли это для самого заемщика? Вряд ли. Ведь это означает значительное увеличение долгового бремени в дальнейшем. «Капризная» ставка
Большой первоначальный взнос — всегда благо. Во-первых, в таком случае вам придется занимать у банка меньшую сумму денег. Во-вторых, наличие серьезных накоплений повышает шанс на одобрение кредитной заявки и снижает процентную ставку по ипотеке.«Чем больше собственных средств использует заемщик при приобретении квартиры, тем ниже ставку он сможет получить по ипотечному кредиту, так как для банков такие кредиты несут меньший риск. Считается, что заемщик с большим первоначальным взносом умеет более эффективно планировать и распределять свои личные финансы. Следовательно, такой заемщик и дальше будет более рационально подходить к своим обязательствам и с меньшей вероятностью станет допускать просрочки по кредиту», — поясняет Александр Дарданов. Кроме этого, здесь есть еще и некоторый «психологический» момент. Как показывает практика, при возникновении финансовых проблем человек, который внес крупный первоначальный взнос, будет более активно стараться выйти из трудной ситуации, чем заещик, который практически не участвовал в покупке квартиры собственными средствами. По нолямДо кризиса были ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Сейчас таких предложений практически нет. А если они и встречаются, то являются крайне невыгодными. «Ставка по такой программе будет существенно выше, чем по программам с первоначальным взносом, размер кредита для приобретения недвижимости будет больше, а, следовательно, будет больше и размер переплаты. Кроме этого, клиенту потребуется дополнительно к страховке недвижимости оформить страхование ответственности, тарифы по которой могут составить 4–5 % от стоимости недвижимости», — сообщает Александр Дарданов. «Чтобы купить жилье в кредит, нужно накопить хотя бы 10 % его стоимости. В Московском регионе сегодня лишь один банк в сотрудничестве с застройщиком предлагает ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Минимальная ставка по такому кредиту, выданному в рублях, составляет 16,5 %», — делится наблюдениями Сабина Хамитова. «Сегодня на рынке существуют программы без первоначального взноса, но с очень высокой комиссией до 8 % либо условия таких кредитов предусматривают предоставление дополнительного залога, например, автомобиля или другой недвижимости», — добавляет генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина. Ипотека без первоначального взноса получила широкое распространение в докризисный период. Сегодня таких предложений на рынке очень мало. Банки не хотят рисковать. Заемщики, которые не вложили в покупку недвижимости свои средства, чаще всего перестают платить банку. Если это происходит в начале обслуживания кредита, то у кредитора могут возникнуть серьезные проблемы. Ему придется продавать квартиру и не факт, что за счет этого удастся компенсировать сумму кредита и уже тем более вернуть проценты по нему. Некоторые банки, декларирующие программы кредитования с нулевым первоначальным взносом, имеют в виду не ипотеку в привычном понимании. «То, что банки активно рекламируют как ипотеку с нулевым первоначальным взносом, представляет собой целевой кредит на покупку квартиры под залог имеющейся в собственности потенциального заемщика недвижимости. То есть потенциальный заемщик должен иметь в собственности квартиру или иную недвижимость, стоимость которой будет на 20–30 % больше стоимости приобретаемого объекта», — говорит руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. Софья Ручко |