| Чужие метры: как правильно снять квартиру в Москве? |
На столичном рынке недвижимости работает сотни агентств. Но при необходимости в услугах «официальных» риелторов выбрать из такого количества компаний подходящую вполне реально. Для того чтобы свести свои риски к минимуму, будущему арендатору нужно знать несколько важных правил.Нелегкий выбор
Рекомендации знакомых, которые уже пользовались услугами той или иной компании, являются одним из наиболее верных способов выбора агентства недвижимости.Также, по словам юриста ОООП «ФинПотребСоюз» Игоря Кузнецова, «при выборе агентства недвижимости необходимо обратить внимание на следующие критерии: известность компании, наличие рекомендаций, стаж ее работы на рынке, квалификация сотрудников, имидж организации, а также наличие грамот, сертификатов». При выборе агентства необходимо «изучить историю компании: как долго она существует, были или у нее именитые клиенты и т. д. Затем стоит открыть сайт и ознакомиться с перечнем предложений и услуг, которые предоставляют риэлторы», — дополняет руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. Как правило, за свои услуги агентство берет с клиента сумму, равную ежемесячному арендному платежу. Вполне понятное желание заплатить поменьше может сыграть с потенциальным арендатором злую шутку. Бывают случаи, когда человек подписывает так называемый «информационный договор» с агентством недвижимости, который является соглашением о предоставлении информационных услуг. В результате потенциальный арендатор получает лишь данные о сдаваемых квартирах. Эта информация будет стоить совсем недорого — от 2,5 до 4,5 тыс. рублей. Правда, как показывает печальная практика, она будет неактуальной. При этом вернуть отданные риэлтору деньги, скорее всего, будет невозможно. Обычно размер вознаграждения риэлтора определяется количеством предоставляемых услуг. По словам Галины Киселевой, вопреки расхожему мнению о том, что на рынке найма недвижимости, комиссия за работу риэлтора составляет 100 %, в некоторых агентствах существует система скидок. 
Так, 100 % комиссия платится в том случае, если компания берет на себя полную ответственность за сопровождение арендной сделки. «Когда наниматель вносит 100 % от ежемесячной арендной стоимости в качестве комиссии риэлтору, он платит за поиск вариантов, переговоры с владельцем квартиры, организацию просмотров, составление договора», — поясняет эксперт. Если риэлтор только подбирает вариант для клиента, то оплата его услуг может составить 50 % от ежемесячного арендного платежа.Реально ли снять квартиру в Москве без привлечения риэлторов? «В настоящее время сделать это очень сложно. Риэлторы практически перехватывают любое предложение. Как правило, собственники квартир не платят за услуги риэлтора, данная сумма взимается с нанимателей», — уверен Игорь Кузнецов. «Можно, конечно, попробовать найти подходящее жилье через и знакомых или в интернете, — говорит первый заместитель директора компании „Миэль-Аренда“ Мария Жукова. — Но, безусловно, лучше обращаться в риэлторское агентство. Во-первых, там вам найдут подходящий вариант в короткие сроки, ибо риэлторы располагают эксклюзивной базой объектов и наработанными связями с самими собственниками. Во-вторых, специалист поможет проверить документы на квартиру и грамотно составить договор аренды, который минимизирует ваши риски». Согласно договору«В договоре непременно должны быть прописаны сроки аренды, количество жильцов, условия посещения квартиры собственником, стоимость арендной платы, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, возможность проведения ремонтных работ или перестановок мебели, условия досрочного расторжения и штрафные санкции, накладываемые на стороны», — сообщает Мария Жукова. «Также нужно помнить, что собственник имеет полное право вносить в договор дополнительные пункты — например, о содержании квартиры в чистоте и порядке», — дополняет заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. 
Сразу после подписания договора, арендодатель должен предоставить нанимателю в пользование свое имущество, перечисленное в договоре аренды. Он обязан немедленно устранить все неполадки в предоставляемом жилом помещении.«Владелец жилья не имеет права в течение срока действия договора продавать недвижимость или сдавать ее в найм другим людям. По предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке в квартире», — дополняет Галина Киселева. Арендатор, в свою очередь, может пользоваться снятым помещением; при этом он обязан вовремя вносить оговоренную арендную плату, оплачивать междугородние телефонные переговоры, коммунальные услуги (по договоренности). Если у квартиранта появится желание сделать ремонт, то это возможно, но только после получения разрешения от владельца жилья. Арендатор не имеет права сдавать снятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя. Немаловажным моментом в договоре найма является опись находящегося в квартире имущества. Это нужно не только арендаторам. Например, однажды к нанимателю пришли судебные приставы, чтобы описать имущество, рассказывает Галина Киселева. Оказалось, что владелец квартиры задолжал банку немалую сумму денег. Тогда кредитор обратился в суд и в отношении заемщика возбудили исполнительное производство. В результате судебные приставы пришли по месту прописки должника, чтобы изъять находившееся в квартире имущество, в том числе принадлежащее арендатору. «Именно поэтому правильно составленный акт приема-передачи, с полной описью имущества не только даст возможность избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников», — резюмирует Галина Киселева. Прежде чем ставить подпись в договоре аренды, нужно узнать, имеет ли право арендодатель сдавать эту жилплощадь — то есть выяснить, является ли он ее собственником. 
Также Игорь Кузнецов советует «прописать в договоре время, в которое наймодатель может посещать жилое помещение и отразить то, что он должен заранее предупредить вас об этом. Также предварительно наниматель должен осмотреть помещение и в акте указать все обнаруженные недостатки, дефекты».В определенных ситуациях договор аренды может быть расторгнут досрочно. По словам Игоря Кузнецова, это может произойти в том случае, если «наниматель не вносит плату за жилое помещение шесть месяцев, а также при разрушении жилого помещения нанимателем или иными гражданами, за действия которых он отвечает». «Чаще всего причиной прекращения арендных отношений является нарушение арендатором условий договора. Например, если квартиросъемщик задерживает арендную плату или на него поступают жалобы от соседей на нарушение дисциплины и спокойствия в доме», — рассказывает Мария Жукова. Защита для арендатораПо словам Марии Жуковой, «чаще всего арендаторы страдают от непредвиденного повышения арендных ставок или от внезапного расторжения договора владельцем квартиры». Галина Киселева убеждена, что «права арендатора могут нарушиться только в том случае, когда он снял квартиру через частных маклеров, и у него нет договора найма, имеющего юридическую силу. В этом случае, возможно всё, что угодно, начиная от долгосрочных и нежданных визитов собственника, заканчивая воровством и прочими неприятными моментами. Если наниматель заключил договор и заверил его, то он максимально защищен от любых нарушений своих прав». Еще одним слабым местом арендатора остается залог — так называемая плата за последний месяц, которая представляет собой «страховку от возможного ущерба» и выплачивается собственнику квартиры при заселении. Ущерб арендной квартире, конечно, иногда наносится, но значительные повреждения случаются крайне редко — обычно все ограничивается царапиной на полированной тумбочке. Так что, как правило, по истечении срока аренды недвижимость находится в том же состоянии, что и раньше, однако вернуть залоговую сумму хозяин по каким-то причинам не желает. В этом случае юристы советуют квартиранту обращаться с иском в суд. Ценовые факторы
Стоимость аренды зависит от ряда факторов. В первую очередь это качественные характеристики дома, его месторасположение.«Немаловажным условием, особенно в сегменте эконом-класса, является удаленность от метро: квартира, расположенная в 5 минутах от станции метро, будет стоить дороже, нежели объект, находящий в 25 минутах. На арендную ставку влияет состояние, в котором находится сама квартира: произведены ли в ней ремонтные работы и какие, какая предоставляется мебель и бытовая техника, в каком доме расположено жилье (в старом панельном, в новом монолитном и т. д.), на каком этаже, сколько там комнат», — сообщает Мария Жукова. Немаловажен также факт проживания (или периодическое появление) в квартире хозяев, а также наличие временно нежилых, закрытых на ключ комнат. Определенную роль играют такие факторы, как вид из окна, близость парков и водоемов, период инсоляции. «Квартира на лето — так называемая „сезонная аренда“ — обойдется дешевле, чем квартира, которая сдается на длительный срок», — дополняет Юлия Лукина. На цену влияет и количество людей, которые будут проживать в квартире. Некоторые владельцы которые готовы сдавать свою жилплощадь хоть десяти людям, но по завышенной цене. Другие же собственники стараются придерживаться рыночной стоимости, но при этом хотят видеть в качестве квартирантов одного человека или семейную пару. Людмила Мехонцева |