Сергей Джамалутинов: «Ипотека — это не спонтанный кредит»

Как накопить средства на первоначальный взнос? Почему выгодно покупать новостройку? Когда лучше погашать кредит досрочно?

На эти вопросы в интервью журналу «Ипотека и Кредит» ответил руководитель Центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Сергей Джамалутинов.

— Сергей, много потенциальных заемщиков сталкиваются с отсутствием средств для первоначального взноса. Как его накопить в условиях инфляции?

— Первоначальный взнос — это, действительно, большая проблема. Часто люди имеют возможность обслуживать в дальнейшем ипотечный кредит, но у них нет первоначального взноса. Накопить его можно, откладывая часть зарплаты, делая сбережения. При текущем уровне инфляции и имеющихся ставках по вкладам, депозиты являются инструментом для сохранения, а не преумножения средств. Сейчас в среднем ставка по вкладам составляет 10–11 %.

Что касается других видов инвестиций — например, операции с ценными бумагами, инвестиции на фондовом рынке — то они довольно рискованны. Конечно, в случае удачной экономической ситуации можно достаточно быстро преумножить вложения. Но все равно такой стабильной доходности, как по вкладам, здесь нет. Данный инструмент подходит людям, хорошо разбирающимся в финансовых вопросах.

Средства на вклад можно положить как на несколько лет, так и на пару месяцев (если первоначальный взнос уже накоплен, кредит одобрен, но вы понимаете, что поиск квартиры займет какое-то время). Если вы откроете депозит на 2 млн рублей, то начисленные проценты можно будет потратить на сопутствующие расходы при ипотеке, ремонт, оплату комиссий риэлторам.

— Сколько времени имеет смысл накапливать на первоначальный взнос с учетом инфляции? Какую сумму необходимо откладывать на эти цели?

— Однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 5,5–6 млн рублей. Значит, 1–1,5 млн собственных средств у заемщика должно быть. Чтобы их накопить, нужно откладывать примерно 30–40 тыс. в месяц. Для этого средняя зарплата должна быть не менее 80–90 тыс. рублей. В таком случае накопить на первоначальный взнос можно примерно за два года.

Приобрести квартиру в дальнем Подмосковье можно за 3–3,5 млн рублей. Сумма первоначального взноса составит 700 тыс. рублей. Эти деньги можно накопить за год.

— Насколько ставка по кредиту зависит от размера первоначального взноса?

— Чем выше первоначальный взнос — тем ниже ставка по ипотеке. Это вполне объяснимо.

Во-первых, первоначальный взнос является неким косвенным подтверждением дохода заемщика, показывает, что у человека есть возможность накопить эти деньги. Во-вторых, высокий первоначальный взнос уменьшает соотношение кредит/залог, делая кредит более обеспеченным. Это значит, что при реализации квартиры в случае дефолта заемщика долг перед банком в любом случае будет погашен.

— Какая сейчас самая низкая ставка по ипотеке?

— В нашем банке это 10 %. Она действует для кредитов с первоначальным взносом от 40 % и сроке кредитования пять лет.

Также ставки могут снижаться для наших лояльных клиентов.

— Лояльные клиенты — это кто?

— Это люди, которые уже являются клиентами банка — например, имеют в нем зарплатный проект. Также мы считаем лояльными клиентами тех, у кого есть выплаченная ипотека или автокредиты. Такие заемщики считаются проверенными, и при обращении в банк за ипотекой им предоставляется скидка.

— «Абсолют Банк» предлагают коммерческую ипотеку. В чем специфика этого продукта?

— Этот продукт ориентирован на сегмент малого и среднего бизнеса. Коммерческая ипотека выдается предпринимателям, юридическим лицам для покупки нежилой недвижимости — офисов, складов. Данный вид ипотеки достаточно востребован: ведь коммерческую недвижимость тоже лучше иметь в собственности, чтобы не зависеть от арендодателя.

— Также в линейке ипотечных продуктов отдельно выделена программа кредитования на покупку жилья бизнес-класса. Почему?

— Программа «Престиж» предназначена для покупки дорогого жилья. Сумма кредита здесь начинается от 15 млн рублей. В рамках стандартной программы мы тоже предоставляем крупные кредиты — в размере до 30 млн рублей. Программа «Престиж» была выделена для того, чтобы стимулировать людей на покупку более дорогого жилья. Условиями выдачи ипотеки здесь является довольно большой первоначальный взнос — от 40 % и высокий доход заемщика.

Недвижимость бизнес-класса — это зачастую специфические нетиповые объекты, но за счет увеличения первоначального взноса мы готовы кредитовать в рамках программы «Престиж» по более низким ставкам.

Пока это пробный продукт, поскольку ипотека на элитную недвижимость не является для нас доминирующим направлением. В настоящее время банк в большей степени ориентируется на средний класс. В основном наши заемщики берут кредиты на сумму 3–4 млн рублей.

— Насколько востребована ипотека на новостройки?

— Очень востребована. В некоторых банках первичный рынок занимает половину портфеля от общего объема выдач. У нас он меньше, потому что мы достаточно консервативно подходим к аккредитации строящихся объектов.

Ипотека на первичку востребована за счет того, что новостройки стоят на 1–1,5 млн рублей дешевле, чем недвижимость вторичного рынка. К тому же они инвестиционно привлекательны: то, что на начальном этапе строительства можно купить за 3 млн рублей, через два года будет стоить уже 5–6 млн.

К тому же сейчас строительный рынок стал более цивилизованным. Все застройщики стараются работать по 214 ФЗ. «Серые» схемы, которые активно применялись до кризиса, постепенно уходят в прошлое.

— В «Абсолют Банке» выдаются кредиты на покупку квартир только в аккредитованных новостройках?

— Да. Принимая решение об аккредитации, мы анализируем финансовую устойчивость застройщика, смотрим на его репутацию. Здесь мы заботимся, в том числе, и о безопасности наших заемщиков. Процедуры аккредитации помогли избежать в кризис массовых проблем с первичным рынком, когда многие компании просто замораживали строительство своих объектов и заемщики оставались без жилья.

— Что делать, если заемщику понравилась какая-то новостройка, но выяснилось, что объект не аккредитован в банке?

— Мы можем рассмотреть вопрос аккредитации этого объекта. Но нужно помнить, что это процедура не двух дней.

— А если не аккредитуете объект? Есть какие-то другие схемы финансирования клиента? Например, ломбардное кредитование — под залог уже имеющегося в собственности жилья?

— Да, можно рассмотреть такой вариант. У нас есть программа «Перспектива», в рамках которой выдается кредит под залог имеющейся недвижимости на любые цели. Здесь можно получить в долг до 15 млн рублей.

Процедура очень простая. Если у заемщика есть недвижимость, которая отвечает требованиям банка (она должна находиться в неаварийном доме, принадлежать клиенту на праве собственности и т. д.), то банк оценивает этот объект и принимает решение о сумме кредита. Обычно его размер составляет 60–70 % от стоимости квартиры. Средняя сумма кредита, которую запрашивают по этой программе, не превышает 2 млн рублей. В основном такие займы берут на ремонт, обучение, лечение и т. п.

За счет того, что здесь имеется залог, ставки по ломбардным кредитам ниже, чем по потребам — вполне реально получить кредит на срок до семи лет под 14 %.

— Какой средний срок ипотечного кредитования?

— Обычно кредит берут на 15–20 лет, а выплачивают досрочно — в течение 5–7 лет.

При аннуитетной схеме погашения в первые пять лет идет максимальная переплата по кредиту. Если в этот срок кредит не гасится, то потом его уже не так выгодно возвращать досрочно — ведь вторую половину срока кредитования выплачивается преимущественно тело кредита.

— Сколько раз клиенту нужно прийти в банк до заключения договора кредитования?

— Сначала нужно прийти на консультацию, а затем для того, чтобы подать документы. Все остальные вопросы можно решить по телефону или электронной почте. Третий раз заемщик может приехать уже на саму сделку.

— Сколько кредитов и на какую сумму выдает «Абсолют Банк» в месяц? В год?

— В среднем с августа прошлого года мы выдаем по 500 ипотечных кредитов в месяц на общую сумму около 1 млрд рублей.

— Отличаются ли в банках требования к залогу? Я знаю, некоторые банки не кредитуют квартиры с перепланировками.

— У нас достаточно лояльный подход к этому вопросу. Есть список перепланировок, которые мы не принимаем, но, как правило, к ним относятся только такие, которые в принципе не могут быть узаконены. В частности, это снос несущих конструкций, объединение лоджии с жилым помещением, присоединение к квартире общей домовой площади и т. д. Такие перепланировки как объединение санузла, перенос плиты являются обычным ремонтом. Их легко можно согласовать и получить кредит в банке.

— Как часто службы банка выезжают на осмотр квартир?

— В данном случае мы доверяем оценщикам. Процедура аккредитации оценочных компаний у нас достаточно серьезная, их отчеты всегда выборочно проверяются. На квартиру специалисты банка выезжают только для проверки залога в случаи вероятности дефолта заемщика.

— Насколько легко будет продать недвижимость из-под залога, если заемщик уйдет в дефолт?

— Это не так сложно. Но продажа из-под залога — это уже последний этап. Сначала мы в любом случае стараемся договориться с заемщиком, предлагаем ему программы реструктуризации, которых довольно много.

— Какие именно?

— Это либо предоставление льготного периода — отсрочки по платежам на полгода—год; либо увеличение срока кредитования с уменьшением ежемесячного платежа. Также во время кризиса мы выдавали стабилизационные кредиты тем заемщикам, которые уже ушли в просрочку. Однако все эти программы действуют только для тех клиентов, которые могут предоставить обоснованное подтверждение того, что в ближайшее время их финансовое положение придет в норму.

Если становится очевидным, что человек в дальнейшем не сможет обслуживать кредит, то начинается процедура реализации недвижимости. Заемщик может сделать это добровольно. В таком случае он пишет в банк заявление на реализацию, находит покупателя, банк оказывает ему всяческую поддержку, размещает информацию о продаже заложенного объекта на своем сайте. Сама процедура несильно отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости, просто здесь больше контроля со стороны банка, которому нужно, чтобы денег, полученных от продажи квартиры, хватило на погашение кредита.

— В чем уникальность ипотеки от «Абсолют Банка»?

— У нас широкая линейка продуктов, а также очень доступные ставки по ипотеке — от 10 % годовых. Отсутствуют отличия по ставке для заемщиков, подтверждающих свой доход по форме 2 НДФЛ и по форме банка. Наши менеджеры готовы помочь клиенту на каждом этапе сделки — проконсультировать его по объекту недвижимости, пояснить какие-то юридические моменты.

Ипотека — наш ключевой розничный продукт, который мы постоянно совершенствуем, придумываем что-то новое.

— Ваши пожелания, советы потенциальным заемщикам?

— До обращения в банк необходимо здраво оценить свои возможности. Ипотека — это не спонтанный кредит.

Принимая решение об ипотеке, нужно реально понимать, что ты в состоянии себе позволить, где ты хочешь жить, сколько можешь платить по кредиту. Также нужно подумать о своих перспективах на ближайшие 5–10 лет. Бывает, что молодая семья, хорошие специалисты с большими зарплатами хотят купить дорогое жилье. Но при этом люди не всегда просчитывают какие-то изменения своих жизненных обстоятельств, то, что у них могут появиться дети, тогда женщина уйдет в декрет, расходы — увеличатся, а доходы — сократятся. К ипотеке нужно подходить очень серьезно.

Нельзя сказать, что ипотека — дорогой кредит. К тому же ипотечные программы сейчас, наверное, самые прозрачные. Там нет никаких скрытых комиссий, никаких пунктов, написанных мелким шрифтом.

Беседовали Даниил Слуцкий, Софья Ручко