| Подмосковные лидеры |
Рейтинг городов Московской области по цене метра и качеству жизниНедвижимость за пределами мегаполиса становится альтернативным решением жилищного вопроса при невозможности покупки квартиры в Москве. По каким критериям покупатели выбирают жилье в Подмосковье и каким регионам отдают предпочтение? 
Подмосковье застраивается весьма интенсивно. За прошлый год там было введено в строй более 7 млн кв. м. жилья. Большая часть новых квартир раскупается еще на этапе строительства. Прогнозы некоторых экспертов о затоваривании областного рынка недвижимости пока не оправдываются: спрос на жилье за МКАД по-прежнему превышает предложение.Впрочем, Подмосковье Подмосковью рознь: далеко не все его районы пользуются популярностью. Наиболее востребованы либо самые экономичные варианты, либо максимально комфортные предложения с точки зрения инфраструктуры, экологии и транспортной доступности. Дальше МКАД — дешевле метрОколо 70 % всех выставляемых на продажу областных квартир приходятся на так называемый ближний пояс Подмосковья: они расположены в радиусе 25 км от МКАД. Из входящих в эту зону городов самым доступным в плане цен на жилье считается Щелково. По данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», средняя цена квадратного метра в нижнем ценовом сегменте щелковской вторички составляет 73,6 тыс. рублей. Второе место среди районов с самыми демократичными ценами занимает город Жуковский, где квадратный метр вторичного жилья обойдется в 86,1 тыс. рублей. Третье место разделяют Балашиха и Подольск. По сведениям корпорации «Инком», цены на вторичном рынке Балашихи стартуют от 90,8 тыс. рублей за кв. м. В Подольске можно найти квартиры по цене от 91,4 тыс. рублей/ кв. м. Также в топ-лист рейтинга самых экономичных городов Подмосковья специалисты корпорации «Инком» включают город Долгопрудный (от 97,1 тыс. рублей/кв. м. на вторичном рынке), Дзержинский и Щербинку 
Замыкает список город Люберцы, где минимальная стоимость недвижимости на вторичном рынке составляет 102,3 тыс. рублей/ кв. м.Цены недвижимости в названных городах в разы ниже минимальной стоимости московских квартир. В то же время многие относятся к этому факту настороженно: не стоят ли за дешевизной серьезные экологические и инфраструктурные проблемы, от которых и новоселье будет не в радость? Минимальные цены далеко не всегда означают низкое качество жилищных условий, но доля правды в таких опасениях есть. На стоимость жилья в Московской области традиционно влияют такие факторы, как экологическая обстановка, загруженность шоссе, ведущих в город, близость к МКАД, развитость общественного транспорта, перспектива проведения метро. Немалое значение имеет и обеспеченность объектами социально-бытовой инфраструктуры, а также объем существующей и новой застройки. Самые недорогие города Подмосковья обычно расположены в восточной и южной части области, которые считается экологически менее благополучными. Кроме того, покупателям дешевого жилья нужно заранее готовиться к тому, что добираться до столицы будет сложно: города-лидеры рейтинга удалены от МКАД более чем на 10 км (Щелково — 13 км на северо-восток, Подольск — 15 км на юг, Жуковский — 25 км на юго-восток). А в Балашихе и Люберцах, которые примыкают к Москве, объем застройки так велик, что ведущие в столицу трассы перегружены и избежать пробок практически невозможно. Что касается самых дорогих городов области, то здесь лидирует Реутов, где на сегодняшний день фиксируются наиболее высокие цены как на первичном, так и на вторичном рынках. Как сообщает исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, стоимость квадратного метра реутовских квартир в нижнем ценовом сегменте составляет 124,9 тыс. рублей. Вторым в этом списке находится Красногорск со средней ценой квадратного метра на вторичном рынке в самом недорогом сегменте от 114,2 тыс. рублей. Почти на том же уровне находятся цены на жилье в Химках — около 112 тыс. рублей/кв. м. В пятерку наиболее дорогих подмосковных городов входят также Одинцово и Мытищи, где минимальная цена квадрата на вторичном рынке составляет 108,2 и 105,5 тыс. рублей соответственно. 
По мнению Алексея Шленова, самые дорогие города Подмосковья объединяют такие характеристики, как непосредственная близость к Москве и расположение в экологически благоприятной западной части области: Красногорск находится в 2 км от МКАД на северо-запад, Одинцово — в 4 км от МКАД на запад, Химки примыкает к МКАД на северо-западе.Несколько выделяются в этом плане Реутов и Мытищи, расположенные на востоке и северо-востоке области. Пример Реутова очень показателен — город вышел на первое место по стоимости недвижимости во многом благодаря строительству там станции метро «Новокосино». На высокую стоимость квадратного метра в Мытищах влияет развитое транспортное сообщение города с Москвой и хорошая обеспеченность социально-бытовой инфраструктурой, а также планы по открытию станции метро. Комфорт прежде всегоДля покупателей подмосковного недвижимости цена далеко не всегда является решающим фактором. Нередко на первый план выходят экологические характеристики района — ведь порой именно по причине плохой экологии люди решают поменять московскую квартиру на жилье в области. «Если выбирать жилье исключительно по экологической составляющей, то лучшим среди ближайших городов-спутников оказывается Одинцово», — считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. В этом районе большая площадь лесного фонда и при этом относительно невысокие показатели содержания загрязняющих веществ в атмосфере. В других районах ближайшего Подмосковья экологическая обстановка хуже, а в некоторых городах и вовсе критическая. По мнению Дмитрия Таганова, наиболее неблагоприятным а этом плане городом являются Люберцы: здесь расположен крупнейший в России мусоросжигательный завод, поля аэрации, полигоны захоронения твердых бытовых и промышленных отходов. Еще один важный критерий выбора — социально-бытовая инфраструктура города. Все преимущества новой квартиры сойдут на нет, если окажется, что до супермаркета можно добраться только на машине, в районных школах и детских садах не хватает мест для детей новоселов, а ближайший бассейн или кинотеатр находится в соседнем городе. По данным корпорации «Инком», с точки зрения развитости инфраструктуры, самыми комфортным городом для проживания являются Мытищи. Второе место по данному критерию занимает Подольск с его 2,8 тыс. социально-бытовых предприятий. Далее следуют Химки, Раменское, Одинцово и Королев. Наименее обустроенными считаются Люберцы, Красногорск и Балашиха: в этих городах количество инфраструктурных объектов не превышает 1, 7 тыс. Если говорить отдельно об уровне развития медицинского обслуживания, образования и торговли, то места в рейтинге меняются. Например, по количеству государственных и коммерческих поликлиник, больниц, аптек несомненным лидером Дмитрий Таганов называет город Одинцово. Также сеть организаций здравоохранения развита в Химках, Подольске, Люберцах и Мытищах. По количеству образовательных учреждений первое место занимает Подольск, где более 200 школ, детских садов, вузов, центров дополнительного образования и переподготовки. Следом за Подольском на статус образовательных центров Подмосковья претендуют Раменское, Одинцово, Мытищи и Химки. По количеству магазинов бесспорным лидером является город Мытищи. Также сфера торговли неплохо развита в Химках, Подольске, Раменском и Королеве. Район на вырост
При выборе подмосковной недвижимости не последнее значение имеют перспективы развития того или иного областного района. Покупателю важно иметь представление о планах по открытию новых станций метро, строительству автодорог и масштабах застройки в выбранном городе или поселке. Все это определяет не только изменение уровня качества жизни в данном населенном пункте через несколько лет, но и инвестиционную привлекательность расположенной в нем недвижимости. Некоторые люди покупают областное жилье исключительно с целью выгодного вложения средств, поэтому для них такой критерий является основным. Кроме того, все чаще недвижимость в Подмосковье приобретают на будущее — например, чтобы перевезти родителей-пенсионеров или переехать на новое местожительства самим через несколько лет. Такие покупатели могут закрыть глаза на текущие инфраструктурные и транспортные проблемы, если будут уверены, что ситуация изменится через Говоря о наиболее перспективных районах Подмосковья, эксперты часто ориентируются на интенсивность застройки, полагая, что в населенные пункты, где сосредоточены интересы крупных девелоперов, будут вкладываться значительные средства в развитие инфраструктуры. Кроме того, застройщики проводят оценку инвестиционного потенциала региона, поэтому территории, где реализуется много проектов, обычно перспективны с точки зрения вложений. На сегодняшний день, согласно исследованию компании «Метриум Групп», по темпам и объемам застройки лидируют Красногорский, Одинцовский, Балашихинский, Химкинский и Ленинский районы. Активность девелоперов в Одинцовском районе во многом объясняется запуском проекта «Сколково»: строительство крупнейшего наукограда страны повлекло за собой прежде всего развитие транспортной инфраструктуры района. Химкинский район также считается одним из наиболее перспективных в Подмосковье прежде всего благодаря хорошему транспортному сообщению с Москвой. В ближайшем будущем здесь ожидается открытие новых станций метро, а автовладельцы смогут пользоваться дублером Ленинградского шоссе, строительство которого уже идет. Ленинский район интересен прежде всего тем, что значительная его часть вошла в границы Новой Москвы. Строительным проектам в этой зоне пророчили высокую инвестиционную ценность, и пока что эти прогнозы частично оправдываются — цены на юго-западе растут быстрее, чем в целом по Подмосковью. По данным аналитического центра Irn.ru, за прошедший год цены на новостройки в Новой Москве выросли более чем на 20 %, тогда как в других районах Московской области — в среднем на 8 %. Однако есть вероятность того, что это искусственный рост, не подтвержденный реальным спросом. В таком случае на дальнейший взлет цен в присоединенных к столице районах рассчитывать не приходится. Более четкий прогноз можно будет сделать только тогда, когда окончательно прояснятся правительственные планы в отношении новых московских территорий. Пока известны только намерения расширить сеть метрополитена: уже заявлено о том, что к 2020 году линия метро дойдет до поселка Коммунарка. Эти сведения и являются основным стимулом для роста цен и спроса на жилье в отдельных населенных пунктах Новой Москвы. Татьяна Баирампас |