| Ипотека за чужой счет |
Как погасить кредит с помощью арендыМожно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи. Это — в теории. На практике все не так просто. Право на аренду
Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру). На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко.В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора. Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена. Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц. Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя. Предупреди банк и сдавай спокойноИз всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %. А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком. «Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору. В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина. 
Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения. Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита. Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку. При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров. Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту. Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной. Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора. Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры. Стоит ли овчинка выделкиИтак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать. Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью. По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах. На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой. Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 
Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче. Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление. Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам. Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств. Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги. Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей. При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской. Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за Подобная ситуация складывается и в других российских городах. Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке. Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится. Татьяна Баирампас |