| МОСОБЛБАНК: вся правда об ипотеке |
|
Елена Санникова, начальник управления ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО 
Сейчас многие и много говорят об ипотеке. Реклама в общественном транспорте, банеры — на улицах, ролики — по телевидению и радио. Да и в окружении практически любого человека есть счастливчик, купивший квартиру в кредит. И только он, как нам кажется (потому что побывал «на передовой»), может рассказать всю «правду» об ипотеке. Однако не стоит забывать, что любой отзыв — это всего лишь субъективный взгляд на ситуацию. Нередко влияние личного опыта и человеческий фактор могут окрасить рассказ в черный или белый цвет. В этой статье АКБ МОСОБЛБАНК ОАО «поднимет занавес» над ипотечным кредитованием, развеет некоторые мифы, и постарается действительно сделать ипотеку доступной и простой для вашего понимания. Как часто мы слышим: «Ипотека? Ни за что! Это же „кабала“!». Конечно, прежде чем решиться взять любой кредит, особенно крупный, необходимо проанализировать этот вопрос с финансово-экономической точки зрения. В данном случае должны совпасть ваши желания (я хочу купить) и ваши возможности (как я буду возвращать долг банку). Совет 1. Потенциальный заемщик в поисках наиболее выгодных предложений первоначально выбирает несколько банков. Критериями отбора могут быть удобное местоположение офиса банка (близость к работе/дому), советы знакомых, известность бренда, привлекательные условия кредитования, рейтинг кредитной организации и т. п. К последним двум характеристикам нужно отнестись особенно внимательно, потому что они не всегда соответствуют действительности. На практике может выясниться, что заявленные в рекламе или на сайте банка «привлекательные» условия кредитования сильно отличаются от ваших ожиданий; рейтинг же компании не всегда означает профессионализм специалистов и качество обслуживания. Совет 2. Для проведения мониторинга условий кредитования и предварительного расчета параметров кредита необязательно ваше личное присутствие в офисе банка. Можно проконсультироваться по телефону у специалистов call-центр или кредитных специалистов. Совет 3. В каждом из выбранных банков рассчитайте — исходя из размера ваших доходов — максимально возможную сумму кредита. Это будет предварительный расчет. Но чем более точную информацию вы предоставите специалисту, тем вероятнее в дальнейшем будет совпадение предварительно рассчитанных параметров кредита c окончательными цифрами. Совет 4. Что нужно знать банку, чтобы предварительный расчет кредита оказался близок к реальному? Во-первых, тип жилья: первичный или вторичный рынок; квартира или дом с земельным участком; приобретаемая или имеющаяся в собственности недвижимость. NB! Процентные ставки при кредитовании покупки квартиры на вторичном рынке — самые низкие. Ставки по ипотеке на первичном рынке будут на Во-вторых, валюта кредита — рубли или доллары. NB! Процентные ставки по долларовой ипотеке будут ниже, чем по кредитам, выданным в рублях. В-третьих, размер первоначального взноса и срок кредита. NB! Чем больше собственных средств и чем меньше срок кредитования — тем ниже процентная ставка. В-четвертых, размер ваших ежемесячных доходов и расходов. NB! Как правило, банки учитывают расходы по действующим кредитным обязательствами и/или алиментным выплатам. В-пятых, форма подтверждения доходов — справка NB! Процентные ставки при подтверждении доходов документами, утвержденными законодательством РФ, будут ниже, чем при их подтверждении справкой по форме банка. Свободная форма подтверждения доходов предоставляет возможность получить кредит таким категориям клиентов, которые имеют собственный бизнес или являются наемными сотрудниками с небольшим официальным доходом. Что делать, если сложилась ситуация, когда ваши желания не совпали с вашими возможностями: то есть рассчитанной суммы кредита и накоплений не хватает для приобретения желаемой недвижимости? Совет 5. Существует два способа увеличения максимально возможной суммы кредита. Во-первых, это привлечение созаемщиков, что позволяет увеличить общий совокупный ежемесячный доход. На практике по условиям кредитных программ банков можно привлечь до двух-трех созаемщиков. При этом необходимо учитывать:
Во-вторых, увеличение срока кредитования (до Не стоит бояться долгого срока кредитования: сегодня вы выбираете оптимальный для себя платеж, комфортный по финансовой нагрузке. При наличии суммы, превышающей размер ежемесячного платежа, всегда можно частично досрочно погашать кредит без каких-либо ограничений. Совет 6. Стоит помнить о дополнительных расходах, которые могут нести заемщики на всех этапах оформления ипотечной сделки.
После того, как вы определились с банком, необходимо собрать все необходимые документы (в соответствии с перечнем документов и требованиями банка к ним). Банк принимает решение о кредитовании на основании предоставленных вами сведений. Одобрение заявки действует от трех до пяти месяцев, в течение которых вы можете искать подходящий вариант жилья. Совет 7. Документы по заемщику и созаемщикам предоставляются идентичные; анкета на кредит заполняется всеми созаемщиками. Кроме этого, необходимо быть готовым к тому, что присутствие всех созаемщиков на сделке является обязательным. Если вы с самого начала знаете, что один из созаемщиков будет отсутствовать, то следует уточнить в банке возможность подписания кредитных документов от имени этого созаемщика по доверенности. Данный совет распространяется и на продавцов приобретаемой квартиры (исключение, когда продавцом является юридическое лицо). Совет 8. Продолжая тему созаемщиков, необходимо отметить такой момент: приобретаемая по ипотеке квартира может быть оформлена как на одного из супругов, так и в общую собственность обоих супругов. Согласно п. 1 ст. 34, 35 Семейном Кодексе Российской Федерации, «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью» и «владение, пользование и распоряжение имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов». Поэтому если вы хотите оформить недвижимость на одного из супругов, выходом может стать составление брачного договора, который устанавливает раздельный режим имущества в отношении приобретаемой за счет кредитных средств и передаваемой в залог недвижимости, а также кредитных обязательств супругов или оформление нотариального согласия одного из супругов на совершаемую сделку. В разных банках вам смогут предложить тот или иной вариант. Совет 9. Приобретая недвижимость, в том числе по ипотеке, вы можете воспользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Его размер составляет 13 % (размер подоходного налога) с суммы не более чем 2 млн. рублей (с 01.01.2009 г.) и может включать в себя не только сумму расходов на покупку квартиры, но и сумму процентов по ипотечному кредиту. |