| Кредитный переезд |
Как упростить альтернативную сделку«Переезд хуже пожара», — не без оснований полагают те, кто когда-либо сталкивался с этим процессом. Но техническая сторона проблемы — это еще полбеды. Гораздо печальнее, когда намерению переехать препятствуют и немалые финансовые трудности. Нередко чтобы купить новое жилье, нужно продать уже имеющееся и дополнительно взять ипотечный кредит. Для таких заемщиков действует специальная программа. Разыскивается взнос
Осуществление «альтернативной сделки» — когда одновременно нужно продать имеющуюся квартиру и приобрести новую — дело довольно непростое. А если при этом приходится еще получать ипотечный кредит в банке, то все усложняется в несколько раз. Ведь в данном случае для совершения всех необходимых операций нужно уложиться в конкретные сроки, поскольку одобренная кредитная заявка действительна, как правило, в течение Чтобы не торопиться с продажей квартиры, некоторые люди берут потребительский кредит, который используют в качестве первоначального взноса. Однако это не всегда выгодно. Процентные ставки по таким займам достаточно высоки (они составляют как минимум 25 %). К тому же кредитную организацию, в которую вы планируете обратиться за ипотекой, едва ли воодушевит то обстоятельство, что у вас нет собственных средств для оплаты первоначального взноса. Не исключено, что в жилищном кредите вам будет отказано: дополнительные финансовые обязательства у заемщика означают дополнительные риски для банка. Некоторые люди идут другим путем и берут ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. По наблюдениям заместителя начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Натальи Кулагиной, за подобными кредитами в первую очередь обращаются те граждане, которые хотят приобрести квартиру по договору долевого участия или желают улучшить свои жилищные условия без оплаты первоначального взноса. И хотя условия по таким кредитам несколько мягче, чем в сегменте потребкредитования (ставки от 16 % годовых в рублях), этот вариант подходит лишь тем, кто хочет продать более дорогую квартиру, а взамен купить жилье попроще. Ведь в данном случае вы получите примерно Еще одним выходом для потенциальных новоселов становится программа «Переезд». Переезд с «Переездом»
Программу «Переезд» реализует Агентство ипотечного кредитования (АИЖК) в тандеме с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Она предназначена для оптимизации проведения «альтернативных сделок».«Основная идея продукта „Переезд“ состоит в том, что заемщику не нужно торопиться с продажей имеющейся квартиры и продавать ее с дисконтом или брать дорогой потребительский кредит, скрывая этот факт от банка», — подчеркивает исполнительный директор по инновациям АИЖК Марина Малайчик. В рамках этой программы заемщик может получить два кредита — «короткий» (под залог имеющегося жилья), который может быть использован как первоначальный взнос, и «длинный» (на покупку новой жилплощади под ее залог). «Короткий» кредит выдается на срок от 6 месяцев до 2 лет. Его максимальный размер не может превышать 70 % от стоимости залога. Этот кредит не нужно выплачивать ежемесячно. Погашение основного долга и процентов по нему происходит единовременно — за счет средств, которые будут выручены от продажи заложенного жилья. Процентная ставка по займу составляет в среднем Нужно иметь в виду, что ставка может повышаться на протяжении срока кредитования. Так, если в заложенной квартире никто не прописан, кредит выдается под 12,5 %; а если заемщики еще не успели выписаться — под 14 %. Причем, если ситуация не изменится и через полгода (то есть хозяева не приобретут новое жилье и не выпишутся из старой квартиры), то ставка по кредиту вырастет еще на 1 %. Такое повышение будет происходить ровно до того момента, пока банк не получит документальное подтверждение того, что в квартире больше никто не зарегистрирован. После этого процентная ставка уменьшится. Очевидно, данное условие повлияет на поведение заемщиков, которые будут заинтересованы побыстрее найти подходящий вариант для покупки. 
Сумма «короткого» кредита принимается как первоначальный взнос по кредиту на покупку нового жилья по любой из стандартных ипотечных программ АИЖК: «Стандарт», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». Таким образом, оформляются одновременно два кредита — «короткий» и «длинный» (ипотечный кредит на новую квартиру).Для заемщика преимущества участия в программе «Переезд» очевидны. Прежде всего, это щадящая финансовая нагрузка: и тело «короткого» кредита, и проценты по нему уплачиваются лишь однажды — после продажи старого жилья. Кроме того, под залог имеющейся недвижимости можно получить довольно крупный кредит. Это означает, что у человека появятся средства на весьма внушительный первоначальный взнос. В результате банки смогут выдать ему ипотеку по более низкой ставке (ее размер очень часто зависит от величины взноса). Важно и то, что у заемщика, уже купившего жилье по ипотеке, появляется свобода действий, и он может в спокойном режиме продавать старую квартиру. Двойной расчетПредположим, семья из двух человек проживает в подмосковной «хрущевке» стоимостью 3 млн рублей, и планирует переехать в однокомнатную квартиру современной планировки, цена которой составляет 5 млн рублей. Средств для первоначального взноса у людей нет. Первое, что должны сделать потенциальные заемщики — собрать все документы на квартиру и подать заявление на «короткий» кредит. После того, как заявка будет одобрена, потенциальные заемщики выбирают определенную программу из всей линейки АИЖК (ту, которая будет удовлетворять их запросам) и собирают пакет документов для получения жилищного кредита, который будет являться основным. После получения согласия со стороны кредитора наступает время подписания договора на «короткий» кредит, после чего можно начинать поиски подходящей квартиры. Дальше заключается ипотечный договор на новое жилье, в рамках которого оплачивается первоначальный взнос из средств «короткого» кредита. Таким образом, семья приобретает новую жилплощадь и не спеша занимается продажей старой квартиры. После реализации квартиры происходит погашение «короткого» займа. Комиссия за досрочное погашение «короткого» кредита отсутствует, но взимается плата за выдачу займа (2 % от выданной суммы). 
Теперь что касается финансового аспекта. Под залог квартиры стоимостью 3 млн рублей можно получить «короткий» кредит в размере 2 млн рублей. В качестве «длинного» займа семья получает 3 млн рублей. После продажи старой квартиры, за вычетом «короткого» долга, должно остаться примерно 1 млн рублей, которые можно направить в счет уплаты основного ипотечного кредита, сократив его размер до 2 млн рублей.Возможные рискиНе все желающие изменить свои жилищные условия могут принять участие в программе «Переезд». Дело в том, что есть вполне конкретные требования как к самому залогу, так и к географическому месту проживания заемщиков. Согласно правилам, квартира должна находиться в многоквартирном доме, в городе с населением более 200 тыс. человек, либо в пределах городской агломерации с численностью населения свыше 40 тыс. человек. Хотя механизм действия программы «Переезд» довольно прост и упорядочен, все же существуют некоторые риски, что на каком-то этапе все может пойти не так, как изначально планировалось. Во-первых, возникает вопрос: что делать, если жилье, находящееся в залоге, за время продажи существенно упадет в цене? Ведь от суммы реализации залога зависит, по сути, исполнение финансовых обязательств по двум кредитам. А если вырученных от продажи средств не хватит даже на то, чтобы перекрыть «короткий» кредит, то заемщик просто-напросто не справится с этой нагрузкой. К счастью, по оценке аналитиков рынка, нет оснований ожидать удешевления недвижимости в краткосрочной перспективе. К тому же, не стоит забывать о том, что максимальное значение соотношения заемных средств к стоимости жилья составляет 70 %. «Таким образом банк отводит заемщику пространство для маневра в случае падения цен на недвижимость», — объясняет Марина Малайчик. Также есть определенный риск того, что заемщику не удастся в отведенное время продать старое жилье и, соответственно, он не сможет вовремя погасить «короткий» кредит. Впрочем, эксперты уверены, что причин для беспокойства нет. «Заемщику дается достаточно времени на поиск покупателя квартиры — за Елена Изюмова |