| Инвестиционное турне |
Как заработать на недвижимости?Безусловно, деньги должны работать. Но как найти им применение с минимальным риском и максимальным доходом? Одним из выгодных видов инвестиций считается приобретение зарубежной недвижимости. Однако решаясь на эту покупку, нужно учесть много моментов, иначе можно не только ничего не заработать, но и остаться в минусе. Выгодная аренда
Чаще всего в зарубежную недвижимость вкладывают деньги для того, чтобы потом получать постоянный доход от ее сдачи в аренду. С этой целью инвесторы приобретают как жилую, так и коммерческую недвижимость (офисы, склады, производственные помещения, гостиничные номера и т. д.). Бюджет инвестиций может быть самым разным — от Самое сложное при выборе объекта покупки — оценить, насколько стабильной и высокой будет прибыль от его последующей аренды. Для этого нужно учесть такие факторы, как экономическая ситуация в регионе, соотношение спроса и предложения в секторе арендной недвижимости, динамика арендных ставок за последние несколько лет, влияние сезонности на арендный спрос (это свойственно в основном туристическим районам). Существует вполне простой способ проверить, насколько легко будет сдать помещение, которое вы собираетесь купить. Достаточно разместить на соответствующих сайтах в интернете объявление об аренде данного объекта, представившись его владельцем. Посмотрите, сколько будет откликов, и как будут реагировать арендаторы на заявленную вами цену. Таким образом можно достаточно быстро сделать выводы о реальной инвестиционной ценности этой недвижимости. Несмотря на рост числа сделок на рынках Южной и Восточной Европы, аналитики советуют приобретать недвижимость в странах с более стабильной экономикой. В регионах, где наиболее ощутимо влияние кризиса, стоимость жилой и коммерческой недвижимости снижается. Естественно, это привлекает инвесторов, которые ожидают, что в среднесрочной перспективе цены могут вернуться на прежний уровень. Однако, по мнению аналитика инвестиционной компании «Финам» Анны Мишутиной, подобные инвестиции носят весьма рискованный характер. Сейчас сложно прогнозировать изменение цен на этих рынках и нельзя исключать довольно долгой стагнации. Следовательно, вложения в недвижимость средиземноморских и балканских стран лучше отложить до прояснения ситуации. «Если аппетит инвестора к риску невысокий и основной мотив сделки — получение рентного дохода, лучше сделать выбор в пользу максимально ликвидных объектов среднего и высокого ценового сегмента в наиболее развитых странах», — советует эксперт. В первую очередь имеются в виду государства Западной Европы. Впрочем, основной спрос российских покупателей по-прежнему концентрируется в курортных регионах. В рейтинге предпочтений лидирует Болгария; также в топ-10 попадают Греция, Испания, Италия, Черногория и Египет. Недвижимость в приморских областях, действительно, может быть весьма интересной с точки зрения инвестиций, однако гнаться за дешевизной не стоит. «Порог входа на эти рынки (минимальная цена объекта, который сразу можно сдавать в аренду, получая доход. — Прим. авт.) раза в два-три раза выше, чем в той же Германии, а спрос на аренду сезонный — с конца весны до начала осени, — предупреждает главный редактор Prian.ru — Недвижимость за рубежом Филипп Березин. — Если в Германии можно приобрести относительно недорогой объект в пределах Аренда наоборот
Выбрать и приобрести достойный объект недостаточно — потом нужно его выгодно сдать, поддерживать состояние помещения на заявленном уровне и решать проблемы, возникающие у арендаторов. На все это нужны силы, время и деньги, а каким будет результат, никто не гарантирует. Чтобы избежать этих забот и обеспечить себе стабильную прибыль, можно совершить сделку по договору leaseback (обратная аренда). В рамках такого соглашения покупатель получает в собственность помещение, которое сразу же переходит обратно к продавцу в долгосрочную аренду. Теперь арендатор берет на себя поиск постояльцев и содержание объекта. При этом собственник не теряет право пользования жильем: в договоре оговариваются условия личного проживания владельца (в течение определенного периода в течение года). Рентный доход собственника по договору leaseback весьма скромен и обычно не превышает Кстати, по такой схеме инвестор может приобрести гораздо более дорогой объект, чем он изначально рассчитывал. Это связано с тем, что банки достаточно охотно финансируют подобные сделки, и договоры leaseback часто заключаются с привлечением ипотеки. Ставки по жилищным кредитам в Западной Европе относительно низкие, и жилье, которое гарантированно будет приносить рентный доход определенного уровня, постепенно «выкупит само себя». Купить, чтобы продатьПокупка недвижимости с целью перепродажи по более высокой цене также является одним из возможных инвестиционных сценариев. Для его реализации необходимо найти объект, стоимость которого в будущем гарантированно вырастет. Наиболее перспективны в этом отношении жилые и коммерческие объекты в крупных европейских городах — Лондоне, Париже, Берлине, Вене, Будапеште. По данным управляющего директора компании Pleiada International Вадима Оришака, в Париже только за последние пять лет цены на недвижимость увеличились на 41,6 %. 
Также умеренный рост ожидается в таких популярных регионах США, как Нью-Йорк и Майами. При этом эксперт подчеркивает, что для инвестиций предпочтительнее выбирать страны и области, где на протяжении многих лет наблюдается стабильное незначительное повышение стоимости жилья. Что же касается регионов, в которых прогнозируются скачки цен, то их привлекательность для инвесторов вызывает сомнение. Вложения в недвижимость — это долгосрочные инвестиции, и в большинстве случаев они могут быть выгодными только на стабильных рынках. Это значит, что выбирая страну, покупатель должен представлять себе, как изменится в ней ситуация через В то же время немало людей испытывают искушение воспользоваться последствиями кризиса и вложить свои сбережения в резко подешевевшие квартиры, виллы и отели таких стран, как Испания и Греция. Логика подобных инвестиций основывается на том, что падение цен не может продолжаться бесконечно и вот-вот достигнет своего предела. Затем рынок начнет восстанавливаться, а обесценившаяся недвижимость постепенно отыграет прежние позиции. Тот же, кто успел приобрести максимум объектов по минимальным ценам, останется в наибольшем плюсе. На самом деле определить предел падения цен бывает довольно сложно. Кроме того, на просевшем рынке нужно еще и суметь найти объекты, у которых есть потенциал роста стоимости. «Например, в Испании цены падали с 2007 года, и считалось, что рынок достиг дна в 2011 году, — напоминает управляющий инвестициями в недвижимость Indriksons.ru Игорь Индриксонс. — Однако в этом году правительство страны призналось, что произойдет падение еще на 30 %». Значит, те, кто поторопился приобрести испанскую недвижимость в конце прошлого года, на сегодняшний день теряют треть своих вложений. По текущим оценкам, снижение цен на Пиренейском полуострове продолжится до 2014 года. Но даже и тогда вряд ли возникнут основания для того, чтобы приобретать там недвижимость с целью извлечения дохода. По данным Игоря Индриксонса, испанское побережье считается вторым по неликвидности в мире после Египта. 
В целом идея покупки зарубежной недвижимости с целью спекулятивной перепродажи не находит одобрения у экспертов. Как считает генеральный директор компании «Миэль-DPM (Distant Property Management)» Наталья Завалишина, приобретение жилых или коммерческих объектов за границей прежде всего должно быть ориентировано на получение рентного дохода и на дополнительные возможности для владельца, а не на потенциальный рост стоимости. Бонусы и минусыМногие государства предоставляют ряд преференций иностранцам-покупателям недвижимости. Этот момент также стоит учесть при планировании инвестиций. Чаще всего льготы распространяются на получение виз — владелец зарубежного жилья обычно может регулярно оформлять годовую визу с правом пребывания в стране в течение 6 месяцев. Но наиболее желанной целью для многих российских граждан является получение вида на жительство в европейской стране. ВНЖ в одном из государств ЕС, действительно, открывает широкие горизонты для отдыха, лечения, образования, работы на всем пространстве объединенной Европы. Однако получить такой документ непросто, и даже покупка недвижимости в большинстве стран не дает основания претендовать на статус резидента. Более лояльны в этом отношении Турция и Болгария. Получить вид на жительство владельцам недвижимости здесь достаточно просто. Вопрос в том, нужно ли это инвестору? Если цель — свободное передвижение по Европе, то такой вариант не подходит. К счастью, одна из шенгенских стран — Латвия — все же решилась на выдачу ВНЖ нерезидентам, приобретающим жилье. По словам Филиппа Березина, стоимость недвижимости здесь начинается от 150 тысяч евро (100 тыс. латов) за жилье в Риге, Рижском планировочном регионе и семи крупнейших городах страны и от 75 тыс. евро (50 тыс. латов) — за ее пределами. Приобретая недвижимость за рубежом, стоит помнить о последующих налоговых расходах и затрат на содержание жилья. Российские граждане не привыкли к достаточно высоким ставкам ежегодного налога на недвижимое имущество, действующим за рубежом, а также не всегда учитывают, что с рентного дохода также придется уплачивать налог государству. Нужно быть готовым и к постоянным расходам на содержание жилья (обычно это ежемесячные платежи за подключение объекта к системе электро-, водоснабжения и канализации, а также разовые выплаты муниципальным службам). По данным Натальи Завалишиной, затраты, связанные с покупкой и содержанием недвижимости в Западной Европе существенно выше, чем в странах Восточной и Центральной Европы. 
Эффективность инвестиций зависит от множества факторов, некоторые из которых нельзя просчитать заранее. Однако есть ряд обязательных условий для того, чтобы вложения в зарубежную недвижимость действительно оказались выгодными. Прежде всего, рекомендуется выбирать объект вложений только на основании подробного сравнительного анализа разнообразных предложений.Эксперты рекомендуют избегать проектов на стадии строительства, какими бы заманчивыми ни были условия сделки, и рассматривать только уже готовые, построенные и сданные в эксплуатацию объекты. При возможности желательно диверсифицировать вложения, то есть приобретать ликвидную недвижимость в разных странах, что снизит инвестиционные риски. И самое главное — при покупке жилого или коммерческого объекта за границей нельзя экономить на специалистах, которые смогут дать грамотную финансовую и юридическую консультацию с учетом местных реалий и провести сопровождение сделки. Татьяна Баирампас |