| Ипотека: заглянуть в будущее |
|
В условиях экономической непредсказуемости бывает сложно решиться на покупку жилья, особенно в ипотеку. Что будет с кредитными ставками и ценами на недвижимости в следующем году — эти вопросы волнуют потенциальных покупателей. Тревожный сигнал
До сих пор российский рынок ипотеки уверенно рос. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), всего за 7 месяцев 2012 года в Москве и области было выдано в 1,5 раза больше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Оживлению ипотечного рынка во многом способствовал рост количества продаж новостроек. «В Москве сделки по регистрации договора долевого участия показали в августе по сравнению с июлем гигантскую динамику роста — в 4,3 раза», — подтверждает руководитель аналитического центра банка «Дельта-Кредит» Марина Полякова.На вторичном рынке недвижимости ситуация обстояла несколько иначе: здесь преобладали альтернативные сделки. Это вполне объяснимо. Стоимость жилья в столице среднем в два раза выше, чем в регионах, и вариант «чистой» покупки для большинства граждан просто невозможен. Отсюда и разница в сумме ипотечного займа: по данным аналитиков Сбербанка, в среднем по России сумма кредита в три раза меньше, чем в Москве. Что еще стало причиной столь быстрого роста ипотечного рынка, не считая, разумеется, естественного желания людей приобрести собственное жилье? Прежде всего — либерализация условий кредитования. Многие банки стали мягче подходить к способам подтверждения доходов заемщиков. Так, сегодня заемщик может предъявить как справку Многие кредитные организации облегчили жизнь «своим» клиентам в плане процедуры оформления. Например, для подачи ипотечной заявки физическим лицам, получающим заработную плату на счет в Сбербанке, достаточно только паспорта. А срок рассмотрения запроса для них сокращен до Сыграло свою роль в росте рынка ипотеки и уменьшение первоначального взноса — до В начале года ситуация в сфере жилищного кредитования была достаточно благоприятной. А во втором полугодии потенциальных заемщиков ждала довольно неприятная новость: многие банки повысили ставки по ипотеке. Сейчас они составляют в среднем 12,3 %. Но это не стало причиной заметного падения спроса на жилищные кредиты. Возможно, из-за того, что главным критерием для потребителей сейчас является не столько стоимость ипотечного займа, сколько стоимость квартиры на момент его оформления. К тому же «последующий реальный рост стоимости недвижимости практически полностью перекроет проценты, выплачиваемые банку по кредиту, — подчеркивает начальник управления развития ипотечного кредитования „Райффайзенбанка“ Анастасия Пелегримова. — Соответственно, клиент обращает внимание не на рост или снижение ставок по кредитованию, а на стабильность финансовой организации, соответствие предлагаемых ставок среднерыночному уровню и сбалансированность ценовой политики». И действительно, пока цены на московские квартиры растут в цене быстрее, чем поднимаются ставки жилищных кредитов. Но сохранится ли эта тенденция в дальнейшем? И, самое, главное, сколько будет стоить ипотека в новом году? Дешевле не будет
Российский рынок жилищного кредитования никогда не отличался низкими ставками. А что случится, если они станут еще выше? «Мы ожидаем замедления темпов роста рынка ипотечного жилищного кредитования в 2013 году, — отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. — Это произойдет отчасти из-за снижения эффекта низкой базы предыдущих временных периодов и постепенного насыщения спроса, поскольку платежеспособность населения не растет. Кроме этого, охлаждающее влияние окажет повышение ставок, так как ситуация с ликвидностью остается напряженной, и участники рынка, даже такие как Сбербанк, просто вынуждены поднимать ставки». «Поскольку цены на жилье продолжат расти в связи с некоторым снижением объемов строительства и инфляцией, а доходы населения, скорее всего, будут стагнировать, мы не ожидаем роста спроса на ипотеку», — соглашается аналитик агентства «Инвесткафе» Дарья Пичугина. В том, что начинать готовиться к удорожанию жилищных кредитов нужно, сомнений не остается. Недавно АИЖК официально заявило о повышении ставок в январе 2013 года — как минимум на 1 процентный пункт. Причем, это касается всех основных программ, включая социальные (например, «Материнский капитал»). Специалисты Агентства объясняют это тем, что рефинансирование ипотечных кредитов требует от них привлечения средств на обще рыночных условиях. Так что для тех, кто может позволить себе взять ипотеку до января, лучшего момента, чем сейчас, видимо, еще долго не будет. Очень вероятно, что вслед за АИЖК и коммерческие банки в новом году несколько поднимут и так уже возросшие ставки. Но пока этот «час Х» еще не наступил. Более того, сейчас некоторые кредитные организации, следуя доброй предновогодней традиции, уже запустили стимулирующие акции по рублевым ипотечным программам (ставки по ним снижены примерно на 0,5 %). Правда, продлятся эти акция только до конца года. Насколько именно подорожает ипотека в следующем году? Может быть, все не так критично и торопиться с покупкой жилья «в долг» не стоит? Это со стопроцентной уверенностью сказать нельзя. Большинство экспертов не ожидает «революции» кредитных цен. Но и надеяться на скорое снижение ставок было бы наивно. Для этого необходим как минимум высокий спрос на ипотеку, рост предложения жилья и экономическая стабильность. Причем все эти факторы должны присутствовать на рынке одновременно и достаточно долго. Впрочем, есть и вполне оптимистичные оценки грядущей ситуации. «На наш взгляд, спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивые тенденции к росту, — считает Анастасия Пелегримова. — Текущая динамика роста рынка несколько отличается от докризисных темпов и носит менее интенсивный характер. Для прогнозирования замедления роста ипотечного рынка в следующем году мы пока оснований не видим». Строительство нон-стоп
На рынке жилой недвижимости ситуация сегодня продолжает оставаться довольно стабильной. Даже главное событие уходящего года — присоединение новых земель к столице — отразилось на цене квартир в Московской области не так сильно, как ожидалось.Покупателям сейчас есть, из чего выбрать: объем предложения на рынке столичных новостроек все еще растет. Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ — Недвижимость» Ольга Новикова отмечает увеличение объемов предложения жилья формата loft (помещение студийной планировки): «По сравнению с началом года, когда на рынке старой Москвы в продаже было три подобных объекта, в сентябре loft-апартаментов стало уже двенадцать». Растет не только объем жилищного предложения, но и стоимость квадратных метров. По информации девелоперской компании «Пересвет-Инвест», с начала 2012 года подорожали все новостройки ЦАО, особенно — монолитные объекты комфорт и бизнес-класса (рост на 12,3 %). Так что приобретение такого жилье может быть весьма перспективной инвестицией, даже при условии его покупки в ипотеку. Что касается области, то, по словам заместителя генерального директора по маркетингу инвестиционной компании «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, сегодня здесь довольно активно развиваются крупные проекты комплексной застройки — «Бутово-Парк», «Микрогород в лесу», а также в «Новой Москве» — ЖК «Квартал А101», Город-парк «Первый Московский», «Переделкино Ближнее». Возможно, бурного роста цен на жилье в 2013 году удастся избежать благодаря малоэтажному строительству. Число таких проектов постоянно увеличивается и сегодня принято считать, что именно за ними — будущее «Новой Москвы». Эти предложения интересны покупателям высоким уровнем и комфортом, нестандартной архитектурой, а нередко и ценой. Кроме того, если учесть, что новостройки на территории «обновленной столицы» и так уже существенно поднялись в цене, то продолжение в том же духе чревато падением платежеспособного спроса. До сих пор не решена главная проблема Подмосковья и «Новой Москвы» — транспортная доступность. Решение жить за МКАДом многим «обитателям Садового кольца» по-прежнему дается нелегко. А вот демократичные цены на жилье «Новой Москвы» — очень действенный способ привлечь покупателей. Мировые тенденцииЭксперты признают, что нестабильная финансовая ситуация в мире может частично повлиять и на российский рынок недвижимости. Но не кардинальным образом. «Даже в случае очередного экономического кризиса, рынок вряд ли ждут глобальные потрясения, — убеждена Ирина Кирсанова. — Возможно, будет наблюдаться снижение цен, но не столь существенное как было в 2008 году, когда застройщики просто не были готовы к резким переменам. В настоящее время темпы строительства стабилизировались, а зависимость девелоперских проектов от банковских кредитов не столь велика». «Ценовая ситуация, скорее всего, будет меняться в пределах инфляции без резких колебаний», — соглашается Ольга Новикова. Все это значит, что пока можно относительно спокойно, не ожидая различного рода «финансовых цунами», планировать покупку «квадратных метров». Но откладывать решение о приобретении жилья надолго тоже не стоит. Пока квартиры дорожают довольно медленно, а ипотека продолжает оставаться относительно доступной. Но кто может точно сказать, как изменится ситуация в будущем? |