| С ипотекой за границу |
Если вы давно грезите о домике на берегу океана или о собственной квартире в Париже, для вас есть две хорошие новости. Во-первых, зарубежная недвижимость обычно стоит дешевле аналогичной российской. Во-вторых, иностранная ипотека, как правило, доступнее и выгоднее отечественной.Когда-то покупка жилья за рубежом считалась уделом миллионеров. Но вскоре россияне узнали, что апартаменты на берегу Средиземного моря могут стоить в несколько раз дешевле московской хрущевки. С тех пор интерес соотечественников к иностранной недвижимости не угасает. На улицах курортных городов все чаще слышится русская речь, а в некоторых странах уже появляются так называемые «русские» кварталы. Заграничное жилье приобретают с разными целями: для семейного отдыха, последующей сдачи в аренду и просто в качестве надежного вложения средств. Домик у моряРоссияне предпочитают покупать недвижимость там, где есть море и теплый климат — в Испании, Болгарии, Италии, Турции, на Кипре и даже в Египте. Популярностью пользуются также Чехия и Германия. Цены на жилье в этих странах намного ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Двухкомнатные апартаменты в новостройке Хургады в Египте стоят от 20 тыс. долларов, в районе Варны в Болгарии — от 20 тыс. евро, на побережье Коста Бланка в Испании — от 60 тыс. евро. Кроме того, эта недвижимость, как правило, бывает другого класса, чем та, которую за аналогичные деньги можно купить на родине. Например, очень часто в зарубежных жилых комплексах, рассчитанных на покупателя-туриста, помимо самих квартир, есть бассейн, паркинг, фитнес-центр, кафе и рестораны. Среди своих
Ипотеку на покупку зарубежной недвижимости можно взять как в российском, так и в иностранном банке. Однако немногие из отечественных кредиторов готовы давать деньги на приобретение квартиры или коттеджа за рубежом на условиях обычной ипотеки, то есть под В некоторых банках действуют программы, довольно выгодные для покупателей заграничного жилья. Например, «Целевой ипотечный кредит», где в залог оформляется находящаяся в собственности заемщика или третьих лиц недвижимость. Ставки по таким займам намного более щадящие, а срок может достигать 30 лет. Правда, есть и одно обязательное условие: должник в течение определенного периода должен подтвердить целевое использование кредитных средств (то есть предоставить документы о приобретении недвижимости за рубежом). Банки, имеющие отделения за границей, или сами являющиеся членами международных банковских групп, также часто предлагают выгодные кредиты на покупку иностранной недвижимости. В этом случае объектом залога может стать не только имущество в России, но и приобретаемое жилье за рубежом. Например, есть ипотечная программа для россиян, желающих приобрести дом или апартаменты в Греции. Ставка по кредиту составляет 9 % в евро/долларах и 13 % годовых в рублях; а сумма займа может достигать 100 % приобретаемого жилья. В чужой монастырь
Условия ипотеки в иностранных банках намного привлекательнее, чем в российских. Но готовы ли «иноземные» кредиторы одалживать деньги россиянам? Это зависит от того, в какой стране вы собираетесь приобрести жилье. Тем, кто остановил выбор на недвижимости Болгарии, Таиланда или Египта, вряд ли стоит рассчитывать на местные банки. Крайне сложно в данный момент обстоят дела и с жилищными кредитами для иностранцев в США. Зато в большинстве европейских государств практикуется предоставление ипотеки нерезидентам. Конечно, нужно иметь в виду, что докризисная легкость, с которой иностранные банки выдавали россиянам ипотечные займы под 3,5 % годовых, миновала. «В хорошие времена для иностранца не составляло никакой проблемы получить ипотеку в испанском банке. Нужно было только предоставить документ о доходах в своей стране, и в течение 48 часов уже был готов предварительный ответ по ипотеке. Вопрос о сумме предоставляемого кредита также решался легко: можно было получить вплоть до 120 % от стоимости приобретаемой недвижимости», — рассказывает менеджер по продажам агентства «EspanaRu Испанская недвижимость» Дайва Гракаускене. Если раньше условия кредитования для граждан Евросоюза и иностранцев были чуть ли не одинаковы, то несколько лет назад ситуация ощутимо изменилась. Мало того, что сама ипотека стала менее выгодной, так еще и выдача кредитов негражданам ЕС теперь ассоциируется с повышенными рисками. В связи с этим к заемщикам из других стран стали предъявлять повышенные требования, а суммы займов заметно снизились. Причина такой ситуации — не только экономический кризис, но и недобросовестное поведение некоторых российских должников. Например, в Чехии, по сведениям директора агентства недвижимости Praga Real Union Вячеслава Кобуса, было выявлено несколько кредитных заявок, по которым граждане стран СНГ предоставляли фальшивые справки о доходах. После этих недоразумений местные банки пересмотрели условия выдачи кредитов нерезидентам. Кредитная «бюрократия»
Пакет документов, которые гражданин РФ должен предоставить иностранному банку для получения ипотеки, в последнее время значительно расширился. «Помимо подтверждения доходов банки запрашивают дополнительные бумаги, разные в каждом конкретном случае, — комментирует Дайва Гракаускене. — Это может быть справка о несудимости, свидетельство о владении имуществом и т. д. Кроме того, в последнее время нередки случаи, когда при одобрении ипотеки заемщика обязывают купить пакет акций банка (приблизительно на 5 тыс. евро) или открыть депозитный счет на определенную сумму».Разумеется, требования к заемщикам различаются в зависимости от страны и конкретного кредитора, но базовый пакет документов обычно таков:
«Предоставляемые документы должны быть переведены и заверены в посольстве соответствующей страны на территории России, — предупреждает специалист кредитного отдела банка Eurobank в Греции Михалис Триволас. — Нужно быть готовым к тому, что кредитор может попросить предоставить налоговые декларации за прошедшие три года». Что же касается выписки со счета, то обычно требуют сведения за последние 12 месяцев, причем желательно, чтобы документ отражал ежемесячные зарплатные поступления. На основании предоставленных документов банк принимает решение о возможности выдачи ипотеки. Кредитор исходит из того, что на платежи по финансовым обязательствам (включая кредиты в России) должно уходить не более Цена вопроса
В большинстве европейских стран сумма кредита для иностранца составляет не более 70 % оценочной стоимости залога. Как пояснила Дайва Гракаускене, раньше при выдаче ипотеки недвижимость оценивалась с перспективой роста цены, а сейчас, напротив, с понижением. Например, в Испании, где рынок недвижимости находится под влиянием кризисных явлений, нерезидентам не выдают займы в размере более 50 % от оценочной стоимости залогового жилья. Ставка по ипотечному кредиту в европейском банке бывает либо фиксированной, либо плавающей. «Сегодня иностранец может получить в греческом банке жилищный кредит по ставке в пределах 6 % годовых, — сообщает Михалис Триволас. — Однако распространена практика, по которой ипотека выдается по фиксированной ставке на первые Усредненная ставка по межбанковским кредитам Euribor является основой для установления ипотечных процентов во многих банках Евросоюза (Euribor — средневзвешенная ставка рефинансирования, основанная на процентных ставках, по которой предлагаются межбанковские кредиты банкам в евро. — Прим. ред.). В договоре по ипотеке указывают фиксированный процент на первый период, а на оставшийся срок устанавливают гибкую ставку, определяемую таким образом: значение Euribor + спред (фиксированный процент, прибавляемый к изменяющемуся значению Euribor). Несмотря на то, что за последние два года ипотечные ставки в европейских банках поднялись, они все равно остаются ниже российских. Если в России ипотека в евро/долларах выдается в среднем под В зарубежных банках, как и в России, страхование приобретаемого имущества — обязательное условие ипотечного кредитования. Во многих случаях кредиторы настаивают на том, чтобы заемщик застраховал свою жизнь и здоровье. Страховая компания может потребовать, чтобы будущий должник прошел медицинское освидетельствование в России или в стране выдачи кредита. Также к расходам, связанным с получением ипотечного займа, обычно добавляются единоразовые банковские сборы и оплата услуг по оценке залогового объекта. Вместе с нотариальными и регистрационными расходами общая сумма дополнительных трат при покупке зарубежного жилья в ипотеку обычно не превышает Самое времяНа вопрос о том, когда наступит благоприятное время для покупки недвижимости за рубежом, ответить легко: сейчас! С углублением европейского кризиса цены на квартиры и дома в Испании или Греции становятся еще более привлекательными. Правительства некоторых государств, заинтересованных в российских инвесторах, постепенно упрощают требования к покупателям-иностранцам. Почти во всех курортных странах появилась «русская инфраструктура»: рестораны, где можно заказать борщ и пельмени, турагентства, предлагающие экскурсии на русском языке, фитнес-клубы с русскоговорящими инструкторами. Риэлторы уже до мелочей отработали процедуру покупки и оформления заграничного жилья в собственность, и теперь купить домик где-нибудь в Тоскане или Ницце можно без утомительных проволочек и многочисленных приездов страну. Татьяна Баирампас |