| Ипотека: лучше рано, чем никогда |
Квартирный вопрос в вашей семье до сих пор не решен, но вы не решаетесь взять ипотеку? Например, потому, что покупка хорошей машины кажется вам более важной. Или вы считаете, что ставки по жилищным кредитам завышены и ожидаете их скорого снижения. А, может быть, просто хотите пожить для себя, не неся бремя платежей. Каждая из причин важна, но все-таки вдруг именно сейчас наступил подходящий момент для получения ипотечного кредита?Прошлое и будущее
Помните, как замер рынок ипотеки четыре года назад? Тогда многим из тех, кто планировал приобрести жилье в кредит, пришлось отложить покупку до лучших времен. Но смерть российской ипотеки, вокруг которой сгущала краски пресса, оказалась всего лишь недолгим сном. Уже в прошлом году объем выданных жилищных кредитов превысил докризисные показатели.Однако сейчас тревожные экономические новости из Европы и США наводят на мысль о возможности повторения банковского кризиса в России. В этой ситуации логично поспешить с оформлением ипотечного кредита, пока ставки по нему не столь высоки, а требования к заемщикам — весьма приемлемы. В то же время совсем недавно Владимир Путин заявил о возможности снижения в ближайшие годы стоимости ипотеки, а также пообещал, что правительство будет вести работу по повышению доступности жилищных ссуд и расширению льготных программ кредитования. Естественно, перспектива брать в долг под Не откладывай на завтраЭксперты уверены — сейчас не стоит ждать чудес и затягивать с получением кредита на жилье. «Перед выборами власти действительно пытались сдерживать рост ставок по ипотеке, но административными мерами. Рыночные же законы говорят, что из-за инфляции ставки будут расти», — утверждает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. Комментируя заявления президента, эксперт подчеркивает, что после обещаний снизить ставки по жилищным кредитам до Подобного мнения придерживается и аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова: «Чтобы ставки по жилищным кредитам сохранялись на довольно низком уровне, необходимо, чтобы инфляция не выходила за установленные пределы, рынок недвижимости показывал стабильный рост, а риски в глобальной банковской системе снижались. Однако давление долговых проблем европейских стран на российские рынки и на финансовый сектор, в том числе, в настоящее время препятствуют снижению ставок по ипотеке». 
Сегодня на российском рынке из всей массы сделок с недвижимостью почти треть составляют ипотечные. Как ожидается, в дальнейшем спрос на жилищные кредиты будет только расти, а значит, банкам не нужно с целью привлечения клиентов смягчать условия по ипотеке. Наоборот, вполне вероятно, что они вскоре ухудшатся. «Связано это с тем, что уже сейчас ощущается некоторый недостаток ликвидности в связи с сезоном отпусков, и, несмотря на то, что ситуация далека от критической, банки готовятся к возможным осложнениям ситуации. Скорее всего, это отразится на их кредитных предложениях в самый ближайший период», — предполагает Екатерина Кондрашова.На доступность ипотеки влияет, как известно, не только стоимость кредита, но и требования, предъявляемые к заемщикам. В этом отношении перспективы для граждан складываются тоже не самые радужные. Предложения с первоначальным взносом на уровне 10 % скоро могут практически исчезнуть, и по вполне объективной причине. Дело в том, что в весной вступил в силу Закон № 405 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Суть его состоит в том, что если по суду банк забирает себе залоговую квартиру ипотечного заемщика, то долг автоматически списывается, даже если сумма, вырученная впоследствии от реализации жилья, оказывается меньше остатка задолженности. Соответственно, риски банков в таких условиях повышаются. Неудивительно, что кредиторы стремятся обезопасить себя за счет увеличения первоначального взноса, а в некоторых случаях и процентной ставки. «Представим себе такую ситуацию: должник возвращает банку квартиру при невозможности расплатиться по обязательствам, но оказывается, что она подешевела, и сумма, полученная от ее продажи, меньше, чем долг по кредиту плюс проценты. Однако по закону задолженность заемщика считается погашенной. Значит, в таком случае банк остается в убытке, — анализирует Екатерина Кондрашова. — И, несмотря на то, что в законе официально нашли ряд недоработок, которые сейчас обсуждаются (но пока не внесены соответствующие изменения), он уже действует и может негативно отразиться на условиях выдачи ипотечных кредитов». Так, увеличение первоначального взноса до Ценный вопросДругой фактор, влияющий на выбор оптимального периода для получения ипотеки — это ситуация с ценами на недвижимость. Если предположить, что в будущем стоимость квартир резко снизится, то, безусловно, стоит подождать. Увы, аналитики считают такой вариант развития событий маловероятным. «В среднесрочной перспективе цены на жилье в столице будут колебаться вокруг отметки в 5000 $ за кв. м. Собственно, уже сейчас они вернулись к этой отметке после кратковременного снижения, связанного со скачком курса доллара», — подчеркивает Олег Репченко. Впрочем, эксперт не исключает изменения цен в случае серьезных потрясений в международной экономике: «Колебания в коридоре 
А есть ли возможность узнать, как в ближайшем будущем поведут себя цены на квартиры? Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов советует тем, кто планирует покупку жилья, ориентироваться на цены на нефть: «Сегодня существует два варианта развития событий на рынке недвижимости: нейтральный и пессимистичный. В этом месяце стоимость нефти снизилась до максимально низкого за последние два года показателя. Теперь важны два момента: во-первых, как долго цена „черного золота“ будет находиться на этом уровне, и, во-вторых, не будет ли она опускаться еще ниже. Наиболее вероятный сценарий, что цена барреля зафиксируется и будет „ползать“ в диапазоне В то же время не исключено сильное падение цен на нефть, что приведет к сокращению потока нефтедолларов в российскую экономику. По прогнозу Дмитрия Таганова, в этом случае у населения постепенно станет меньше свободных денег, а значит, снизится покупательская активность. Отсутствие спроса может привести к падению цен на недвижимость. При этом серьезный обвал рынка маловероятен, и повторения ситуации Территория низких ценНесколько иная ситуация складывается на рынке подмосковной недвижимости. Если раньше цены в области шли буквально «след в след» за столичными, то сейчас можно ожидать увеличения разрыва между стоимостью квадратного метра внутри МКАД и за его пределами. На ценовую политику подмосковных застройщиков повлияют, прежде всего, внутренние факторы, а именно — затоваривание областного рынка. По данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», в первом квартале 2012 года на рынке первичного жилья Подмосковья усилились тенденции предыдущих месяцев — активность застройщиков продолжает расти, на рынок выходят новые проекты. Рано или поздно это должно привести к удешевлению областного жилья. «Предложение в Москве ограничено, поэтому квартира в столице в любом случае сохранит свою ценность, — комментирует Олег Репченко. — В Подмосковье же предложение очень велико и каких-то ограничений здесь нет — земли много, можно строить. Поэтому сохранят ценность только действительно качественные и ликвидные объекты с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. В целом же цены на жилье в Подмосковье, скорее всего, будут снижаться». Сейчас или никогда?
Прогнозы экспертов, а также анализ ситуации на рынке недвижимости и в банковском секторе свидетельствуют о том, что откладывать получение ипотеки «на потом» не стоит.«Цены на недвижимость вот уже на протяжении года остаются стабильными, а именно такое время является самым удачным для проведения сделок», — уверен Дмитрий Таганов. По данным компании «Инком-Недвижимость», большая часть ипотечных сделок на вторичном рынке — это обменные операции, где в качестве доплаты используется кредит в размере Олег Репченко (Irn.ru) считает, что самым удачным временем для ипотеки был 2011 год, когда ставки упали до рекордно низкого для России уровня. Тогда средняя стоимость жилищного кредита составляла 11,6 %, а сейчас этот показатель уже превысил 12 %. И все же момент для получения ссуды на жилье до сих пор остается благоприятным. По крайней мере, до тех пор, пока банковские условия не ужесточатся, что может произойти очень скоро. «Учитывая, что ставки по ипотеке в ближайшее время вряд ли снизятся, как и цены на недвижимость, стоит поторопиться с получением ипотечного кредита, и уже сейчас детально изучить условия его получения в банках, — согласна Екатерина Кондрашова („Инвесткафе“). — При этом необходимо брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете заработную плату, а также выбирать не только ипотечные продукты, но и банк. Чем он крупнее, тем более понятны и прозрачны условия по ипотечному кредиту». Исключение эксперты делают лишь для тех, кто планирует покупку в Подмосковье: возможно, им стоит подождать, чтобы в будущем выиграть в цене. Но при этом следует учитывать, что дешевое жилье, которое появится в области, вероятно, будет не самого лучшего качества. Татьяна Баирампас |