| Новостройки: не ошибиться в выборе |
Квартиру на вторичном рынке можно сравнить с «синицей в руке». Планировка и метраж такого жилья обычно оставляют желать лучшего. Зато вы сразу видите, что покупаете, да и новоселье не заставит себя долго ждать. А вот недвижимость в новостройке — это «журавль в небе». Шансы купить отличную квартиру по доступной цене очень велики. Но как быть с рисками недостроя, задержками сроков сдачи и двойными продажами?Всегда первые?
В новом доме вашими соседями по площадке вряд ли окажутся маргинальные элементы с сомнительным родом занятий. Уровень благосостояния у собственников «первичных» квартир, как правило, примерно одинаков. Даже если в доме, где вы присмотрели недвижимость, есть квартиры, предназначенные для расселения ветхого жилья, их процент обычно минимален.Чистая история — еще один плюс «первичных» квартир. Можно не беспокоиться о том, что некие третьи лица вдруг начнут оспаривать права на купленную вами квартиру. Правда, данное правило относится только к добросовестным застройщикам, работающим в соответствии с жилищным законодательством. Но об этом — чуть позже. Не менее важный плюс новостроек — современные планировки и удобные квартиры. Последним редко может «похвастаться» жилье в старых домах, построенных в эпоху советско-индустриальной гонки за количеством квартир в ущерб их комфортабельности и качеству. И пожалуй, самое главное — покупка квартиры в новостройке обходится гораздо дешевле аналогичных квартир на «вторичке». Это позволяет либо сэкономить на приобретении квартиры либо купить жилье большей площади. Но по всем ли параметрам «первичные» квартиры опережают вторичные? Нет. Покупка жилья в новостройке связана с определенными рисками (двойные продажи, несвоевременная сдача дома в эксплуатацию и даже полное замораживание строительства). Впрочем, всего этого вполне можно избежать, если соблюдать определенные меры предосторожности. Возьмите в долю!На что стоит обратить особое внимание при выборе жилья на первичном рынке? Что должно подтолкнуть вас к покупке квартиры? А что — заставить насторожиться? Один из самых значимых факторов — репутация застройщика. Чем больше на его счету удачно завершенных объектов строительства, тем выше вероятность того, что и ваш жилой комплекс будет достроен без обидных проволочек (и не преподнесет вам сюрпризов в виде неработающих лифтов и отсутствия подключенных к дому коммуникаций). Не менее важен и юридический аспект ваших взаимоотношений с застройщиком. Сегодня есть только две законные формы реализации квартир на первичном рынке. Это жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и продажа квартир по договорам участия в долевом строительстве (широко известный ЖСК работают на основании Жилищного Кодекса РФ и устава самого жилищного кооператива. При этом договоры не подлежат обязательной регистрации, потому не исключена возможность двойных продаж. Кроме того сроки сдачи и стоимость строительства утверждаются самими пайщиками жилищного кооператива, а значит спросить за срыв сроков сдачи по сути не с кого. Сегодня приняли одни сроки и стоимость, завтра их сорвали и установили новые. Все это вполне может вылиться в изменение конечной стоимости квартиры. Последнее, конечно, малоприятно для человека, который планирует купить жилье за определенную цену. В большинстве случаев отдельный пайщик не может влиять на решения жилищного кооператива, так как они обычно принимаются большинством голосов. 
Покупка квартиры по договорам участия в долевом строительстве По закону инвестор берет на себя четкие обязательства по срокам сдачи объекта в эксплуатацию. В случае их нарушения, он платит дольщику штрафы — в размер от 1/300 до 1/150 ставки рефинансирования от стоимости квартиры за каждый день просрочки, что стимулирует застройщика выполнять взятые на себя обязательства. При этом цена жилья, купленного по договору участия в долевом строительстве, не может быть изменена в одностороннем порядке. Конечно, есть возможность приобрести квартиры и по другим схемам (вексельные, предварительные договоры и пр.). Цены в таких случаях бывают довольно привлекательными. Но стоит ли такая экономия повышенного риска? Это решать только вам. Удачный альянсНеобходимо обратить внимание и на наличие финансовых партнеров у застройщика. Идеальной является ситуация, при которой строительство финансирует коммерческий или государственный банк. При этом, чем солиднее последний — тем меньше рисков у дольщика. Почему так? Во-первых, прежде чем подписать с застройщиком кредитный контракт на финансирование строительства, банк проверяет проект, а в процессе строительства следит за точным и своевременным его исполнением. В интересах банка минимизировать риски: ведь в случае форс-мажора ему придется за собственные деньги доводить проект до логического завершения, чтобы не потерять вложенные в строительство средства. Во-вторых, если солидный банк кредитует какой-то проект, то он заинтересован в ипотечном кредитовании покупателей квартир. Коме того, крупные банки — такие, например, как Сбербанк России — способны предложить весьма привлекательные процентные ставки: ниже 10 % годовых. А это делает покупку в новостройке не только надежной, но и выгодной: ведь рост цен на недвижимость превышает проценты по кредиту в Одним словом, приобретение жилья на первичном рынке — хороший выбор с точки зрения соотношения «цена — качество — возможные риски». Главное, никуда не торопиться и все тщательно обдумать перед тем, как совершить один из важнейших шагов в жизни — принять решение о покупке новой квартиры, где вы собираетесь жить долго и счастливо. Сергей Никонов, Руководитель департамента недвижимости Группы компаний ПРОМИНГРУПП |