| Утром — квартира, вечером — деньги |
«Не родись красивой, а родись с квартирой», — говорили в советское время. С тех пор многое изменилось, однако собственное жилье по-прежнему остается огромной ценностью для большинства россиян. Но иногда они все же рискуют и закладывают недвижимость — чтобы получить ссуду в банке. Что заставляет людей идти на этот шаг, и насколько он целесообразен?Идем в ломбард?Иметь в собственности какую-либо недвижимость не только приятно, но и полезно. Особенно если вы хотите одолжить деньги: в банковских программах «ломбардного» кредитования, которые присутствуют на рынке уже давно, обязательным условием является залог жилья. «Схема в данном случае проста: вы закладываете квартиру или дом банку и получаете деньги — не более 
Ссуды под залог недвижимости условно можно разделить на две группы: целевые и нецелевые. «В первом случае вы должны предоставить банку подтверждение того, что взяли деньги в долг именно на ту цель, о которой говорили. Отчитаться перед кредитором нужно будет не позднее трех месяцев с момента получения займа», — отмечает Кристина Хмель. Если американцы совершенно спокойно отдают в залог жилье, то в России люди не слишком любят сдавать свои квартиры «в ломбард». Это особенно бросается в глаза, если сравнивать объемы займов под залог недвижимости с тем же потребкредитованием: по оценке главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, объемы этих рынков составляют Но в некоторых случаях люди все же решаются прибегнуть к «ломбардным ссудам». «Такие займы могут стать хорошей альтернативой для целевых кредитов, риски по которым традиционно оцениваются банками как высокие, — рассуждает генеральный директор Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Александр Викулин. — В частности, речь идет о ссудах на развитие бизнеса. Заложив квартиру или дом, предприниматель может получить более дешевые средства, так как в этом случае риски для кредитора будут существенно ниже — есть залог». Впрочем, на лояльности к клиенту это почти никак не сказывается. Несмотря на то, что банки учитывают факт наличия залога при определении величины процентной ставки, они «все-таки сохраняют высокие требования к качеству заемщика и его кредитной истории», добавляет эксперт. В чем же тогда преимущество займов «под заклад»? «К очевидным плюсам „ломбардных“ программ относится возможность оформить кредит на длительный срок Мотив прежде всегоПословица про «семь раз отмерь, один раз отрежь» очень подходит к вопросу о получении кредита под залог имущества. Ведь если вы переоцените свои финансовые возможности и не погасите вовремя долг, то можете остаться без жилья. Но почему люди вообще отваживаются брать такие «опасные» кредиты? Основной причиной, по наблюдениям наших экспертов, является желание приобрести еще одну «крышу над головой»: почти половина потребителей «ломбардных» займов используют их для приобретения «долевок». «Купить квартиру в новостройке, которая находится в низкой степени готовности, в рамках программ классической ипотеки очень проблематично. В этой ситуации можно заложить уже имеющуюся недвижимость и получить ипотечный кредит», — объясняет Кристина Хмель. Действительно, «ломбардную ипотеку» очень удобно использовать для покупки жилья «на этапе котлована». Но если объект уже почти достроен, то заемщику лучше сделать выбор в пользу классической ипотеки. На что еще люди берут «залоговые ссуды»? Теоретически оформить такой заем можно на всё что угодно: это будет зависеть лишь от политики конкретного банка. Так, некоторые из них выдают только целевые кредиты и потом следят за использованием денежных средств по назначению. Другие оставляют вопрос траты заемных ресурсов на усмотрение клиента. «На данный момент банки предлагают как нецелевые ипотечные кредиты на любые цели, так и стандартные классические программы, где целью выступает ремонт, строительство загородного дома или приобретение земельного участка», — подтверждает Антон Павлов. По словам директора департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Сергея Арзянцева, можно выделить три основные категории потребителей «ломбардных» кредитов: предприниматели, желающие получить займ на развитие бизнеса; люди, покупающие недвижимость, не соответствующую условиям стандартной ипотеки; заемщики, оформляющие кредит на потребительские цели (отдых, ремонт, свадьба и пр.) в крупном размере и под минимальную ставку. По наблюдениям Александра Викулина, предприниматели «предпочитает брать не кредиты, разработанные для малого и среднего бизнеса, а нецелевые потребительские займы, в том числе и залоговые, — просто потому что они дешевле». Антон Павлов отмечает, что потребителями «ломбардных» продуктов в «Абсолют Банке» являются, в первую очередь, люди, которым необходима взаймы большая сумма денег на длительный срок и с минимальной переплатой. «По итогам 2011 года, средняя сумма кредита по таким программам составила порядка 2,8 млн рублей», — уточняет эксперт. Цели и средства
Итак, чаще всего люди берут залоговый кредит для приобретения жилья. Однако не всегда он может заменить традиционную ипотеку.Предположим, вам нужна ссуда в размере 3,5 млн руб. Банк выделит такую сумму, если закладываемая жилплощадь будет оценена им в 5 млн руб. То есть реально квартира должна стоить не менее Получается, что сам факт наличия в собственности квартиры вовсе не является гарантией того, что вы получите кредит именно в том размере, который вам нужен. Такие вещи желательно проанализировать заранее, адекватно оценив свои возможности. А вот если вы решите заложить имеющуюся недвижимость, чтобы получить небольшой займ (например, на образование или лечение), то исход дела наверняка будет благоприятным. Кстати, сами банки охотно предоставляют именно такие кредиты в силу того, что они являются наименее рискованными. «Оформляя займ под залог недвижимости можно получить лучшие условия и бОльшую сумму. По программам беззалогового потребительского кредитования ставки существенно выше, а доступная сумма кредита — меньше», — утверждает Сергей Арзянцев. Ставим условияВ отличие от потребительского займа и классической ипотеки, кредит под залог имущества — продукт не массовый. Далеко не все клиенты хотят и могут его взять, и далеко не каждый банк готов его выдать. Как правило, это делают только крупные игроки, в портфеле которых достаточно велика доля ипотечных «ссуд». Условия, на которых кредиторы готовы выдать своим клиентам деньги под залог имущества, зависят от целей займа. Если речь идет о том, чтобы получить ипотечный кредит на покупку второго жилья, то наличие объекта залога снимает проблему поиска средств на первоначальный взнос. Для заемщиков, у которых нет свободных денег, но есть квартира, такой вариант может оказаться очень удобным. Как правило, «процентные ставки в этом случае соответствуют ставкам на вторичном рынке», — замечает Кристина Хмель. В среднем, «ломбардные» кредиты сегодня «стоят» 15 % годовых в рублях; их минимальный размер составляет 300 тыс. руб., а максимальный варьируется в зависимости от ценности объекта залога. Что касается процедуры получения «ломбардного» займа, то она более трудоемка, чем в случае с потребительским кредитом. Вам нужно будет оформить залог, собрать пакет документов. Придется подождать и одобрения заявки: в среднем это происходит в течение Не стоит забывать и о неминуемых издержках. Так, почти все банки требуют застраховать заложенное имущество, а нередко и жизнь заемщика. Кроме того, заемщику, претендующему на «ломбардный» кредит, следует быть готовым к тому, что не всякую квартиру банк возьмет в залог. А та, которая подойдет, будет оценена с существенным дисконтом, рассказывает Александр Викулин. Ни один кредитор не ссудит вам сумму, равную 100 % стоимости закладываемого жилья. Иногда этот показатель составляет 80 %, но обычно он не превышает 70 %. Встречаются предложения и похуже: когда банк готов одолжить лишь 50 % от стоимости имеющейся квартиры. Ценный заложник
В «заложники» банк возьмет далеко не любое жилье. Требования к недвижимости у разных кредитных организаций могут сильно отличаться и порой быть очень жесткими. Кто-то рассматривает только загородные варианты, а кто-то — исключительно городские квартиры. Некоторые кредитные организации не принимают в залог единственное жилье, другие требуют двойное обеспечение (например, дачу и квартиру). По условиям одних банков в закладываемой квартире не может быть прописано больше двух человек, другие снимают ограничения по количеству зарегистрированных людей. И это далеко не полный список отличий. Но одно требование всегда остается неизменным — недвижимость должна быть ликвидной. Что точно не возьмут в залог? Прежде всего, квартиру в аварийном доме или жилье, одним из собственников которого является несовершеннолетний. Проблемы с большой степенью вероятности возникнут и в том случае, если на «квадратных метрах» прописан ребенок. Не жалуют банки и недвижимость с неузаконенной перепланировкой. Впрочем, если заемщик обязуется в ближайшее время согласовать ее, то «ссуду» под залог квартиры он может и получить. Также чаще всего банки не рассматривают в качестве обеспечения комнаты или доли в квартире. Если вы решили оформить кредит под залог загородной недвижимости, то имейте в виду, что закладывать придется не только дом, но и земельный участок. При этом следует помнить, что коттедж с неисправными коммуникациями, одиноко стоящий на пустыре, вряд ли удовлетворит банк в качестве гарантии возврата одолженных денег. Отдельно стоит сказать о той группе жилых помещений, кредит «под которые» получить, в общем-то, реально, но отнюдь не в том объеме, в каком хотелось бы. Речь идет о низколиквидных объектах: «малометражках», квартирах в деревянных домах, недвижимости, расположенной в неблагополучных районах. Жилье «в плену»Важный момент, о котором следует помнить всегда: жилье заемщика останется в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет полностью погашен... Это одна из основ «ломбардного» кредитования. «Если заемщик не сможет вернуть займ, оформленный под залог недвижимости, то возможны два основных варианта развития событий: либо задолженность будет реструктуризирована, либо залог будет реализован в счет погашения займа», — предупреждает Антон Павлов («Абсолют Банк»). Как это обычно происходит? «Сначала банк предлагает заемщику решить вопрос в досудебном порядке. То есть дает ему возможность самостоятельно реализовать недвижимость и погасить кредит. Если заемщик этого не делает, то кредитор подает в суд, и квартира продается с торгов», — посвящает в детали неприятной процедуры Сергей Арзянцев («Номос-банк»). В связи с этим важно отдавать себе отчет о возможных последствиях. Но не надо думать, что банк заинтересован в печальном исходе — для него, как и для клиента, это самый неблагоприятный вариант. «Несмотря на то, что в случае неплатежеспособности заемщика квартира переходит кредитору, последний сталкивается со сложностями при ее реализации. Ведь для банков торговля недвижимостью — непрофильный бизнес», — рассуждает Александр Викулин (НБКИ). Несмотря на все сложности, получение кредита под залог имущества в определенных ситуациях оказывается однозначно выгодным (а иногда и просто незаменимым) банковским продуктом. Увы, пока банки не слишком активны в развитии «залогового» направления. Но, возможно, все изменится, когда сами заемщики начнут с большей охотой предоставлять свои квартиры в качестве гарантии выплаты кредита. Елена Изюмова |