| Трейд-ин: старые квартиры на новый лад |
Попытка улучшить жилищные условия с помощью обмена часто становится похожа на бег по замкнутому кругу. Вы находите подходящий вариант, выставляете свое жилье на продажу, но за время поиска покупателя выбранная квартира «уходит» в другие руки. И всё приходится начинать сначала. Избежать таких ситуаций позволяет технология трейд-ин, с помощью которой можно обменять старое жилье на новое буквально за несколько дней.Классика и современность
В переводе с английского трейд-ин (trade-in) означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового». За рубежом таковой вещью может стать даже старый телевизор или холодильник. До недавнего времени в России слово «трейд-ин» было знакомо в основном автовладельцам. Во многих салонах действовала схема, по которой можно было получить новую машину в обмен на старое авто (разумеется, с соответствующей доплатой). Не так давно «трейд-ин» в нашей стране расширил «область применения»: теперь его используют не только при покупке транспортных средств, но и в сделках с недвижимостью. Риэлтерское агентство, застройщик или девелопер принимают имеющееся у клиента жилье в счет оплаты новой квартиры. Чаще всего такая схема используется при покупке объектов в новостройках. Казалось бы, все не слишком сложно, однако в реальности довольно трудно понять, что имеет в виду под словом «трейд-ин» конкретная компания:разные агентства и девелоперские компании могут трактовать этот термин по-своему. В классическом понимании трейд-ин предполагает, что риэлторское агентство или девелоперская компания в срочном порядке выкупают вашу квартиру, предварительно забронировав выбранный вами объект в новостройке. Деньги за старое жилье перечисляются на счет продавца новой квартиры. Если это необходимо, вы вносите доплату из собственных или заемных средств, и уже через несколько дней становитесь владельцем жилплощади в новом доме. Именно то, что агентство или девелопер сами выкупают недвижимость клиента, является отличительной чертой «чистого» трейд-ин. В этом случае сделка проходит в кратчайшие сроки и с минимальными рисками для покупателя нового жилья. А вот для риэлтора риск в такой ситуации повышается — ведь у него нет стопроцентной гарантии, что в дальнейшем он с выгодой для себя продаст недвижимость, приобретенную у клиента. По этой причине агентства нередко отходят от «классики жанра» и вместо прямого выкупа предлагают реализацию квартиры в оговоренные сроки. «В таких случаях застройщик выставляет квартиру собственника на продажу через партнеров-риэлторов, — поясняет директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова. — Например, наша компания реализует объекты на вторичном рынке через партнеров, которые организуют быстрый поиск покупателя на имеющуюся недвижимость с возможностью срочного выкупа». «Классический» и «современный» трейд-ин различны в деталях, но схожи в одном: и в том, и в другом случае клиент получает за свое жилье несколько меньшую сумму, чем его реальная рыночная стоимость. Близкая родня
У схемы «трейд-ин» есть один «близкий родственник» — покупка недвижимости по системе взаимозачета. «Разница между трейд-ин и взаимозачетом существенна, хотя результатом обеих сделок становится обмен имеющейся квартиры на новостройку. Взаимозачет представляет собой альтернативную сделку — квартира выставляется на продажу по рыночной стоимости, а на эти деньги приобретается новое жилье», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.Несмотря на значительное сходство, взаимозачет уступает схеме трейд-ин в одном важнейшем аспекте: он не гарантирует оперативности проведения сделки. Договор о покупке новой квартиры будет подписан только тогда, когда будет продана старая. На это, вероятно, уйдет немало времени, учитывая, что имеющееся жилье будет реализоваться по рыночной стоимости. Время — деньгиВ серьезных делах спешка обычно не приветствуется. А что может быть важней, чем сделки с недвижимостью? Но часто именно скорость становится залогом успешного решения квартирного вопроса, и здесь на помощь приходит трейд-ин. К примеру, представьте себе, что началась продажа квартир в строящемся доме, который полностью подходит вам по всем параметрам: расположению, инфраструктуре и — главное! — цене. Но стоимость жилья в новостройках, как известно, — величина переменная. Чем ближе к Госкомиссии — тем дороже квадратный метр, цена которого повышается в среднем на Сроки имеют решающее значение и в сделках с привлечением заемных средств. Допустим, семья получила одобрение по ипотеке на сумму 3 млн рублей, а подходящая квартира стоит 6 млн. «Добыть» недостающую сумму можно только путем продажи имеющейся недвижимости. Но решение банка действительно в течение ограниченного периода времени. Если не успеть оформить покупку квартиры за это время, придется заново проходить все процедуры, связанные с одобрением по кредиту. В такой ситуации «спасти» сделку также часто помогает трейд-ин. Имеет эта схема и другие плюсы. При традиционных сделках купли-продажи недвижимости клиенту приходится нести множество дополнительных расходов: оплачивать услуги риэлтора, оценщика, юриста т. д. В случае с трейд-ин можно либо вообще избежать лишних трат, либо ограничиться вознаграждением агентству, причем его размер будет изначально зафиксирован в договоре. Всегда готов!Собственник, планирующий обменять свое жилье на новое по схеме трейд-ин, должен заранее подготовиться к сделке: проверить наличие и актуальность документов на квартиру, согласовать с БТИ проведенные перепланировки, погасить «коммунальные» долги, решить вопрос с выпиской всех зарегистрированных в квартире лиц. Все эти действия позволят несколько уменьшить дисконт, неизбежный при использовании схемы трейд-ин. 
На ликвидность жилья влияют и другие факторы: местоположение дома, тип постройки, состояние здания и жилого помещения, история квартиры. Небольшие квартиры эконом-класса часто гораздо легче продать, чем дорогое «многокомнатное» жилье. В связи с этим высокие качественные характеристики дома и элитная отделка отнюдь не являются гарантией того, что дисконт в цене будет минимален.Также человек, планирующий обменять жилье по технологии трейд-ин, должен быть готов четко и слаженно сотрудничать с агентом, иначе завершить операцию в считанные дни не получится. Этот процесс состоит из следующих этапов:
Плюс на минусУ трейд-ин достаточно плюсов, но есть у этой схемы и негативные стороны. Во-первых, таким образом можно продать и купить далеко не каждый объект. «При использовании данной схемы застройщик, как правило, предъявляет несколько требований к недвижимости покупателя: квартира должна быть на момент сделки физически и юридически свободна, быть именно квартирой (доли и комнаты к этой схеме не применимы) и находиться в собственности», — комментирует Наталия Иванова (ГК ПИК). Это значит, что на момент совершения сделки на квадратных метрах никто не должен проживать и быть прописан. В реальности выполнить это условие не так просто. Если целью продажи является приобретение жилья в строящемся доме, то зарегистрироваться по новому адресу удастся еще не скоро, поэтому придется искать промежуточные варианты, например, временно прописываться у родственников (кстати, далеко не факт, что они будут на это согласны). Кроме того, если квартира находится в собственности менее трех лет и при ее продаже нужно уплатить налог, то владельцу не стоит рассчитывать на то, он сможет «договориться» с агентством и занизить сумму, фигурирующую в договоре. Риэлтор или девелопер, выкупающий недвижимость по схеме трейд-ин, тщательно следит за финансовой и правовой безопасностью сделки и вряд ли согласится на такие противозаконные действия. 
Еще один минус технологии трейд-ин заключается в том, что с ее помощью нельзя обменять старую квартиру на любую понравившуюся: придется выбирать из ограниченного списка новостроек. В некоторых случаях клиенту предлагают всего один-два дома. А если учесть, что трейд-ин пока нельзя назвать распространенной услугой (по такой схеме работает лишь несколько риэлторских агентств и крупных девелоперских компаний), то выбор жилья оказывается и вовсе ограниченным.Главный недостаток трейд-ин заключается в том, что продать собственную квартиру за максимальную цену не удастся. Сторона, которая будет выкупать жилье, проведет его оценку, после чего назовет владельцу стоимость — обычно на несколько процентов ниже рыночной (на сколько именно — зависит от характеристик квартиры). «Размер дисконта зависит от ликвидности выкупаемого жилья, — поясняет Светлана Бирина („НДВ-Недвижимость“). — В нашей компании цена выкупа составляет не более 95 % оценочной стоимости объекта». По словам эксперта-аналитика рынка недвижимости АН «Парамоновъ» Екатерины Близнюк, в некоторых случаях «уценка» может достигать 20 %: «Это зависит от чистоты объекта: учитывается наличие всех документов, отсутствие арестов и обременений, задолженностей по коммунальным платежам и прочее. Принимая решение о выкупе недвижимости, агентство всегда очень тщательно просчитывает предстоящие затраты для подготовки данного объекта к последующей продаже». По словам Наталии Ивановой, в том случае, если компания, занимающаяся выкупом жилья, обнаружит какие-то дополнительные риски, то дисконт может составить и 50 %. Рискуют всеБезусловно, трейд-ин помогает практически полностью избавиться от некоторых рисков, которые обычно неизбежны при сделках с недвижимостью на первичном рынке. Например, покупатель с помощью трейд-ин минимизирует опасность повышения цены на выбранную квартиру и вероятность того, что жилье подходящего типа раскупят другие. Но при этом прочие опасности сделок на рынке новостроек остаются, и их надо учитывать заранее. Одним из поводов для беспокойства у тех, кто покупает квартиру на этапе строительства, является возможность нарушения сроков сдачи дома. С одной стороны, чем раньше вложить деньги в новостройку, тем выгоднее: иногда можно обменять старую «однушку» на «трешку» на этапе котлована. «Но нужно помнить, что квартиру в панельной новостройке придется ждать от полугода до года, поэтому данный механизм удобен в том случае, если на период строительства новой квартиры у покупателя есть другое жилье», — предупреждает Наталия Иванова. Если же на время достраивания дома и отделки помещения придется снимать квартиру, достаточно велика вероятность того, что расходы на аренду окажутся больше, чем планировалось. Чтобы не столкнуться с долгостроем, эксперты советуют выбирать надежного застройщика, выполняющего все заявленные обязательства. Если в портфеле строительной компании нет ни одного завершенного проекта, возрастает риск провести долгие годы в ожидании новой квартиры, все это время тратя деньги на съемное жилье и довольствуясь пропиской у родственников. Для всех покупателей строящейся недвижимости справедлива универсальная формула: репутация застройщика важнее цены за квадратный метр. Татьяна Баирампас |