| Агентам просьба не беспокоиться? |
Можно ли купить квартиру без риэлтора? Еще несколько лет назад такое мало бы кто посоветовал. Но сегодня, когда любую информацию о рынке недвижимости можно найти в интернете, самостоятельная покупка жилья уже не кажется чем-то из ряда вон выходящим. Даже риэлторы согласны с тем, что приобрести квартиру без помощи агента вполне возможно, но только при соблюдении ряда правил. Поиск стоит времени
Найти подходящую квартиру в век интернета большой проблемы не составляет. Если вы не очень «дружите» со Всемирной паутиной, можно «по старинке» покупать газеты и штудировать их. Конечно, они немного отстают по времени выхода но не велика беда: квартир вам и там хватит. Тем более, что жилье — это тот товар, который быстро не продается. Самостоятельный поиск «квадратных метров» тоже требует некоторых знаний и опыта. Прежде всего, придется сразу смириться с тем, что за львиной долей объявлений стоят агенты компаний. Но это далеко не всегда плохо: часто риэлторы предлагают вполне неплохие квартиры — и по параметрам, и по цене. Правда, нужно помнить, что «лакомый» вариант в объявлении легко может оказаться просто «приманкой». Ведь главная задача агента — найти клиента! И для многих риэлторов здесь, как на войне, все средства хороши. Хорошо, если вы сумеете по телефону распознать «заманщика-обманщика». А что будет, если поедете смотреть квартиру? Скорее всего, агент с грустным видом скажет вам у подъезда: «Знаете, буквально полчаса назад за эту квартиру внесли аванс. Вы уж извините, я звонил, но вы были недоступны. Может быть, посмотрите похожую? Тем более, что и находится она совсем рядом...». И хотя человек почти наверняка проклянет про себя такого агента, но жилье смотреть согласится — ведь он все равно уже приехал. Кстати, о просмотрах. Вы должны научиться задавать конкретные вопросы, которые помогут определить состояние квартиры. Запомните: хозяин старается в рекламе приукрасить свое жилье. Так что заранее приготовьтесь к тому, что большинство квартир находятся в худшем состоянии, чем было заявлено в описании. А что же с ценами? Как правило, они почти всегда завышены. Но пусть это вас не смущают. Практически любой «домохозяин» готов снизить цену, если увидит в вас реального покупателя. Правда, с помощью риэлторов сделать это можно лучше: они знают, на что надавить, опытным взглядом быстро определяют минусы у квартиры, на чем и строят торг. Чистота — залог успехаИтак, вы нашли квартиру своей мечты. Но не торопитесь подписывать договор купли-продажи — сначала необходимо проверить историю жилья, то есть проследить весь путь недвижимости, начиная от ее приватизации до настоящего времени. Нужно понять, когда, кем и почему она приобреталась и продавалась. Юридическая «чистота» квартиры — один из важнейших моментов в сделке. Проблема в том, что чем дальше уходит рынок в своем развитии, тем большей историей обрастает каждый «квадратный метр», а ведь тщательно проверять нужно все переходы права собственности от одного хозяина к другому. Любая проблемная ситуация, даже если по ней вынесено решение суда, должна вас насторожить. Приведу такой пример. В начале Не стоит забывать о том, что нередко и хозяева квартир, и их помощники не доводят до покупателя всей информации о продаваемом объекте. На то есть несколько причин. Многие считают, что на мелкие шероховатости не стоит обращать внимания. Особенно этим грешат частные маклеры. Для них главное — гонорар, поэтому на «червоточины» в квартире они не смотрят. Но для покупателя любая мелочь может вылиться в большую проблему. 
Закон позволяет получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, кто сейчас владеет данной квартирой. Однако у нас, в отличие от многих других стран, нельзя узнать всю историю данной недвижимости. Ее нет в открытом доступе. В Канаде или США сделал запрос — и получил выписку, из которой ясно, кто и когда купил эту квартиру, кому и как продал, а также куда выехал из нее. В России этот вопрос пока не решен. Чиновники говорят: «Не положено. Разглашение таких сведений о человеке нарушает тайну его личной жизни». Вот и приходится гражданам за эти сведения платить. И если работники паспортных столов в расширенной выписке забудут что-то указать, вследствие чего потом возникнет судебное разбирательство, то наказать их будет практически невозможно: справка-то не официальная, а «левая». Самое страшное, что ждет паспортисток, если они допустят ошибку, — увольнение. Под суд никто из них за свои действия пока не попадал. Сигналы опасностиЕсли вы видите, что квартира продается по доверенности или она была получена по наследству, будьте особо внимательны. Именно такое жилье чаще всего фигурирует в судебных разбирательствах. Почему? Дело в том, что выяснить точное количество наследников иногда бывает сложно. Многие узнают о смерти родственника лишь спустя много лет, и, разумеется, обращаются в суд, который восстанавливает их в правах. Если квартира к тому времени уже продана, покупателя ждет неприятный сюрприз. К счастью, судьи не всегда выселяют добросовестного приобретателя. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то нового владельца просто обяжут выкупить ее — то есть доплатить за уже купленную квартиру. В Израиле, например, этот вопрос решается по-другому, более справедливо. Если один из наследников продал квартиру, не сообщив об этом другим, то суд обязывает расплачиваться именно его, а не покупателя. Нужно быть начеку и в том случае, если квартира продается по доверенности. Поставьте обязательное условие представителям продавца — присутствие на сделке хозяина квартиры. Если они начнут под разными предлогами отказываться, такую квартиру лучше не покупать. Известны случаи, когда хозяин потом подавал в суд, и сделку признавали недействительной (разумеется, деньги покупатель обратно не получал). И даже если владелец изначально был в сговоре с продавцами — а такое случается! — доказать это бывает очень и очень сложно. Опасайтесь также доверенности, которая была получена в другом городе. Проверить ее подлинность практически невозможно. Всегда должны настораживать и частые переходы прав собственности от одного человека к другому. Конечно, может быть, обстоятельства заставляют людей быстро продавать купленную квартиру, но вдруг это мошенники таким образом заметают следы. Не спешите давать аванс
В идеале вносить аванс нужно только после всесторонней проверки квартиры. Однако на практике не всегда есть возможность оперативно провести проверку — либо из-за недостатка информации, либо из-за нехватки времени (есть риск, что квартира «уйдет» другому), или же по каким-то иным причинам. Поэтому обычно сначала вносится аванс, а потом уже проводится проверка. Такая последовательность достаточно опасна для покупателя, который при отказе от сделки рискует потерять внесенную сумму. Соответственно, необходимо фиксировать возможность возврата аванса, — это дает шанс отказаться от сделки и в целом страхует покупателя от разного рода неожиданностей. Еще один довольно-таки спорный вопрос — какую сумму вносить. Небольшие деньги не заставят продавца быть ответственнее, — их можно легко вернуть обратно. При крупной сумме возрастают и риски. На рынке недвижимости масса историй, когда мошенники набирали авансы и скрывались. Но даже если хозяин квартиры — честный человек и скрываться никуда не собирается, вполне возможно, что «выбить» из него деньги будет непросто. Нередко покупателям в таких случаях приходится прибегать к помощи суда. Нужна специальностьДаже если вы нашли подходящую квартиру самостоятельно, для проверки ее истории (особенно, если она длинная!), лучше всего нанять специалиста. Можно пригласить риэлтора из надежной фирмы с хорошей репутацией либо юриста. Последние, как правило, лучше знают судебную практику. Им известно, как судьи трактуют ту или иную ситуацию, поэтому эти специалисты сразу могут сказать, к каким последствиям может привести та или иная «червоточина» в истории жилья. Кстати, всегда оформляйте покупку квартиры по полной стоимости. В случае судебных разбирательств и выселения из квартиры, вам обязаны вернуть уплаченные деньги. Помните, что, покупая квартиру по «неполной» цене, люди часто попадают в расставленные аферистами ловушки. Как правило, в таких случаях в договоре указывается цена БТИ. Остальная сумма оформляется расписками. Но на этот «документ» судьи смотрят по-разному: одни принимают к сведению, другие − нет. Кроме того, расписку еще нужно правильно составить. И, конечно, старайтесь покупать такую недвижимость, которая была у хозяина в собственности не менее трех лет. История с хэппи-эндомЧтобы спать спокойно, квартиру нужно обязательно застраховать. Может быть, получить возмещение от компании, продавшей вам полис, будет и непросто, зато в случае судебного разбирательства вы хотя бы получите бесплатную юридическую помощь. Не сомневайтесь, сотрудники страховых компаний будут биться за вашу квартиру до конца. Кому хочется терять деньги? Приведу один пример. В 2010 году администрация Калининского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском, где просила признать недействительной приватизацию квартиры, а также всю цепочку последовавших за ней сделок. Под «раздачу» попали добросовестные приобретатели квартиры — семья Марченко. Что же стало причиной иска со стороны администрации? Краткая история такова. Изначально в квартире проживала самая обычная семья — папа, мама и сын. Когда родители состарились и умерли, их отпрыск, некто Укусов, решил приватизировать жилье и сдать в наем. Тут же нашлись «добрые» люди которые и вызвались ему в этом помочь. Они сказали, что нашли хорошую женщину, которая всем займется. И доверчивый собственник дал ей доверенность, где разрешил не только приватизировать жилье, но и «управлять и пользоваться указанной квартирой, в том числе сдавать ее в наем, сроком на один год без права передоверия». 
Но когда свидетельство о собственности на жилье было получено, самого хозяина уже не было в живых. Он скончался, не дождавшись документа. Поскольку он оказался человеком одиноким, квартира должна была отойти городу. Но это никоим образом не входило в планы его «друзей», которые решили квартиру... продать.И продали. Но через некоторое время после этого мошенники попаслись на чем-то другом, в результате чего стало известно и об афере с квартирой Укусова. Когда районная администрация узнала, что недвижимость выбыла из муниципального фонда — то есть была приватизирована — с нарушениями, их юристы обратились в суд с требованием выселить из нее семью Марченко. И началась борьба, которая была долгой и упорной. В конечном итоге все закончилось хорошо. Юристам страховой компании с трудом, но все же удалось доказать, что Марченко являются добросовестными покупателями. Грамотно построенная защита и «железные» доказательства не оставили судье никакой возможности вынести «неправедное» решение. Хлопот больше, чем выгодыК сожалению, наш рынок недвижимости еще далек от идеала. Даже если вы покупаете квартиру через солидную компанию, никто не гарантирует полной безопасности сделки. Опытные риэлторы считают, что абсолютно чистых в юридическом плане квартир практически нет. Даже то, что жилье только вчера приватизировано и еще ни разу не продавалось, вовсе не означает, что там все «чисто». Вполне возможно, что приватизация была проведена с нарушениями и кого-то случайно (или намеренно) забыли включить в число собственников. Так что при покупке квартиры не уповайте целиком и полностью на честность продавца. Старайтесь во все вникнуть самостоятельно, ведь, случись что, в суд придется идти именно вам. Подумайте: нужно ли обходиться в этом вопросе без специалистов. Ведь экономя на них, вы садитесь на пороховую бочку, которая может взорваться даже тогда, когда вы совсем этого не ждете. Не забывайте, что квартиры дорогие, а значит, рынок недвижимости очень привлекателен для мошенников, которые в случае удачной аферы могут сорвать очень большой куш. Конечно, недвижимость можно купить самостоятельно, и даже есть вероятность того, что сделка пройдет благополучно. Но стоит ли лишний раз искушать судьбу? Во всяком случае, для проверки юридической чистоты квартиры я бы советовал привлечь специалистов. Каких? Это выбирать уже лично вам. Вениамин Вылегжанин |