| Аренда квартиры: выгодная сделка |
Вопросы найма жилья интересуют не только людей, у которых нет своей квартиры, но и тех, кто вложил средства в покупку недвижимости для ее последующей сдачи. При умелом подходе выгоду из аренды могут извлечь обе стороны.Цена вопроса
Многих столичных жителей так или иначе касаются вопросы аренды. Кто-то снимает жилье, кто-то сдает, кто-то — находится в поисках подходящего варианта. Всех этих людей волнует главный вопрос: как максимально выгодно сдать или снять квартиру?Чтобы ответить на него, нужно сначала определиться со стоимостью жилья. Предложения крайне разнообразны: от дешевых комнат в полуаварийном состоянии до элитных пентхаусов. И цена, естественно, тоже различается в разы. Так, ежемесячная плата за аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса колеблется в диапазоне от 25 до 48 тыс. рублей, тогда как цена вопроса в бизнес-сегменте — составляет уже Как определить «класс» жилья? Нужно обязательно учесть такие показатели как тип дома, его территориальное расположение, инфраструктура. Например, квартиру можно отнести к бизнес-классу, если она находится в пределах Садового кольца или на территории современных жилищных комплексов, в монолитном или кирпичном доме с охраняемой территорией и собственным паркингом. Кроме того, к характеристикам жилья бизнес-уровня относится улучшенная планировка, евро- или дизайнерский ремонт, наличие качественной мебели и современной бытовой техники. Для квартир сегмента «эконом» наибольшее значение имеет расположение. «Жилье, находящееся в пределах пяти минут ходьбы от метро, стоит на Чтобы сориентироваться в стоимости аренды квартир определенного класса, нужно обратить внимание на их месторасположение. Традиционно самые дорогое жилье — в центре и на западе Москвы. Обязательно нужно учитывать, какова текущая продажная цена недвижимости: обычно чем она выше — тем дороже аренда. Также здесь важны такие факторы, как возраст дома, этаж, наличие застекленного балкона/лоджии, тип санузла (совмещенный или раздельный), планировка (особенно наличие/отсутствие смежных комнат) и, разумеется, общий метраж жилплощади. Стоимость найма квартиры на первом этаже будет стоить в среднем на 10 % дешевле, чем аналогичной, но расположенной этажом выше. Отсутствие балкона или смежное расположение комнат уменьшает арендную плату на Готовим к сдачеЧтобы как можно выгоднее сдать свое жилье, владельцу нужно помнить несколько основных правил. Прежде всего, чем лучше ремонт в квартире — тем выше будет арендная плата. Причем лучший в этом случае — совсем не значит дорогой. Напротив, в доме эконом-класса художественный паркет или система климат-контроля будут смотреться по меньшей мере странно, а попытка владельца завысить цену ввиду высококачественного ремонта вряд ли встретит понимание у потенциальных арендаторов. Гораздо большее значение в данном случае имеют состояние сантехники, окон, а также общее впечатление недавнего ремонта. В некоторых случаях владельцу достаточно просто переклеить обои перед сдачей — это не потребует больших вложений, но заметно «освежит» квартиру. Старые деревянные окна можно привести в порядок, воспользовавшись современными технологиями утепления: пусть эстетически они будут уступать пластиковым, зато на практике обеспечат вашим жильцам хорошую звуко- и теплоизоляцию. Если есть неполадки в водопроводных или электрических коммуникациях, обязательно устраните их до того, как «стартуют» осмотры жилья. 
Что касается «внутреннего содержания», то сейчас наибольшим спросом пользуются полностью обставленные квартиры со всей необходимой бытовой техникой. При этом современная мебель, пусть даже самая недорогая, выглядит куда лучше, чем гарнитуры 70–80-х годов. Кроме того, владельцу нужно побеспокоиться о подключении к интернету — это расценивают как преимущество более половины потенциальных арендаторов.«Чтобы максимально выгодно и быстро сдать квартиру, необходимо придать ей „товарный“ вид: произвести профессиональную уборку, вывезти личные вещи, проветрить помещение», — советуют специалисты компании Penny Lane Realty. Убирая помещение, не забудьте и о лестничной площадке. Очистите ее, если она заставлена строительным мусором, ведь для потенциального арендатора состояние подъезда тоже имеет значение. Если в квартире хранятся лишние вещи, которые нужно будет вывезти перед заселением жильцов, сделайте это до того, как проводить показы. При отсутствии необходимости сдать квартиру срочно, учтите сезонные колебания цен на аренду. В первом полугодии они обычно стабильны, а в феврале—марте могут незначительно снизиться. А вот с июля начинается высокий сезон: цены на съемное жилье ощутимо возрастают, поэтому, возможно, имеет смысл «придержать» квартиру до конца лета. Зачем нам агент?Даже если вы не собирались прибегать к помощи агентов при сдаче жилья, избежать встречи с ними будет не так-то просто. Стоит разместить в интернете любое объявление об аренде − и шквала звонков от риэлторов не избежать. Есть ли выгода от сотрудничества с агентами? Официально они обещают обеспечить быстрый подбор жилья/поиск нанимателя по заданным клиентом критериям, а также гарантируют юридическую чистоту сделки. Что касается первого пункта — пожалуй, это действительно так. Кроме того, агент может помочь хозяину квартиры правильно определить ее арендную стоимость. Но на этом обязанности риэлтора не заканчиваются. На этапе заключения договора он должен выступать гарантом соблюдения интересов обеих сторон и обеспечивать законность сделки. Предполагается, что специалист предварительно удостоверится в надежности своих клиентов. Во-первых, проверит наличие и подлинность правоустанавливающих документов владельца жилья. Во-вторых, познакомится с нанимателем, просмотрит его документы, сделает выводы о платежеспособности потенциального квартиранта. При необходимости агент может внести допустимые изменения в типовой вариант договора (в согласия, полученного от обеих сторон). 
Многие риэлторские компании действительно добросовестно проходят все эти этапы. Но случается, что агенты «упрощают» процедуру, сохраняя лишь видимость своей ответственности за происходящее. «Присутствие агента-риэлтора при заключении договоров найма и аренды подразумевает прозрачность и четкость соблюдения законодательства при заключении такого рода договоров, что способствует минимизации рисков обеих сторон, — комментирует ведущий юрисконсульт юридической фирмы „Capital“ Максим Бызов. — Однако на практике риэлторские агентства не несут какой-либо ответственности за неправомерность сделки и не участвуют в разрешении спорных ситуаций в рамках ранее заключенного договора об оказании услуг. Более того, с 2001 года в нашей стране риэлторская деятельность не подлежит обязательному лицензированию, и профессиональный уровень агентов-риэлторов никем не проверяется. Таким образом, печать агента не имеет какой-либо юридической силы на заключенном договоре. Участники сделки могут полагаться лишь на ответственность и профессионализм риэлтора».В этой ситуации можно посоветовать попросить заранее у агента, с которым вы сотрудничаете, образец договора и проконсультироваться у юриста, какие поправки и дополнения можно внести в этот документ, чтобы максимально защитить свои права. Если жилье в залогеВ последнее время на рынке аренды появляется все больше ипотечных квартир. Примерно четвертая часть владельцев жилья, приобретенного в кредит, решает облегчить бремя банковских платежей за счет временных жильцов. Ничего противозаконного в этом нет, но в данной ситуации следует соблюдать определенную осторожность как собственникам, так и нанимателям. До того, как начинать поиск арендаторов, владельцу залоговой недвижимости стоит уточнить, предусмотрена ли возможность сдачи квартиры в его ипотечном договоре. По закону заемщик волен самостоятельно принимать решение о его сдаче в наем, если иное не оговорено в договоре с банком. В большинстве случаев кредитные организации по заявлению клиента без проблем выдают разрешение на сдачу залоговой квартиры в наем. При этом чаще всего кредитора не беспокоит, подает ли наймодатель налоговую декларацию с указанием дополнительного дохода от сдачи жилья или нет. Основная забота банка — гарантия полной сохранности залогового объекта. Во избежание неприятностей владельцу ипотечного имущества следует крайне внимательно подходить к выбору арендатора. Татьяна Баирампас |