| Ипотеке на замену |
Ипотека давно стала практически единственным синонимом словосочетания «кредит на жилье». Но на самом деле есть и другие возможности купить квартиру с помощью заемных средств — например, взять обычный потребительский кредит. Только стоит ли это делать?
Ипотечный и потребительский кредиты — это совершенно разные банковские продукты. Для заемщика может оказаться выгодным и тот, и другой вариант — всё зависит от его целей. Чаще всего одалживать крупные суммы на длительный срок целесообразно на условиях ипотеки. В этом случае можно рассчитывать на заемную сумму от 500 тысяч до 30 млн рублей по ставке Доступность ипотеки повышает и возможность привлечь созаемщиков — в некоторых банках до четырех человек. На основании их совокупного дохода можно значительно увеличить сумму получаемого кредита. Плюсов у ипотеки много, но и недостатки тоже есть. Так, получить одобрение банка по такому кредиту иногда бывает весьма непросто: нужно собрать объемный пакет документов, пройти процедуру оценки платежеспособности и дождаться принятия решения по кредиту (что порой затягивается больше чем на две недели). Получить потребительский кредит можно в более сжатые сроки, предоставив минимум документов. Однако и условия здесь будут совсем другими: сумма такого займа обычно не превышает На первый взгляд, вывод очевиден: для покупки жилья больше подходит только ипотека. «Потребительский кредит априори не может быть выгоднее ипотечного, если целью является приобретение недвижимости», — уверена Владлена Невская. Но на самом деле все не так просто: потребительский заем тоже можно использовать вместо ипотеки, если только умело им воспользоваться. Другое решениеВ некоторых случаях оформлять ипотеку на покупку жилья либо невозможно, либо крайне невыгодно. В такой ситуации ее может успешно заменить обычный потребительский кредит. «Его можно взять на покупку объекта недвижимости, который нельзя приобрести в ипотеку, — комментирует директор департамента кредитования „Фосборн Хоум“ Юлия Букина. — Например, это актуально для покупателей квартир в домах, подлежащих сносу». Кроме того, потребительский кредит можно получить быстро, что может сыграть решающую роль в ситуации, когда необходимо оперативно завершить сделку, и нет времени ждать одобрения по ипотеке. «Преимущества потребительского кредитования смогут оценить те, кто берет кредит на достаточно небольшую относительно стоимости квартиры сумму», — добавляет Владлена Невская. Например, у человека есть 4 млн рублей, вырученные от продажи жилья, а приглянувшаяся ему новая квартира стоит 4 миллиона 300 тысяч. В ряде банков есть ограничения по минимальной сумме ипотечного кредита, и взять менее Еще один важный аргумент в пользу потребкредита заключается в том, что недвижимость, приобретаемая заемщиком, не переходит в залог банку, а значит, ей можно распоряжаться по собственному усмотрению, без всяких ограничений. Потребительский кредит выручает и тех, у кого возникают трудности при прохождении банковской оценки платежеспособности, обязательной для ипотечных клиентов. «Часто потребкредит используют те заемщики, у которых нет возможности подтвердить требующийся официальный доход или целевое использование кредитных средств, — поясняет генеральный директор „Первого ипотечного агентства“ Максим Ельцов. — Также потребительский кредит нередко является безальтернативным вариантом для заемщиков, у которых были проблемы с выплатами по предыдущим кредитам». На первый взнос
Менее 5 % банковских предложений по ипотеке предполагают выдачу займа без первоначального взноса, и условия по таким кредитам далеко не самые выгодные. Чаще всего клиенту необходимо внести как минимум 10 % от стоимости жилья из собственных средств. Накопить такую сумму непросто, и иногда потенциальные заемщики задумываются — а не взять ли эти деньги в кредит? По мнению Юлии Букиной, такая схема может быть целесообразной: «Если у заемщика нет первоначального взноса, то ставка по ипотеке для него будет К сожалению, такой теоретический расчет не всегда срабатывает на практике. «Стоит учесть, что если заемщик берет потребительский заем на первоначальный взнос, то условия по ипотечному кредиту могут в итоге оказаться хуже ожидаемых, например, сумма кредита будет ниже», — предупреждает Владлена Невская. Дело в том, что выяснить происхождение средств, которые заемщик предъявляет в качестве первоначального взноса, банку не составит труда. Вслед за этим будут сделаны и соответствующие выводы о платежеспособности человека. «Банки активно обмениваются информацией об обращениях клиентов за различными кредитными продуктами и контролируют ситуацию с одобрениями кредитов, — подтверждает Максим Ельцов. — Если раньше можно было легко получить и потребительский кредит, и ипотеку одновременно, то сейчас это сделать намного сложнее». Скорее всего, банк напрямую спросит потенциального заемщика, не использует ли он заемные средства в качестве первоначального взноса. «Такой вопрос часто встречается в анкете, которую должен заполнить клиент. Для многих банков источник первоначального взноса является своеобразной „лакмусовой бумажкой“ будущего заемщика», — комментирует заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Группы компаний «Кредов» Ольга Попова. По мнению Максима Ельцова, банковские сотрудники придерживаются следующей логики: если у человека нет денег на оплату первоначального взноса, то на это могут быть всего три причины. Либо те доходы, которые клиент декларирует, не соответствуют действительности, либо он не в состоянии накопить деньги, либо у него есть другие обязательства, на погашение которых уходят получаемые средства. В любом случае эксперты советуют крайне взвешенно подходить к решению о получении потребительской ссуды в подобной ситуации. Информация о том, что потенциальный заемщик оформил потребкредит на первый взнос по ипотеке, может негативно отразиться на решении о выдаче ипотечного кредита или на условиях его предоставления. Хотя, конечно, не все банки примут данный факт во внимание. «Потребительский кредит для формирования первоначального взноса по ипотеке стоит брать в исключительных случаях, и только тогда, если у вас в ближайшее время планируются денежные поступления в объеме, достаточном для погашения этого займа, а также хотя бы части ипотечного кредита, — рекомендует Максим Ельцов. — Это может касаться ситуации, когда клиенты уже выбрали квартиру и хотят ее приобрести, а продажа недвижимости, с которой они рассчитывали получить средства на покупку, по какой-то причине задерживается». Полное погашение
Ежемесячные платежи по ипотеке обычно не являются чрезмерно тяжелым бременем. Разумеется, при условии стабильного дохода заемщика. О размере выплат клиент предупрежден заранее и может в соответствии с графиком погашения долга корректировать личный бюджет. Но что делать, если ситуация меняется непредвиденным образом: человек теряет работу, заболевает или у него возникают дополнительные срочные расходы? Иногда, опасаясь санкций со стороны банка, а также наихудшего исхода — потери квартиры — заемщик может пойти на крайние меры. Например, взять еще один, потребительский, кредит, чтобы погасить задолженность по ипотеке. Удивительно, но в некоторых ситуациях такое решение может оказаться правильным. Ольга Попова поясняет: «Наличие просрочек всегда негативно сказывается на кредитной истории заемщика. Так как ипотечный кредит берется, как правило, на длительное время, никто не застрахован от различного рода обстоятельств, таких как задержка зарплаты, смена работы, незапланированные крупные траты. Поэтому я бы рекомендовала иметь кредитную карту, лимитом которой вы сможете воспользоваться при необходимости». Если финансовые трудности носят кратковременный характер, и заемщику нужно срочно найти деньги лишь на один-два ежемесячных платежа по ипотеке, то и потребительский заем, и кредитная карта, действительно, являются подходящим решением. Кредитка удобна еще и тем, что обычно ее держатель может воспользоваться беспроцентным периодом в Если же финансы обещают «петь романсы» еще долгое время, лучше не пытаться временно решить проблему за счет еще одного займа, а объяснить ситуацию в банке-держателе залога. «Погашать ипотеку при помощи потребкредита абсолютно нецелесообразно, так как он является более дорогим кредитным продуктом, — уверен Максим Ельцов. — Если клиент не в состоянии платить по ипотеке, то следует помнить, что по потребительскому кредиту платежи будут еще выше». Соответственно, расходы по двум кредитам одновременно окажутся абсолютно неподъемными для заемщика. Попытка погасить имеющийся долг за счет нового кредита может привести к закредитованности клиента. Это значит, что человек, не справляясь с ежемесячными платежами, будет оформлять все новые и новые кредиты, получая временную передышку. При этом его суммарный долг постоянно растет. Ситуация станет критичной, когда расходы заемщика по долговым обязательствам превысят 40 % от его ежемесячного дохода. Если этот баланс уже нарушен в результате сокращения доходов должника, то открытие нового кредита только усугубит ситуацию. «Разумнее пойти на сотрудничество с банком, разъяснив создавшееся положение, чем оформлять еще один кредит, ставки по которому будут гораздо выше ипотечных», — полагает Владлена Невская. Она уверена в том, что большинство банков постараются пойти навстречу клиентам. Действительно, кредитные организации имеют в арсенале различные программы реструктуризации ипотеки и обычно предлагают клиенту грамотные финансовые способы решения возникшей проблемы. Ведь и для банка, и для заемщика это намного выгоднее, чем идти на конфликт. Татьяна Баирампас |