| 4 февраля 2011 года — Заседание Комитета АРБ по ипотечному кредитованию |
|
Состоялось очередное заседание Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, где были рассмотрены актуальные вопросы развития ипотечного рынка. На заседании были представлены банки ВТБ, ВТБ24, Банк Москвы, ГПБ-Ипотека, Зенит, Банк жилищного финансирования, Райффайзенбанк, Уралсиб, Россельхозбанк, Росбанк, Дельтакредит, Русский земельный банк, Европейский трастовый банк, Донская ипотечная компания «Рост», страховая компания «Пари», компания по оценке залогов «АПЭКС ГРУП», юридическая фирма «Некторов, Савельев и партнеры». В работе Комитета приняли участие первый заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов, заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк, директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова, генеральный директор Страховой компании АИЖК Нина Смирнова, начальник юридического управления Страховой компании АИЖК Татьяна Андреева и генеральный директор Ассоциации ипотечных компаний Юрий Сапронов. Пункт 1 повестки дняПредложения Страховой компании АИЖК по внесению изменений в статью 31 Федерального закона «Об ипотеке» и Налоговый кодекс РФ Как сообщила генеральный директор Страховой компании АИЖК Нина Смирнова, Страховой компанией подготовлены предложения по внесению изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Налоговый кодекс РФ, направленные, с одной стороны, на создание благоприятных условий для граждан, приобретающих жилье через ипотечное кредитование, с другой — на создание устойчивой и надежной системы жилищного кредитования и обеспечение ее стабильности в периоды экономических кризисов. Предложения по изменению Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1) изложить пункт 4 статьи 31 в следующей редакции: Залогодержатель вправе застраховать риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества в результате обращения взыскания на это имущество, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком обязательства по возврату кредита (суммы займа) и процентов за пользование кредитом (заемными средствами), для полного удовлетворения денежных требований, предусмотренных кредитным договором (договором займа) (ипотечное страхование). При заключении кредитного договора (договора займа) с гражданином, если в соответствии с условиями такого договора целевым использованием кредита (займа) является приобретение гражданином жилого дома или квартиры, и сумма предоставляемого кредита (займа) превышает восемьдесят процентов стоимости заложенного имущества, заключение договора страхования залогодержателем является обязательным. Договор ипотечного страхования должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме. При переходе прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (договору займа), удостоверенных закладной, от первоначального залогодержателя, в интересах которого был заключен договор ипотечного страхования, другому лицу права и обязанности страхователя по этому договору переходят к новому законному владельцу закладной. Новый законный владелец закладной обязан незамедлительно письменно уведомить страховщика о передаче ему прав, удостоверенных закладной. Страховая сумма по договору ипотечного страхования не может быть меньше 10 процентов стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно или в рассрочку в порядке и сроки, установленные договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. 2) дополнить пункт 1 статьи 78 третьим абзацем следующего содержания: Обращение взыскания на заложенный дом или квартиру, принадлежащие на праве собственности физическому лицу, прекращает обязательства заемщика по кредитному договору (договору займа), даже если вырученных при обращении взыскания денежных средств оказалось недостаточным для удовлетворения всех денежных требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа). Предложения по изменению Налогового кодекса РФ: внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации следующие изменения: дополнить подпунктом 40 пункт 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации, изложив его в следующей редакции: «40) денежные средства, полученные выгодоприобретателем в качестве страхового возмещения по договору страхования, предусмотренному пунктом 4 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Подпункт 40 считать подпунктом 41. пункт 1 статьи 263 дополнить подпунктом 9.2 следующего содержания: Статья 263 Расходы на обязательное и добровольное имущественное страхование 1. Расходы на обязательное и добровольное имущественное страхование включают страховые взносы по всем видам обязательного страхования, а также по следующим видам добровольного имущественного страхования: «9.2) страхование, предусмотренное пунктом 4 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». * * * В ходе обсуждения участниками заседания было подчеркнуто, что эти предложения нуждаются в экспертной оценке банковского сообщества. Предложенные Страховой компанией АИЖК нововведения не отражают в полной мере практику ипотечного кредитования в нашей стране, где, как известно, механизм обращения взыскания пока еще находится в стадии формирования. В качестве аргументов более детальной проработки требований по ипотечному страхованию представители банковского сообщества отметили следующее: При получении ипотечного кредита заемщик должен отвечать перед банком-кредитором всем своим имуществом, в противном случае на рынке может возникнуть дискриминация между ипотечными заемщиками и получателями потребительских кредитов В случае обоснованной целесообразности введения ограничений следует четко определить конкретные группы, на которые эти ограничения направлены Нельзя допускать снижения качества требований по резервированию, так как банки заинтересованы в качественном обслуживании ссуды Необходимо расширять круг финансовых инструментов, а не ограничивать сферу действия уже разработанных инструментов Целесообразно предлагать страховые продукты, выгодные не только страховым компаниям, но и банкам До выработки консенсуса между банками-кредиторами и их партнерами — страховыми компаниями приоритетным является обсуждение инициатив, но никак не вынесение их в качестве предложений по изменению законодательства. Пункт 2 повестки дняОбоснование правомерности взимания банками комиссий за выдачу кредитов и / или за рассмотрение заявки на выдачу кредита Директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова в своем выступлении отметила, что выдача кредита физическому лицу является правом, а не обязанностью банка. При заключении кредитного договора банк вправе оценивать риски, проводить процедуры, направленные на формирование выводов о платежеспособности потенциального заемщика и вероятных рисках. Таким образом, то обстоятельство, что банк (кредитор) считает те или иные условия кредитного договора существенными, нельзя рассматривать как ущемление прав потенциального заемщика, у которого всегда есть возможность заключить аналогичный договор с другим кредитором. Кроме того, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 821 ГК РФ, кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Утверждение о том, что кредитные договоры заключаются путем подписания «типовой» формы не соответствует закону, поскольку существенные условия договора определяются сторонами индивидуально для данного договора. Полная стоимость кредита рассчитывается кредитной организацией и доводится ею до заемщика — физического лица в порядке, установленном Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 N Тот факт, что законодатель включает платежи, связанные с заключением кредитного договора, в расчет полной стоимости кредита, опровергает утверждение о том, что у банков отсутствуют какие-либо основания для получения оплаты за оказанные услуги от заемщика и не соответствует утверждениям о том, что возможность взимания комиссии за выдачу кредита и прочих платежей, связанных с заключением кредитного договора, не предусмотрена действующим законодательством. С экономической точкой зрения, взимание банком комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита позволяет снизить риски ликвидности, неполучения процентного дохода при досрочном возврате и реинвестирования. Операционные расходы, которые несет банк при обслуживании потенциального заемщика, рассмотрении кредитной заявки, сборе и подготовке документов, покрываются за счет клиента непосредственно в момент возникновения таких расходов (риск ликвидности). В случае досрочного возврата кредита, потери банка, возникающие из-за недополучения процентов, а также из-за невозможности реинвестировать досрочно возращенные заемщиком средства с желаемой доходностью, частично компенсируются полученной в момент выдачи кредита комиссией (риск неполучения процентного дохода, риск реинвестирования). С правовой точки зрения, кредитная организация вправе устанавливать тариф на оказываемые ей услуги (за осуществляемые ей операции) самостоятельно. Это, в частности, предусматривает возможность комбинирования любых платежей, определения порядка и условий их взимания, их размера — в процентах от суммы или в абсолютной величине, срока или периода уплаты причитающих банку сумм комиссионных и процентных вознаграждений. В рамках тарифной политики кредитная организация вправе, во-первых, по своему усмотрению устанавливать наименования соответствующих платежей (комиссий), а также определять основания и сроки их уплаты, притом что единым правовым основанием для всех платежей клиента-заемщика является предоставление ему комплексной финансовой услуги — кредита. Обычно свои доводы заемщики или Роспотребнадзор обосновывают тем, что данные правоотношения регулируются ФЗ «О защите прав потребителей». В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, возникают в том числе и из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя — гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов — граждан. В то же время для правильного уяснения сферы распространения Закона РФ «О защите прав потребителей» на кредитные правоотношения необходимо обратить внимание на положение пункта 2 указанного Постановления Пленума, согласно которому в тех случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами РФ, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, Закон РФ «О защите прав потребителей» может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону; при этом необходимо учитывать, что специальные законы, принятые до введения в действие части второй ГК РФ, применяются к указанным правоотношениям в части, не противоречащей ГК РФ и Закону РФ «О защите прав потребителей». С учетом того, что Федеральный закон от 02.12.1990 года «О банках и банковской деятельности», будучи принятым до введения в действие части второй ГК РФ, впоследствии подвергался неоднократному редактированию, в том числе и изложению в целом новой редакции, то в части противоречащей указанному специальному закону, Закон РФ «О защите прав потребителей» применяться не может. Ссылка на Постановление Конституционного суда РФ от 23 февраля 1999 г. № 4-П по делу о проверке конституционности положения части второй статьи 29 Федерального закона от 3 февраля 1996 года «О банках и банковской деятельности» в связи с жалобами граждан О.Ю. Веселяшкиной, А.Ю. Веселяшкина и Н.П. Лазаренко (далее — Постановление Конституционного суда) неправомерна. Постановлением Конституционного суда № Между тем, Конституционный суд РФ рассматривает жалобы граждан РФ по конкретному делу в пределах проверки, установленных ФКЗ «О Конституционном суде РФ» № Применение по аналогии мотивировочной части Постановления Конституционного суда, принятого в отношении нормы права, регулирующей договор банковского вклада, к отношениям, возникающим по кредитному договору, невозможно. Договор банковского вклада и кредитный договор являются различными по своей правовой природе договорами. В силу ст. 834 ГК РФ договор банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, признается публичным договором. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Выдаче ипотечного кредита предшествует совершение банком комплекса действий, связанных с оценкой платежеспособности потенциального заемщика и предлагаемого в залог объекта недвижимости, консультированием участников сделки, подготовкой необходимой документации по сделке. Совершение банком указанных действий свидетельствует о предоставлении лицам, обратившимся за выдачей кредита, услуг, связанных с получение кредита и совершением ипотечной сделки. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, разрешая спор о защите прав потребителей, мировой судья судебного участка № 14 Правобережного округа г. Липецка в решении от 15.08.2010 г. по делу № 2-296/2010 указал, что комиссия за выдачу кредита является платой за предоставление банковской операции по предоставлению кредита. Оказание данных услуг влечет расходы банка, возмещение которых предполагается банком за счет взимаемой с должника комиссии за рассмотрение кредитной заявки. При отсутствии у банка возможности взимания комиссии за рассмотрение кредитной заявки, банк вынужден возмещать понесенные издержки за счет процентных ставок по кредитам. Толкуя положения ст. Оказание банком единой услуги по предоставлению кредита складывается из выполнения нескольких действий (транзакций, операций). В зависимости от желания клиента выдача кредита может предполагать осуществление банком различных действий (транзакций, операций), которые лишь взятые вместе приобретают необходимую для заемщика форму кредитного соглашения. Совокупное вознаграждение банка за кредитную услугу складывается из процентов и иных платежей (комиссий), взимаемых как плата за отдельные действия (транзакции, операции) в соответствии с единым банковским тарифом (комиссия как элемент единого банковского тарифа, привязанный к банковской операции). Кроме того, при выдаче банком ипотечного кредита с целью его последующего рефинансирования срок нахождения такого кредита на балансе банка непродолжителен, что в условиях отсутствия у банка возможности взимания комиссии за выдачу кредита, лишает банк возможности получения дохода. В результате небольшие банки утрачивают способность конкурировать с крупными банками, что может повлечь ситуацию, при которой банк вынужден привлекать иные небанковские организации для оказания услуг по консультированию потенциального заемщика и оценке рисков, связанных с выдачей ипотечного кредита. Подобная ситуация неизбежно отразится на качестве портфеля ипотечных кредитов, а отсутствие возможности выдерживать конкуренцию с крупными банками создаст условия для вытеснения с ипотечного рынка средних банков и монополизации данного сегмента рынка и окажет негативное воздействие на условия ипотечного кредитования для потребителя. Необходимо отметить, что анализ состояния рынка, проведенный АИЖК, свидетельствует о том, что наличие комиссии за выдачу кредита и рассмотрение кредитной заявки позволяет средним и мелким банкам предлагать конкурентоспособные ипотечные продукты с процентными ставками, соотносимыми со ставками крупных игроков ипотечного рынка. Важно подчеркнуть, что возможность взимания банком указанной комиссии прямо предусмотрена Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 г. № Мировая практика ипотечного кредитования свидетельствует о широком применении рассматриваемого вида комиссий в Европе и Соединенных Штатах Америки. * * * Участники заседания поддержали изложенную позицию АИЖК, подчеркнув, что она отражает действующую практику кредитования и не только обосновывает защиту интересов банков-кредиторов, но и разъясняет мотивы взимания банками комиссий за ссуды. На рынке известны случаи судебных разбирательств с Роспотребнадзором, стремящимся защищать права потребителей в борьбе против т.н. необоснованного взимания комиссий. Банки не могут согласиться с таким односторонним подходом, не учитывающим реальные затраты банков при выдаче кредитов. Банки намерены и впредь отстаивать свои права в судебных инстанциях. С этой целью они продолжат обращаться во все надзорные инстанции, вплоть до Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда. С этой целью Комитет АРБ по ипотечному кредитованию готов содействовать сбору информации о судебных исках к банкам — ипотечным кредиторам. Пункт 3 повестки дняОбсуждение проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и возможных предложений по тексту законопроекта 24 января 2011 года на сайте Федеральной службы по финансовым рынкам был размещен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. № Законопроект вносит ряд изменений в Статьи 8, 10, 11, 13 и 16 указанного Закона. Основная направленность предлагаемых изменений связана как с уточнением отдельных норм Закона, что необходимо для одинакового понимания его требований участниками рынка ипотечных ценных бумаг, так и с облегчением деятельности ипотечных кредиторов — участников рынка ипотечных ценных бумаг и эмитентов облигаций с ипотечным покрытием в свете оживления вторичного рынка ипотечного кредитования в стране. Так, изменением статьи 8 Закона вводится право ипотечного агента привлекать займы и кредиты, что позволяет использовать альтернативную платформу для постепенного накопления ипотечного покрытия — на балансе ипотечного агента. Это особенно актуально для малых и средних банков, которые в силу ряда причин не могут выпускать облигации с ипотечным покрытием с собственного баланса или накапливать там большой объем ипотеки. До введения этого изменения закон явно не разрешал, равно как и не запрещал, указанную деятельность. Таким образом, ответ на вопрос, является ли привлечение займов и кредитов правом, необходимым для осуществления узко регламентированной Законом деятельности ипотечного агента, получен Другое изменение восьмой статьи касается указания количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, указываемое в учредительных документах ипотечного агента. Теперь там должно быть указано максимальное количество выпусков, для эмиссии которых ипотечный агент создается, а не общее их количество, которое в ряде случаев невозможно заранее предсказать. Еще одна новая норма допускает добровольную ликвидацию ипотечного агента после погашения размещенных выпусков этого агента, а не предписывает его принудительную ликвидацию в этом случае, как было ранее. Изменение части второй статьи 10 отменяет ограничение о минимальной периодичности выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Это привносит в законодательство большую свободу при структурировании выпусков. Важное изменение вносится в статью 11 Закона: фактически вводится понятие субординации выпусков облигаций с одним ипотечным покрытием и закрепляется право эмитента по своему усмотрению устанавливать очередность исполнения обязательств по субординированным выпускам и исполнять обязательства по таким выпускам в установленном порядке. Безусловно, в качестве шага по либерализации законодательства можно расценивать отмену требования о минимальном размере обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, в 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций. Теперь соотношение различных активов, составляющих ипотечное покрытие, может оказаться любым, а владельцы облигаций не вправе классифицировать такую ситуацию как нарушение Закона и требовать досрочного погашения облигаций. Ещё одно изменение статьи 13 касается возможности построить решение о выпуске таким образом, чтобы недостаточность ипотечного покрытия по облигациям последней очереди не считалась в качестве нарушения требований к ипотечному покрытию, установленных Законом. Программы приобретения ипотечных ценных бумаг, реализуемые сегодня государственными институтами развития, как правило, обязывают оригинатора приобретать при размещении облигации последней очереди, так что указанный риск остается на усмотрении инициатора сделки и является его собственным риском. Правда, надо отметить, что законопроектом удаляется само определение достаточности ипотечного покрытия, подробно изложенное в Законе, что можно считать единственным недостатком законопроекта. Некоторой переработке подверглась статья 16 Закона о правилах погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Из Закона удалена прямая норма о порядке и сроках информирования эмитентом держателей облигаций о наличии / прекращении у них права требовать досрочного погашения, цене и порядке погашения. Теперь этот порядок и сроки устанавливаются отдельно нормативными правовыми актами ФСФР. Срок информирования теперь устанавливается решением о выпуске и не может быть менее 30 дней с даты раскрытия или предоставления эмитентом соответствующей информации. Такая норма нацелена на большую прозрачность регулирующих норм для эмитентов и инвесторов. * * * В целом, по мнению участников заседания, законопроект отвечает назревшей сегодня необходимости изменения Закона. По результатам обсуждения документа, Комитетом АРБ по ипотечному кредитованию принято решение направить в ФСФР письмо с поддержкой законопроекта участниками вторичного рынка ипотечного кредитования. Пункт 4 повестки дняИнформация о PR — взаимодействии банков — членов Комитета АРБ по ипотечному кредитованию с Министерством регионального развития РФ (по итогам встречи финансового омбудсмена, депутата Госдумы РФ П.А.Медведева и председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка А.В.Крысина Андрей Крысин рассказал участникам заседания о встрече с министром регионального развития РФ В.Ф.Басаргиным, в которой принял участие финансовый омбудсмен, депутат Госдумы РФ П.А.Медведев. Речь шла о повышении финансовой грамотности населения — реальных и потенциальных клиентов банков, разъяснении рискованности обращения к т.н. потребительским кооперативам и финансовым пирамидам, необходимости скорейшего решения проблемы обманутых дольщиков. С этой целью банковское сообщество готово всемерно содействовать Минрегиону РФ, а также другим государственным ведомствам в разъяснительной работе с использованием информационного потенциала региональных Администраций. В частности, предлагается подготовить цикл передач информационно-просветительского характера об ипотечных и других кредитах. Одна из основных целей — сломать стереотипы «банкофобии» в восприятии населением деятельности банков. Именно поэтому речь будет идти не о рекламе банковских продуктов, а о специфике работы банков, об используемых ими технологиях. Передачи будут предназначены для показа по региональным телеканалам в рамках общения руководителей регионов с населением. Этот проект планируется осуществить совместными усилиями банков при поддержке Минрегиона РФ. В качестве исходного пункта в этой работе признано целесообразным собрать и обобщить на сайте АРБ перечень наиболее актуальных вопросов, касающихся взаимоотношений банков и их клиентов, что позволит в дальнейшем сделать этот диалог и адресным, и конструктивным. * * * Подводя итоги состоявшегося обсуждения инициатив, во многом определяющих направление дальнейшего развития ипотеки в нашей стране, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин отметил, что значимость поднятых на заседании вопросов свидетельствует о заметном оживлении ипотечного рынка. |